动迁房买卖中，注意区分逾期违约金和解除合同违约金
在动迁房的买卖合同中，常常会有类似“合同双方应当全面履行合同，如有一方违约必须赔偿守约方违约金，违约金按当时市场评估价的两倍支付”、“甲方签署本合同后，反悔不出售上述房屋给乙方的，甲方应返还乙方已支付的房款，并按反悔时该房屋市场评估价的20%支付乙方违约金”、“如任何一方违约，需支付给对方房屋总价的50%”……很多合同守约方以为向对方主张了上述“两倍”、“20%”、“50%”的违约金还可以继续要求对方履行合同，这种理解是错误的。这是解除合同的违约金，即以解除合同为前提；不是逾期违约金，即不论合同解除或继续履行，都可以向对方主张一定期限的逾期违约金【守约方可以选择：1、主张逾期违约金，并要求继续履行合同；2、主张逾期违约金，并解除合同（如果守约方有合同解除权的话）并主张解除合同的违约金】
在此有必要就逾期违约金和解除合同的违约金的区别做一些说明，以避免合同当事人对合同有误解，以致采取不恰当的措施。
违约金在本质上是损害赔偿额的预定，即签订合同的时候，合同双方当事人预先评估如果一方违约会给对方造成多大的损失，双方对于预估的数额都认可，即以违约金的方式（包括具体数额或者计算方法等）予以明确约定在合同中。在一方发生违约时，守约方即以违约金条款向违约方主张赔偿。这样非常有利于担保合同的履行，非常高效地保护守约方的利益。我们通常所说的违约金是解除合同的违约金，逾期违约金常常被冠以“滞纳金”、“逾期利息”等名字。
一、逾期违约金
《合同法》第114条规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。这就是关于逾期违约金的规定，关于逾期违约金，需要说明以下几点：
1、逾期违约金是对迟延履行的“惩罚”
合同一方迟延履行债务，一般会给对方造成损失。如果违约方迟延履行金钱债务，则给对方造成的损失一般表现为利息的损失，但是这种利息往往会高于银行同期贷款利息，所以我们常常会在合同中看到对迟延履行约定一个逾期违约金（“滞纳金”、“逾期利息”等），比较常见的是万分之五、万分之二等。此种逾期违约金一般可以弥补守约方的损失，且避免了守约方举证其实际损失的困难。
2、逾期违约金也可以依法调整
《合同法》第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。逾期违约金作为违约金的一种，当然也可以依法进行调整。比如，《上海市房地产买卖合同》中一般约定逾期迁出户口的逾期违约金是每天总房价的万分之五，以房屋总价500万为例，每天就是2500元，但是在诉讼中法院一般将之调整到每天50元到200元之间左右，这就是对逾期违约金的调整。
3、逾期时间的“量变”可能会导致解除合同的“质变”
逾期违约金一般都是比较轻微和温和的，金额一般都不会太大，很多合同当事人对此并不重视。但是，逾期时间的“量变”可能会导致解除合同的“质变”。比如，《上海市房地产买卖合同》中一般会约定买房人逾期付款超过15天的，卖房人有权解除合同；卖房人逾期配合办理过户或交房义务超过15天的，买房人有权解除合同。再比如，《合同法》第94条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方可以解除合同。上述两个例子分别是从约定解除和法定解除的角度对逾期时间的“量变”可能会导致解除合同的“质变”的体现。也就是说，逾期履行是一般违约，对方一般无权解除合同，但是时间太长或者经催告仍不履行，就会构成根本违约，对方有权解除合同。
4、逾期违约金并不剥夺守约方的合同解除权
很多合同中只对逾期违约金做了约定，如“如乙方逾期付款，则每日向甲方支付万分之五的逾期违约金，合同继续履行”。需要特别注意的是，此处的“合同继续履行”和《合同法》第114条中的“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”是一个意思，即违约方付了逾期违约金还有义务继续履行合同，这是违约方的义务，“合同继续履行”的意思不是只要违约方一直支付逾期违约金，守约方就一直无权解除合同，即违约方支付逾期违约金的行为并不能阻止守约方合同解除权的产生和行使。如果合同中只约定了逾期违约金，对于合同解除权和解除合同的违约金没有约定，则守约方可以依据《合同法》第94条的规定行使解除权，通过举证其实际损失（含预期利益）来向违约方主张违约损害赔偿。
二、解除合同的违约金
解除合同的违约金是以解除合同为前提的，本文开头所列举的“两倍”、“20%”、“50%”的违约金都是解除合同的违约金，守约方要想获得此违约金就要解除合同，而不能既要求继续履行合同，又要求违约方支付上述高额的违约金。此外，解除合同的违约金也要依据《合同法》第114条和《合同法解释二》第29条等规定进行调整。
分析解除合同的违约金和逾期违约金的不同，主要是要提醒合同当事人在签订合同的时候把这两种违约金约定清楚，在合同履行的过程中按约履行，在对方发生违约的时候，守约方要权衡利弊以决定主张何种违约金。
附何某与郭某某、盛某荣等房屋买卖合同纠纷案
案情简介：系争房屋为四被告的动迁安置房，四被告按份共有，份额分别为郭某某1%、盛某荣33%、严某某33%、盛某天33%。2013年7月，原告(乙方)与四被告(甲方)签订《动迁安置房买卖合同》，约定甲方将系争房屋以100万元的价格出售给乙方，乙方应于房屋过户之前支付95万元(含定金)，余款5万元在办理完以乙方为权利人的产证时支付；合同双方应当全面履行合同，如有一方违约必须赔偿守约方违约金，违约金按当时市场评估价的两倍支付；在政策允许该房屋产权可上市转让时，甲方应在60天内配合乙方进行过户手续。合同签订后，原告向四被告支付了95万元购房款，四被告亦将系争房屋交付给原告使用至今。系争房屋于原告起诉时已经具备上市交易条件，故原告提起本案诉讼。审理中，原告表示同意在四被告配合原告办理过户手续同时支付四被告房屋尾款5万元。
裁判原文节选【案号：上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第30564号】原、被告建立了有效的房屋买卖合同关系，原告按约履行了付款义务，四被告也应当按约履行将房屋产权过户给原告的合同义务。现合同约定的过户条件已经成就，原告诉讼请求具有合同及法律依据，依法予以支持。原告同意于房屋过户时将余款支付给四被告，符合合同约定，本院为减轻当事人讼累，一并予以处理。从合同约定的违约金内容看，该违约金应为解除合同违约金而非迟延履行违约金，原告依据该约定要求四被告支付违约金5万元依据不足，本院不予支持。四被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郭某某、盛某荣、严某某、盛某天应于本判决生效之日起十日内协助原告何某办理将上海市浦东新区中科路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告何某名下的手续，同时原告何某支付被告郭某某、盛某荣、严某某、盛某天房款5万元；二、驳回原告何某的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,250元，由原告何某负担450元，被告郭某某、盛某荣、严某某、盛某天共同负担13,800元；保全费5,000元，由被告郭某某、盛某荣、严某某、盛某天共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
