房屋买卖合同中逾期办证违约金的计算

发布日期：2016-04-11 作者：110网律师

《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（2004.01.01）
三、关于罚息利率问题。
逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。
对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
四、对2004年1月1日(含2004年1月1日)以后新发放的贷款按本通知执行。对2004年1月1日以前发放的未到期贷款仍按原借款合同执行，但经借贷双方当事人协商一致的，也可执行本通知。
　　五、本通知自2004年1月1日起执行。

《合同法》（1999.10.01）
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《房屋买卖合同司法解释》（2003.06.01）
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《买卖合同司法解释》（2012.07.01）
第二十四条买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
问题：房屋买卖合同逾期办证违约金的计算，是仅按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，还是按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率加收30％-50％计息？
一、逾期办证违约金，有约定从约定。约定不能违反法律、行政法规的效力性强制性规定，否则无效；约定如果过高或过低（相对于实际损失来说），可以申请调整。
另外，逾期办证相对于逾期付款、逾期交房而言，其后果往往比较轻微，也即在通常情况下，买受人没有什么损失或者损失较小。买受人买房无疑于两种需要：一是生活居住需要；二是通过转卖赚取差价需要。在为了第一种需要买房的情况下，逾期办证对买受人的不利影响可能是：因为政策变化，其需要缴纳的相关税费有所增加，即办证费用的增加；在第二种需要的驱使下买房，逾期办证对买受人的不利影响除第一种情况下的损失外，还包括因为拖延交易而产生的营利损失。
二、若无约定，则按照法律规定承担。2003年生效的《房屋买卖合同司法解释》规定“参照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类人民币贷款利息的标准计算”，2012年生效的《买卖合同司法解释》规定“以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，这两个司法解释的规定已经产生了分歧，因为，中国人民银行于2004年发布生效的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“对2004年1月1日以后发放的贷款，逾期贷款利息利率由原来的日0.21‰/计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”其计算标准以借款合同载明贷款利率为基础，上浮30%-50%，而非借款合同由于没有“合同载明的利率”，即没有上浮基础，所以非借款合同依《房屋买卖合同司法解释》将无法计算违约金，基于此种考虑，新的《买卖合同司法解释》才做出了如此规定。在适用中，当然适用《买卖合同司法解释》的规定。
另外，司法解释的用词为“可以”，也就是说不是必须，在实践中，还是应当以实际损失为依据。

附：
最高院关于逾期付(贷)款违约金计算标准一览表

逾期付(贷)款违约金的计算标准	逾期付款违约金计算标准适用期限	有关逾期付款违约金计算标准的最高院的司法解释和复函	参考银行相关规定	计算方式
逾期付款金额的日万分之三	1994.3.12－1996.5.15	最高人民法院1994年3月12日《关于逾期付款违约金应依据何种标准计算问题的复函》法函【1994】10号复函	中国人民银行的银发［1990］97号通知下发的《违反银行结算制度处罚规定》付款人对托收承付逾期付款的，银行按照逾期付款金额每天３／１００００对其计扣赔偿金。	单利
逾期付款金额的日万分之五	1996.5.16—1999.2.15	《<最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复>的批复》法复【1996】7号	中国人民银行银发(1994)256号的《异地托收承付结算办法》和《异地托收承付结算会计核算手续》付款人开户银行对付款人逾期支付的款项，应当根据逾期付款金额和逾期天数，按每天5‰0计算逾期付款赔偿金	单利
逾期付款金额的日万分之四	1999.2.16－2000.11.20	《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》法释【1999】8号	中国人民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》	复利
逾期付款金额的日万分之二点一	2000.11.2－2003.12.31	《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准问题的批复>的批复》法释【2000】34号	中国人民银行银发(1999)192号中国人民银行关于降低存、贷款利率的通知	复利
“借款合同载明的贷款利息水平上加收30％－50％”	2004.1.1－目前	《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准问题的批复>的批复》法释【2000】34号	中国人民银行银发[2003]251号关于人民币贷款利率有关问题的通知	复利
债务人逾期归还贷款,没有约定或者不明的，依照中国人民银行《人民币利率管理规定》计算利息和复息	自2001年4月23日起施行	《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》法释［2001］12号	中国人民银行《人民币利率管理规定》	复利
当事人对欠付工程价款利息计付标准,没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息	自2005年1月1日起施行	《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2004]14号

最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复
法释[1999]8号
《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》已于１９９９年１月２９日由最高人民法院审判委员会第１０４２次会议通过，现予公布，自１９９９年２月１６日起施行。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
广东省高级人民法院：　　
你院〔１９９８〕粤法经一行字第１７号《关于逾期贷款如何计算利息问题的请示》收悉。经研究，答复如下：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行１９９６年４月３０日发布的银发〔１９９６〕１５６号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。　　
本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。本批复公布前，已经按我院１９９６年５月１６日作出的法复〔１９９６〕７号《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。　　此复。
最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复
（２０００年１１月１３日最高人民法院审判委员会第１１３７次会议通过）
法释[2000]34号
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：　　
一些法院反映，我法院法释〔１９９９〕８号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的有关内容与中国人民银行《关于降低金融机构存贷款利率公告》不一致。经研究，现批复如下：　　
将最高人民法院法释〔１９９９〕８号批复中“参照中国人民银行１９９６年４月３０日发布的银发〔１９９６〕１５６号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算”的内容删除。　　
此复
最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复
法释〔１９９９〕８号

广东省高级人民法院：
　　你院〔１９９８〕粤法经一行字第１７号《关于逾期贷款如何计算利息问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
　　对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行１９９６年４月３０日发布的银发〔１９９６〕１５６号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。
　　本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。本批复公布前，已经按我院１９９６年５月１６日作出的法复〔１９９６〕７号《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。
　　此复

中国人民银行关于降低存、贷款利率的通知
1999-06-09
中国人民银行各分行、营业管理部，各政策性银行，各国有独资商业银行，其他商业银行，各全国性保险公司，国家邮政局：
经国务院批准，中国人民银行决定，从１９９９年６月１０日起，降低金融机构存、贷款利率。现通知如下：
六、降低逾期贷款和挤占挪用贷款利率水平。金融机构（不含农村信用社）逾期贷款利率由现行的日利率万分之三（折年率为１０．８％）降为日利率万分之二点一（折年率为７．５６％），挤占挪用贷款利率由现行的日利率万分之六降为日利率万分之五。农村信用社逾期贷款利率由现行的日利率万分之四降为日利率万分之三，挤占挪用贷款利率由现行的日利率万分之六降为日利率万分之五。
中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知
银发[2003]251号
中国人民银行各分行、营业管理部，各政策性银行、国有独资商业银行、股份制商业银行：　　
为稳步推进利率市场化改革，充分发挥利率杠杆的调节作用。现就有关人民币贷款利率及计结息等有关事宜通知如下：
三、关于罚息利率问题。
逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。
对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
四、对2004年1月1日(含2004年1月1日)以后新发放的贷款按本通知执行。对2004年1月1日以前发放的未到期贷款仍按原借款合同执行，但经借贷双方当事人协商一致的，也可执行本通知。
　　五、本通知自2004年1月1日起执行。此前人民银行发布的有关人民币贷款利率的规定与本通知不符的，以本通知为准。
                     中国人民银行
             　　　　　　二OO三年十二月十日
最高人民法院
关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释
自2005年1月1日起施行
第六条、当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。
当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。
当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。
第十七条、当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
第十八条、利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：
(一)建设工程已实际交付的，为交付之日；
(二)建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
(三)建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日