杨浦区152街坊D块旧城区改建地块
房屋征收补偿方案

（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明，更多成功经典案例详见：//www.lawyerhfm.com/） 尊敬的房屋所有人、公有房屋承租人：
您的房屋因旧城区改建的需要已列入本次房屋征收范围：东至周家嘴路4214弄，南至周家嘴4214弄，西至原民主一村原民主二村，北至周家嘴路。具体门牌号：公助一村（全部）；马家宅1-14号（连号）、19号、22号；周家嘴路4112号、4120号、4190号、4194号、4198号、4202号、4206号、4210号、4212号（含甲、乙、前门、后门和上、下及临时牌号）
上述房屋征收范围已经上海市城乡建设和交通委员会、上海市住房保障和房屋管理局、上海市发展和改革委员会、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局确认，旧城区改建的项目已列入我区2013年国民经济和社会发展计划。
房屋征收工作由房屋征收部门——上海市杨浦区住房保障和房屋管理局，委托上海市杨浦第一房屋征收服务事务所承担房屋征收与补偿的具体工作。
为使房屋征收工作依法有序进行，现将房屋征收政策、法规及房屋征收补偿的有关事项以书面形式告知如下:
一、本次房屋征收适用的主要法律依据
（一）《中华人民共和国物权法》第四十二条；
（二）国务院令590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
（三）上海市人民政府令第71号《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称《细则》）；
（四）沪府办发{2012}24号《上海市人民政府关于办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干意见的通知》；
（五）沪府办发{2012}26号《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市“十二五”旧区改造若干问题的意见》；
（六）市房管局沪房管规范征{2012}9号《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（以下简称：《意见》）；
（七）市房管局沪房管规范市{2012}5号《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>的通知》；
（八）市、区相关法规、规章和规范性文件
二、有关房屋征收补偿主要事项的说明
（一）征收补偿协议主体的确定
房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人或者公有房屋承租人签订。
被征收人或者公有房屋承租人可以书面授权委托1-2名代理人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
本方案中所涉及的“户”均指产权户或租赁户。
（二）关于房屋征收的房屋评估机构及评估时点
被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的市场价值（本市对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外），由被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定产生的上海申杨房地产土地估价有限公司按照房屋征收评估办法评估确定。
房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定。房屋征收部门将确定的房地产价格评估机构予以公告。
被征收房屋和用于产权调换房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。
（三）关于被征收房屋建筑面积的认定
对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记薄的记载为准；房地产权证书和房地产登记薄的记载不一致的，除有证据证明房地产登记薄确有错误外，以房地产登记薄为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积的，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
房屋类型
公寓
独立住宅（花园住宅）
新里住宅
新工房（有电梯成套）
新工房（无电梯成套）
新工房（无电梯不成套）
“两万户”新工房
旧里住宅
简屋

换算系数
2.06
1.83
1.82
2.00
1.98
1.94
1.65
1.54
1.25

在2001年11月1日前租赁公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
（四）关于非居住房屋的认定
1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
3、房地产权证书和房地产登记薄记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
4、原始设计为居住房屋，经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，未经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
（五）房屋征收补偿协议生效或停止征收的条件
被征收人、公有房屋承租人在签约期限内（例如：2013年6月1日至2013年8月31日。注：该日期为假定，最终以告居民书为准，下同），与房屋征收部门签订的“房屋征收补偿协议书”户数达到本次房屋征收总户数85%以上（含85%）的，则已签订的协议开始生效；如规定签约期限届满，签订“房屋征收补偿协议书”户数未达到本次房屋征收总户数的85%的，则已签订的协议不生效，征收决定终止执行，本次房屋征收工作随即停止。因签约率未达到85%而停止的旧城区改建地址在3年内不再启动旧城区改建工作。
三、居住房屋
（一）征收居住房屋的补偿
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。
1、征收居住房屋
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴。
2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止
对公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%+价格补贴+套型面积补贴。
（1）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。
（2）价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。
补贴系数为0.3。
（3）套型面积补贴=评估均价×补贴面积。
补贴面积为每产权户（租赁户）建筑面积为15平方米。
（二）居住困难户的优先保障
被征收居住房屋的补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
折算单位为：11150元/平方米
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当在申请受理期内（详见基地公告）向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。
区住房保障机构应当按照《细则》的相关规定对居住困难户进行认定，并将符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。
逾期提出申请的，区住房保障机构将继续受理，并按照《细则》的相关规定进行审核、公示。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行审查和公布。因此而产生的后果（选房延迟、奖励金额减少等情况），由申请人自行承担。
（三）征收居住房屋签约搬迁的奖励和补贴标准
协议生效后，符合以下条件的居民可享受下列奖励和补贴：
1、按期签约搬迁配合奖励
凡在2013年6月1日至2013年8月31日止签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励40000元，并按原住房建筑面积奖励500元/平方米。如在第一个月（2013年6月1日至2013年6月30日止）签约的居民，每户再增加奖励10000元。
2、集体签约搬迁奖励
（1）组奖
按事先划定的被征收居民户数组成的组为单位，在约定的期限内全部签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的，每户居民奖励最高20000元（按约定期限进行递减，具体日期以告居民书为准）。
（2）基地奖
在2013年8月31日当日签约率达到85%的，对已签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励60000元；在此基础上，2013年8月31日当时签约率超过85%的，则每增加1%，对已签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户居民再增加奖励4000元（该奖励仅适用于2013年6月1日至2013年8月31日期间签约的居民）。
在2013年8月31日之后签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的，每户居民奖励30000元。
以2013年8月31日当时签约率为基数，在2013年12月31日（含）前签约率每增加1%，对已签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户再增加奖励2000元。
3、无违法建筑奖
对于无违法建筑或虽有违法建筑但无条件配合拆除的，公房予以每租赁户10000元的奖励，私房予以每产权户20000元的奖励。
4、其他补助
（1）搬家补助费
搬家补助费=被征收房屋建筑面积×12元/平方米。低于500元，按500元一次性发放。除此之处，还将为居民提供免费搬场一次。
（2）家用设施移装费（以居民提供的原始发票或付费凭证为依据）
①电话移装费每台200元；
②管道煤气移装费每台200元；
③有线电话移装费每台240元；
④空调移装费每台400元；
⑤热水器移装费每台300元；
⑥自行申请安装的10安培以上的电表、宽带、有线通凭付费收据按实结算。
（3）不予补偿建筑的材料费补贴
不予补偿建筑，按建筑面积每平方米给予300元材料费补贴，同时不再享受无违法建筑奖励。
（4）被征收房屋内装饰装修价格补贴
房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估，并按评估结果予以补偿。
（四）征收居住房屋选择货币补偿的奖励及房屋产权调换（购房）原则
1、选择货币补偿的奖励
协议生效后，对选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的任何产权调换房屋的居民，每产权户（租赁户）奖励250000元，同时按被征收房屋建筑面积每平方米给予2500元奖励。
2、居住房屋产权调换（购房）的原则及补贴
（1）居住房屋产权调换（购房）的原则
①选择的产权调换房屋价值原则上不超过补偿总额；
②每一产权户（租赁户）可以根据补偿总额自行选择基地提供的产权调换房屋，但只能调换（购买）一套本区产权调换房屋（先签约，先选择，选完为止）。
（2）全部选择外区房屋产权调换的补贴
①对全部选择外区产权调换房屋的被征收户，每产权户（租赁户）奖励150000元。
②以所选产权调换房屋的总价除以被征收房屋的评估单价，折算成建筑面积，如小于被征收房屋建筑面积的，其小于被征收房屋建筑面积之间的差额部分，按每平方米2500元给予补贴；如大于被征收房屋建筑面积的不予补贴。
计算公式：补贴金额=（被征收房屋建筑面积—所选产权调换房总价÷被征收房屋评估单价）×2500元/m2。
3、居住房屋产权调换房屋的地点
航头镇拓展基地（均价9700元/平方米）、惠南镇拱海路79弄（均价9500元/平方米）、申江南路7777弄（优惠价，均价8500元/平方米）、罗店基地（均价9500元/平方米）、三林三彩路52弄（均价13800元/平方米）、罗泾镇潘沪路399弄（市场评估价）、浦江拓展基地（均价9900元/平方米）；杨浦区靖宇东路58弄（优惠价，均价19500元/平方米）、顺平路60弄（均价15800元/平方米）、兰州路667弄（均价22000元/平方米）、安图路18弄（均价18500元/平方米）、图门路保障房基地（均价21250元/平方米）、城市名园（均价14000元/平方米）、城市方园（均价14200元/平方米）。（产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准）
（产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准）
4、部分产权调换房屋的房价补贴为：
居民如选择以下产权调换房屋的，可享受的房价补贴为：
惠南镇拱海路79弄，每平方米房价补贴1900元/平方米。
航头镇拓展基地，每平方米房价补贴1900元/平方米。
罗店基地，每平方米房价补贴1000元/平方米。
浦江拓展基地，每平方米房价补贴1900元/平方米。
5、居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴
（1）选择期房产权调换的居民自行过渡。
（2）选择期房产权调换的，居民可以在以下两种过渡补贴中选择一种：
①按被征收房屋建筑面积每平方米100元/月给予过渡补贴，不足2500元/月按2500元/月计算。过渡补贴按月发放至全部房屋符合交房条件并通知交房当月止。
②按所选择的产权调换房屋：一室户1500元/月；二室户2000元/月；三室户（包括三室以上户型）2500元/月给予过渡补贴。过渡补贴按月发放至所选择的产权调换房屋符合交房条件并通知交房当月止。
四、居住和非居住兼用房屋
征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据《细则》第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。
（一）居住部分
与征收居住房屋的补偿相同。
（二）非居住部分
1、征收非居住房屋
被征收房屋非居住部分的补偿金额=评估单价×非居住建筑面积
2、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止
对公有房屋承租人非居住部分的补偿金额=评估单价×80%×非居住建筑面积
3、停产停业损失
停产停业损失=评估单价×非居住建筑面积×10%
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按评估结果予以补偿。
4、设备搬迁和安装费用
设备搬迁和安装费用按被征收房屋非居住部分建筑面积400元/平方米计算确定。被征收人、公有房屋承租人认为其设备搬迁和安装费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对设备搬迁和安装费用进行评估，并按评估结果予以补偿。
5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用
无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用由房屋征收部门委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进行评估，并按评估结果予以补偿。
（三）居住困难户的优先保障
被征收居住和非居住兼用房屋的补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
其他与居住房屋居住困难户的优先保障相同。
（四）居住和非居住兼用房屋签约搬迁的奖励和补贴标准
协议生效后，符合以下条件的被征收户可享受下列奖励和补贴：
1、按期奖励搬迁配合奖励
凡在2013年6月1日至2013年8月31日止签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户，每户奖励80000元，并按原住房总建筑面积500元/平方米。如在前一个月（2013年6月1日至2013年3月30日止）签约的居民，每户再增加奖励20000元。
2、集体签约搬迁奖励
与征收居住房屋的集体签约搬迁奖励相同
3、无违法建筑奖
与征收居住房屋相同。
4、证照补贴
（1）对被征收居住和非居住兼用房屋内注册有工商营业执照且在有效期内的，每户给予工商营业执照补贴100000元。
（2）对被征收居住和非居住兼用房屋内注册有烟草专卖许可证且在有效期内的，每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。
5、其他补贴
与征收居住房屋相同。
（五）居住和非居住兼用房屋选择货币补偿的奖励及房屋产权调换（购房）原则
1、居住和非居住兼用房屋选择货币补偿的奖励
与居住房屋选择货币补偿的奖励相同。
2、居住和非居住兼用房屋产权调换（购房）的原则及补贴
（1）居住和非居住兼用房屋产权调换（购房）的原则
与居住房屋产权调换（购房）的原则相同。
（2）居住和非居住兼用房屋全部选择外区房屋产权调换的补贴
①对全部选择外区产权调换房屋的被征收户，每产权户、租赁户奖励150000元。
②以所选产权调换房屋的总价除以被征收房屋的居住部分评估单价，折算成建筑面积，如小于被征收房屋建筑面积的，其小于被征收房屋建筑面积之间的差额部分，按每平方米2500元给予补贴；如大于被征收房屋建筑面积的不予补贴。
计算公式：补贴金额=（被征收房屋建筑面积—所选产权调换房总价÷被征收房屋居住部分评估单价）×2500元//㎡。
3、居住和非居住兼用房屋产权调换房屋的地点
与居住房屋产权调换房屋的地址相同。
4、部分产权调换房屋的房价补贴
与居住房屋产权调换房屋的房价补贴相同。
5、居住和非居住兼用房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴
与居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴相同。
五、非居住房屋
（一）征收非居住房屋的补偿
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
1、征收非居住房屋
被征收非居住房屋的补偿金额=评估单价×非居住房屋建筑面积
2、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止
对公有房屋承租人的补偿金额=评估单价×80%×非居住房屋建筑面积
3、停产停业损失补偿
停产停业损失补偿=评估单价×非居住房屋建筑面积×10%
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按评估结果予以补偿。
4、设备搬迁和安装费用
设备搬迁和安装费用按被征收非居住房屋建筑面积400元/平方米计算确定。被征收人、公有房屋承租人认为其设备搬迁和安装费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对设备搬迁和安装费用进行评估，并按评估结果予以补偿。
5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用
无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用由房屋征收部门委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进行评估，并按评估结果予以补偿。
（二）征收非居住房屋签约搬迁的奖励和补贴标准
协议生效后，符合以下条件的被征收户可享受下列奖励和补贴：
1、签约搬迁配合奖励
凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户，每户奖励200000元，并按原住房建筑面积奖励500元/平方米。如在前三个月（2016年6月1日至2013年8月31日止）签约的被征收户，每户再增加奖励50000元。
2、集体签约搬迁奖
截止2013年8月31日当日，签约率超过85%的，则每增加1%，对已签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户，每户增加奖励4000元（该奖励仅适用于在2013年6月1日至2013年8月31日期间签约的被征收户）。
以2013年8月31日当日签约率为基数，在2013年12月31日（含）前签约率每增加1%，对已签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户，每户再增加奖励2000元。
3、不予补偿建筑的营业面积处理
对不予补偿建筑的营业面积，按建筑面积每平方米给予2000元补贴。
4、证照补贴
（1）对被征收非居住房屋内注册有工商营业执照且在有效期内的，每户给予工商营业执照补贴100000元。
（2）对被征收非居住房屋内注册有烟草专卖许可证且在有效期内的，每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。
5、被征收房屋室内装饰装修价值补贴
房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋内装饰装修价值进行评估，并按评估结果予以补贴。
（三）非居住房屋选择货币补偿的奖励及产权调换房屋的地址
1、非居住房屋选择货币补偿的奖励
协议生效后，对选择货币补偿的被征收人、公有非居住房屋承租人，每产权户（租赁户）奖励250000元，同时按被征收非居住房屋建筑面积每平方米给予2500元奖励。
2、非居住房屋产权调换房屋的地址
广州路47号、79号（市场评估价）
六、补偿决定及复议和诉讼
房屋征收部门与被征收人、房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
七、补偿决定的强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
八、费用发放
被征收户的补偿费用或者房屋产权调换后的余款，待补偿协议生效，并在搬迁交房后的30日内发放。
九、有关情况的公示
本次房屋征收工作将本着公平、公正、公开的原则进行，实行补偿过程透明、补偿结果公开，并按照征收工作进程及时公布、公示与房屋征收补偿密切相关的各类信息，请居民及时关注。
二○一三年五月十一日
（内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）