【学科类别】物权

【写作时间】2016年

【中文关键字】预告登记房产;执行异议

【全文】

【基本案情】2013年6月18日，青力房产公司向D县房产局申领了坐落于D县东新路25号东豪家园B区三处商住楼的商品房预售许可证。案外人周某于2013年9月11日与青力房产公司签订了商品房房屋买卖合同，周某购买了青力房产公司东豪家园B1栋一层某房屋，并于2013年9月12日给付了所有购房款，同日在D县房产局办理了预购商品房预告登记。法院根据申请执行人唐某等人的申请，于2013年10月31日查封了被执行人林某以青力房产公司项目部的名义开发的位于D县东新路25号东豪家园B1栋一层某房屋，现案外人周某以法院错误查封了其个人合法房产为由向法院提出执行异议。

【裁判观点】法院认为，案外人周某在法院查封异议标的之前已购买了异议房产，且已交付了全部购房款并依法办理了预购商品房预告登记，因此，在预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意，该房产不得发生物权变动或设置权利负担。据此，案外人周某提出的异议理由成立，法院中止对涉案房屋的执行。

【法官评析】预告登记，是指以取得物权为内容的债权人为保证将来其债权够得到实现从而取得不动产物权在债权人由于某些原因不能办理正式登记时所进行的临时登记。根据《物权法》第二十条之规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”。预告登记成为一项不动产物权变动的公示制度，无疑促成了一种即安全又公正的不动产交易内部秩序。购房人就预售的商品房办理了房屋预告登记，且对预售商品房享有可期待利益，当购房人向房产公司支付完合同的对价后，可以依据合同及预告登记，获得预售商品房的所有权。

查封是国家权力通过诉讼程序对私权的干预，最终目的仍是为了保护私权。但之于善意购房人，预告登记后的债权请求权具有了区别于一般债权的特殊性质——物权的优先性，即预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者说是一种准物权，因而，预告登记对查封有排除效力。所谓预告登记，是为保全一项旨在发生不动产物权变动的请求权能够优先实现而进行的登记，借助登记这一公示，使得被登记的债权请求权突破了债权的平等性，获得了优先实现力。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。如果预告登记不能排除对不动产的强制执行，将会破坏正常的债权顺位关系，也会使预告登记的功能大为减损，也可能引致一些当事人利用民事审判或仲裁程序投机取巧，恶意损害预告登记权利人的合法权益。

执行实践中，在被执行人系不动产权利主体，而预告登记权利人为债权债务关系之外的第三人时，对不动产实施查封或预查封将会与预告登记产生冲突。因为，预告登记的目的是保障该第三人在将来实现物权，而查封或预查封阻止了被执行人向该第三人实施处分行为，其结果是该第三人无法有效取得预告登记欲保全的物权。预告登记保障的是在预售合同正常履行下，购房人在将来进行产权变动的通道保持顺畅。如果预告登记不能够对抗查封登记，则失去了其法律赋予的本意。因此，预告登记有效期下，第三人对法院采取的查封等措施提出异议的，原则上应予以支持。

再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持;符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”综上，在现行法律体系下，如本案中情形，应当肯定预告登记能够排除基于在后生效裁判文书或强制执行程序导致的物权变动。需要注意的是，上述排除效力的适用必须满足预告登记在先发生，以及预告登记的权利真实、合法等必要条件。

【作者简介】

张俊，单位为扬州市江都区人民法院。