国有土地房屋征收——货币or产权置换左右为难？怎么选呢？

发布日期：2018-06-07 作者：沈玉潮律师

国有土地房屋征收——货币or产权置换左右为难？怎么选呢？
《征收条例》第21条第1款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。根据该条的规定，房屋征收与补偿中，被征收人既可以选择货币补偿，也可以选择进行产权调换。
而实践中被征收人则常常会有疑问，自己到底是选择货币补偿好，还是选择产权置换更好。今天我们就一起来分析一下两种方式各自的利弊优劣：

所谓“货币补偿”，是指根据被征收房屋的区位、建筑面积、用途等因素，以房地产市场评估的办法确定被征收房屋价值，对被征收房屋的所有人进行货币形式的补偿。
简而言之，就是对被征收人直接给予金钱补偿。在我国目前的征地拆迁补偿中，货币补偿是最主要的形式。
货币补偿的优点是操作起来比较简单方便，可以一次性解决问题，不会再出现安置房屋迟迟不能交付、回迁迟迟不能落实等问题，减少后续纠纷的发生。而被征收人拿到补偿款之后也可以根据自己的能力、需求进行一些投资、理财等等，被征收人的自由性比较大。

但是，货币补偿也容易产生一些问题。目前房价涨幅快，被征收人要是在拿到货币补偿款之后再慢慢寻找合适房源，可能很难再买到同样面积的房屋。再者，如果被征收人暂时不买房，那么如何支配这一大笔补偿款也是问题，上面说到被征收人可以根据自己的能力、需求进行投资理财等，但并不是每个人都有这样的能力，因而风险也是存在的，且随着物价上涨，被征收人手中的补偿款也会面临贬值问题。总而言之，选择货币补偿之后，如果被征收人不能较快地找好新房源，又不具备相应的理财能力的话，就可能面临财富缩水的情况。
因此，货币补偿其实是有利有弊的，关键还是要看被征收人的需求和实际情况。

所谓“产权调换”，是指征收人用自己建造或购买的的产权房屋与被征收房屋进行产权调换，并按照被征收房屋和产权调换房屋的市场价格进行差价结算，实行多退少补。
此外，根据法律规定，被征收人选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
产权调换的优点在于选择产权调换的被征收人不用再担心无法用补偿款买到合适大小的房子，这样就解决了住房问题。再者，产权调换之后往往还有一笔差价金，对被征收人而言也是一笔发展资金，可以做些小本买卖，为今后的长久生存做打算。
但是，产权调换也存在一些缺点。例如，相比拿到货币补偿后，被征收人可以去房地产市场挑选自己喜欢的地段、户型，有比较大的自主性。选择产权调换的被征收人对于产权调换房的位置、户型、环境等因素享有的自主选择性则相对有限，因为这些房屋是由征收方事先建造好或者购买好的。
再者，在签订补偿协议时，被征收人往往只看到政府给的房屋设计图，而未看到实体的房子，对一些细节问题不够了解，因而后期出现纠纷的几率也比较大。譬如：征收人搬迁后才发现产权安置房屋质量有问题、房屋面积与协议中约定的不符、周边环境不适合居住等问题，此时若不能和政府协商解决，又要向法院提起诉讼，耗费被征收人的时间和精力。

此外，选择产权置换就会涉及到临时安置费或提供周转用房的问题，实践中还可能出现政府发放几个月的安置费后就停止发放，或者不及时提供周转用房的问题，而此时和政府交涉往往效率也不会太高，
这样被征收人的基本生活需求就得不到保障，存在很大的风险。实践中，协议签订后，还常常出现政府产权调换房屋迟迟不能交付，导致被征收人长时间等待，居住在周转用房或临时用房里，居住环境明显下降的情况。
以上就是产权调换的利弊分析。可见，无论哪一种方式，其实都是有利有弊的。而法律之所以规定被征收人可以自主选择，是出于对被征收人权益的一种保护。房屋作为我们赖以生存的重要生活资料，一旦房屋被拆除，势必会给我们的生活带来不便。允许被征收人根据自己的实际需要选择补偿形式，有利于保护被征收人的合法权益，减少纠纷的发生。
实践中情况不一，每一个被征收人的需求也不一样，大家还是要根据自己的实际情况，并结合当地的房价、物价等因素综合考虑，作出最适合自己的选择！