杨浦区334、336、337街坊（部分）征地居住房屋补偿方案公告
杨浦区334、336、337街坊（部分）征地居住房屋补偿方案公告
张峥嵘律师整理
微信公众号：上海房产拆迁律师张峥嵘
沪（杨）征地房补告[2017]101号
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》、《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关规定，根据杨浦区人民政府杨府土征【1993】29号、上海市人民政府沪府土用（2001）第549号和沪府土用（2002）第480号批文，现将《征地房屋补偿方案》公告如下：
一、本次征地房屋补偿范围及门牌
334街坊四至范围：东至国京路、南至国华国际广场（原赣商集团，闸殷路2035号）、西至闸殷路、北至民壮路。336街坊四至范围：东至市光路、南至民壮路、西至闸殷路、北至（规划）殷高东路。337街坊四至范围：东至市兴路、南至民壮路、西至市光路、北至上海宝山电器厂（市兴路91号）。具体门牌号：闸殷村1-5号（连号）、8号、10号-15号、17号、20、24号、35号、37号、41号、50号、52号、56号、64号、70号、74号、76号、79号、80号、81号、83号、85号、87号、90号、99号、100号、102号、111号、130号；闸殷村180号（民京路180号）；民京路108号；民壮路4号、6号、12号、32号、34号、40号、41号、50号、52号、56号、58号、62号、64号、68号、70号、72号、74号；市京路245号；市兴路68-84号；市光路211号；等等。
二、适用的政策文件
1、上海市人民政府关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的通知（沪府发【2011】75号）
2、关于重新发布《关于贯彻实施<上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定〉的若干意见》的通知（沪规土资综规【2015】704号）
3、关于印发《关于进一步规范征收集体土地房屋补偿工作的若干意见》的通知（沪规土资综规【2015】8号）
4、关于重新发布《上海市征地房屋补偿争议协调和处理试行办法》的通知（沪规土资综规【2015】705号）
5、本市市、区相关法规、规章和规范性文件。
备注：如有重新发布文件或替换文件，以新文件规定为准。
三、征地房屋补偿实施单位
（一）征地房屋补偿组织实施单位：上海市杨浦区规划和土地管理局
（二）征地房屋补偿具体实施单位：上海市杨浦区土地储备中心
（三）征地房屋补偿受托实施单位：上海市杨浦第一房屋征收服务事务所有限公司
四、居住房屋补偿方式及内容
（一）居住房屋补偿方式：产权房屋调换和货币补偿
（二）居住房屋补偿金额的计算方法：
居住房屋的补偿金额=（房屋建安重置结合成新单价＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×房屋建筑面积。
1、房屋建安重置结合成新单价由区土地储备中心委托具有相应资质的估价机构评估，评估时点为本方案公告之日。
2、本征地房屋补偿范围所属区域的新建多层商品住房建筑面积的土地使用权基价为43000/平方米。
3、本征地房屋补偿范围所属区域的价格补贴公式为：（房屋建安重置结合成新均价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价）×30％。
房屋建安重置结合成新均价=被征地房屋补偿范围内的房屋建安重置结合成新总价÷原房屋总建筑面积
房屋建安重置结合成新均价标准，由评估机构在评估后计算得出，由区土地储备中心在征地房屋补偿范围内公布。房屋建安重置结合成新单价经复核、鉴定后有变动的，房屋建安重置结合成新均价不受其影响。
（三）征地房屋补偿的房屋建筑面积确定、计户标准及签约主体
1、征地房屋补偿的房屋建筑面积的确定
征地房屋补偿的房屋建筑面积的确定以合法有效的房地产权证、宅基地使用证、相关建房批准文件(以下简称证书)所记载的建筑面积为准。
经批准建造的房屋原则上不应转让、赠与。曾经转让、赠与房屋的宅基使用人或者房屋所有人在计算征地房屋补偿费用时予以核减，核减的建筑面积以交易时记载的面积为准。
2、征地房屋补偿的计户标准及签约主体
征地房屋补偿应当以合法有效的证书计户，同一家庭成员持有多份证书的合并计户；部位、面积有重复的，以后取得的为准，但不得重复计算。
由上海市杨浦区土地储备中心、上海市杨浦第一房屋征收服务事务所有限公司与宅基地使用人或房屋所有权人[以下简称被补偿人（户）]，按户签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》（以下简称《补偿协议》）。
（四）已批未建的居住房屋补偿
本方案公告时，已取得建房批文但新房尚未建造完毕的，新房在建工程按照实际完成的工程量重置价补偿；建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房，可以按照重置价结合成新价格补偿。
本方案公告时，已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完毕的，其土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算；建房批文规定允许保留旧房的，应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房、已自行拆除的旧房，不得给予土地使用权基价补偿和价格补贴。
（五）本地块原当地农村村民可建未建建筑面积的补偿
经五角场镇人民政府审核符合本地块农村村民住房建设申请条件的原当地农村村民，原房屋建筑面积人均低于25平方米的部分（即为可建未建面积），按土地使用权基价和价格补贴给予补偿。
可建建筑面积的认定，应由具备条件的原当地农村村民提出申请，五角场镇人民政府按照《征地房屋补偿人口认定办法》及原当地农村村民住房建设标准进行审核，并在征地范围内公示，公示期不得少于7日，公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由五角场镇人民政府出具认定证明。
（六）本地块非原当地农村村民居住困难面积的补贴
经五角场镇人民政府审核认定为非原当地农村村民，原房屋建筑面积人均低于15平方米的部分（即为居住困难补贴面积），按土地使用权基价和价格补贴给予补贴。
居住困难面积的认定，应由非原当地农村村民提出申请，五角场镇人民政府按照《征地房屋补偿人口认定办法》及居住困难面积标准进行审核，并在征地范围内公示，公示期不得少于7日，公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由五角场镇人民政府出具认定证明。
（七）被补偿户的托底面积补贴
经审核，被补偿户的可建未建面积、居住困难补贴面积相加后低于15平方米的，托底补足至建筑面积15平方米，该部分托底面积按土地使用权基价和价格补贴给予补贴。
（八）人口认定办法
征地房屋被补偿人口认定办法由五角场镇人民政府公布并解释。
五、征地居住房屋自购房奖励及房屋产权调换（购房）原则
1、征地居住房屋自购房奖励
对选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的任何产权调换房屋的被补偿户，按原房屋建筑面积奖励每平方米25000元，每户自购房奖励低于600000元的，按600000元计。如原房屋建筑面积小于可建建筑面积、居住困难面积相加后的建筑面积，则按可建建筑面积、居住困难面积相加后的建筑面积计算自购房奖励。
2、征地居住房屋产权调换房屋的地点及价格
杨浦区殷行路718弄（均价50800元/平方米）、民京路658弄（均价54500元/平方米）、包头南路588弄（均价61200元/平方米）、296街坊安置房项目（均价59900元/平方米）；浦东新区民乐基地（均价15200元/平方米）、曹路基地（均价19200元/平方米）；奉贤区南桥基地（均价14300元/平方米）。
（产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准）
3、征地居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴
（1）选择期房产权调换的被补偿户自行过渡。
（2）选择期房产权调换的，按以下标准给予过渡补贴：
按所选择的产权调换房屋：一室户型2300元/月；二室户型2800元/月；三室户型（包括三室以上户型）3300元/月给予过渡补贴。过渡补贴按月发放至所选择的产权调换房屋符合交房条件并通知交房当月止。
4、征地居住房屋自购房奖励加奖
本基地集中摇号选房前，设自购房奖励加奖期（具体起止时间见《征地房屋补偿方案告知书》）。凡在加奖期内签订全货币补偿协议（即选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的任何产权调换房屋的被补偿户）且不再对协议进行调整变更的， 每户按原房屋建筑面积25000元/平方米的标准给予自购房奖励加奖，低于600000元的，按600000元计。如原房屋建筑面积小于可建建筑面积、居住困难面积相加后的建筑面积，按可建建筑面积、居住困难面积相加后的建筑面积计算自购房奖励加奖。
加奖期结束后签订全货币补偿协议的，不再享受自购房奖励加奖。
5、征地居住房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴
如选择产权调换房屋为现房的，凡签约并在10日内腾空、搬迁交房完毕的，给予被补偿户一次性补贴5000元/套。
6、征地居住房屋自行购房补贴
如选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的任何产权调换房屋的被补偿户，凡签约并在10日内腾空、搬迁交房完毕的，按每户100000元给予一次性补贴。
六、奖励费标准和办法
1、按期签约奖
（1）凡在第一个月的签约期限（具体起止时间见《征地房屋补偿方案告知书》）内签约并在10日内腾空、搬迁交房完毕的，每户奖励50000元，并按原房屋的建筑面积奖励5000元/平方米。
（2）凡在第二个月的签约期限（具体起止时间见《征地房屋补偿方案告知书》）内签约并在10日内腾空、搬迁交房完毕的，每户奖励30000元，并按原房屋的建筑面积奖励3000元/平方米。
（3）超过签约期签约的，则无该项奖励。
2、集体签约奖
被补偿人（户）在签约期限（具体起止时间见《征地房屋补偿方案告知书》）内签订《补偿协议》并在10日内搬离原址、移交原房的可获得奖励：
（1）在上述规定期限内，本地块签约率达到85%的，每户奖励120000元；
（2）在上述规定期限内，本地块签约率达到86%-100%的，每增加一个百分点每户再奖励10000元；
（3）超过签约期签约的，则无该项奖励。
３、按期搬迁奖
凡签约并在10日内腾空、搬迁交房完毕的被补偿户，按原房屋的建筑面积奖励3000元/平方米。
4、原当地农村村民的奖励：
凡在签约期限（具体起止时间见《征地房屋补偿方案告知书》）内签约的原当地农村村民，每人奖励5平方米，按土地使用权基价补偿和价格补贴计算。超过签约期签约的，则无该项奖励。
5、其他补贴
（1）搬家补助费
搬家补助费=原房屋建筑面积×12元/平方米。
每户搬家补助费低于1000元的，按1000元计。此外，还将为被补偿户提供免费搬场一车次。
（2）家用设施移装补贴
电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用（独用）电表和煤气等家用设施移装按每户2000元给予一次性补贴。
（3）不予认定建筑面积的材料费补贴
对不予认定建筑面积，按每平方米给予300元材料费补贴，每户不予认定建筑面积的材料费补贴低于50000元的，按50000元计。
（4）被征地房屋室内装饰装修价值补贴
杨浦区土地储备中心委托房地产价格评估机构对被征地房屋室内装饰装修价值进行评估，并按评估结果予以补偿。
（5）利用自有宅基地房屋从事生产经营活动的补偿
A、对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动，并在本方案公告前已办理了工商营业执照且在有效期内的，一次性给予100000元的停产停业损失补偿。
B、在本方案公告前对征地房屋内已办理工商营业执照且在有效期内的，每户给予工商营业执照补贴100000元。
C、在本方案公告前对征地房屋内已注册有烟草专卖许可证且有效期内的，每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。
（6）居住房屋附属物、构筑物等的补偿
A、有证棚舍按400元/平方米补偿，低于10000元的按10000元计算。
B、其它附属物、构筑物按评估价格补偿。
七、签约期限
本地块《补偿协议》的签约期限为二个月，具体签约起始日另行公布。
八、征地房屋补偿协调和责令交出土地
（一）征地房屋补偿、协调和实施
在本方案规定的签约期限届满，杨浦区土地储备中心与被补偿人（户）达不成《补偿协议》的，杨浦区土地储备中心可以提出对补偿人（户）的具体补偿方案。具体补偿方案应当根据经批准的征地房屋补偿方案，明确对被补偿人（户）的补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限等。
杨浦区土地储备中心应当将具体补偿方案送达被补偿人（户），并应当要求被补偿人（户）在答复期内对是否接受具体补偿方案给予答复。答复期不得少于10日。
在答复期限内，杨浦区规划和土地管理局应当予以协调。答复期限届满，经杨浦区规划和土地管理局协调未能达成一致或者被补偿人（户）经两次通知不出席协调会的，由杨浦区土地储备中心按照具体补偿方案实施征地房屋补偿。
（二）责令交地决定
经实施补偿后，被补偿人（户）已经接受补偿或者无正当理由拒绝接受补偿，且在具体补偿方案中明确的搬迁期限内拒不搬迁和交出土地的，杨浦区土地储备中心应当将有关实施补偿和拒不搬迁交出土地的情况报告杨浦区规划和土地管理局。
杨浦区规划和土地管理局应当根据实施补偿和拒不搬迁交出土地的情况作出责令交出土地决定，责令被补偿人（户）限期搬迁和交出土地。
（三）申请执行
被补偿人（户）在法定期限内对责令交出土地的决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行的，杨浦区规划和土地管理局可以依法申请人民法院强制执行。
九、其他
（一）被征地范围内的被补偿人（户）对本公告有不同意见的，请于公告之日起30日内提出书面意见，送达上海市杨浦区土地储备中心。逾期未提出的，视作无意见。
（二）被征地范围内的被补偿人（户）对本公告内容要求举行听证的，请于公告之日起5个工作日内提出书面申请，送达上海市杨浦区土地储备中心。逾期未提出的，视作放弃听证。
（三）《征地房屋补偿方案》在征求意见后，根据杨浦区人民政府批准后组织实施。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条规定，对批准后的《征地房屋补偿方案》有争议，不影响征地的实施。
特此公告。
联系人及联系方式：
杨浦区土地储备中心联系人：杨根华 电话：25251211
联系地址：宁国路121号1605室
杨浦第一房屋征收事务所联系人：陈海荣 电话：65687060
联系地址：民府路301号
监督电话：65439279
上海市杨浦区规划和土地管理局
2017年9月3日
