出售房屋时发现陌生人户口，无法迁出是否构成违约
一、原告诉称
原告马某红称：事实和理由：2015年4月26日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于丰台区4005号房屋，房价款为176万元。合同约定被告应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因被告自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同时，双方在补充协议中约定甲方自产权转移后30日内将房屋内所有户口迁出，包括本人户口及亲戚朋友户口。后双方于2015年6月23日完成过户手续，但被告至今未将房屋全部户口迁出，故起诉要求被告向原告支付未履行户口迁出义务的违约金(自2015年8月起至被告将涉案房屋中全部户口迁出之日止)。
二、被告辩称
被告公某亮辩称：被告在与原告签订的房屋买卖合同时，不知道涉诉房屋中存在另外两个人的户口，被告已经履行了合同义务，合同约定如因我方原因户口未迁出应承担违约责任，在合同还约定了迁出户口只是本人、亲戚、朋友的户口，但现在户口上的案外人跟我方没有任何关系，被告对案外人户口迁出问题无法实际办理。我方已经尽自己最大所能协助迁出户口。我方多次与户口在此的案外人其进行协商，但是其拒绝迁出。2015年10月15日被告协助原告向丰台区法院提起诉讼，要求杨迁出户口，丰台法院以涉诉案件不属于法院的民事受案范围为由驳回起诉。
三、审理查明
2015年4月26日，公某亮与马某红签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定公某亮出售坐落于丰台区4005号房屋，房价款为176万元，合同第九条第三款对逾期迁出户口违约责任进行了约定，违约金为：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款175万元，其中1万元的物业保证金没有给付，双方于2015年6月23日办理了房屋所有权转移手续，但涉诉房屋上尚有案外人杨阳、吕红的户口未迁出。
四、法院判决
被告公某亮于判决生效之日起七日内向原告马某红支付逾期迁出户口的违约金二万元;
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
针对双方争议焦点，违约金是否应当支付及是否过高予以调整问题。庭审中，原告认为逾期迁出户口影响了购房时对房屋总价的判断，而且因为存在户口将来房屋可能面临着贬值，另外与案外人沟通要求其迁出户口可能还需要一部分费用。本次诉讼产生了一万元的律师费且将来可能还会面临拆迁利益损失，但均未提交证据予以佐证。
依照合同约定，被告应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有全部户口迁出手续，现房屋内尚有户口未迁出，对此被告显属违约，理应承担违约责任。考虑到被告公某亮及其亲属的户口并不在诉争房屋内，并非恶意违约，且原告马某红未提交证据证明其实际损失，故法院可以结合合同的实际履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定被告应向原告支付违约金的具体数额。
