韩律支招：购房合同中开发商违约，这样确定违约金！
当出卖人不能按照合同约定交付使用房屋的，按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准确定。
租金标准根据不同的区分，可出现统一租金、协议租金和市场租金。统一租金是指国家或者地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准，这一标准受国家政策和房地产市场行情影响会经常处于变化之中。协议租金是指租赁合同双方在平等、自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。同样面积的房屋，因为所处的区域位置的不同、朝向的不同、周围的环境不同，往往使用价值相差很大，体现在价值上也差别较大。因此，人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，涉及确定违约行为应当承担的房屋租金标准时，按照平均价格予以确定，只是相对公平。
目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布商品房或者经济适用住房的指导价，还会公布不同地段和种类房屋租赁价格标准；有的地方政府房地产主管部门没有公布此类房屋租赁价格标准。人民法院在审理此类纠纷案件时，涉及出卖人没有按照商品房买卖合同约定的期限向买受人交付使用房屋的，可以按照《民事诉讼法》的规定，在当事人申请的前提下，委托取得房地产评估资格的评估机构进行评估，确定所购买的房屋在商品房买卖合同约定的出卖人交付使用房屋期间以及所在地段同类房屋租金标准。考虑到每一个地方政府房地产主管部门向社会公布的房屋租金标准会有波动，在确定讼争纠纷涉及的房屋租金标准时，要以合同约定交付使用时的价格作为基准；在逾期交付使用房屋期间租金标准有变动的，按照这一期间的平均租金标准确定买受人应当得到的违约金数额或者损失赔偿额。
由于出卖人未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，在不能取得自己的房屋情况下，买受人为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，也可能采取其他补救措施来解决居住之需，如向朋友借房，或者住在亲戚朋友家，但不管买受人采取什么方式弥补失去商品房买卖合同约定的利益替代，都不影响买受人提出要求出卖人赔偿损失。出卖人作为守约方在提出赔偿要求时是以合同期待利益作为依据的，也就是说，是基于合同正常履行所应当获得的利益，因此即使买受人没有花费支付租赁费用，出卖人以此作为抗辩其不承担违约责任的，也是不能成立的，人民法院不应支持。
在人民法院委托有资格的房地产评估机构进行评估时，首先要审查该评估机构的资格，一般情况下，各地都有公示，也可以在网上查找和核对。房地产评估，又称房地产估价，是指房地产专业机构的房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对房地产最有可能实现的合理价格作出的推测和判断。
房地产估价，是受人民法院或者当事人委托，对争议标的价格作出判定的法律行为。之所以要对争议涉及的房屋租金问题进行估价，是因为房地产价格问题是房地产经纪活动的中心，房地产价格的确定十分复杂，普通民众和法官难以凭据自己的水平和经验对该价格作出独立的科学的判断，无法作为认定事实和定案的依据，故需要由专业估价人员进行评估。市场上房地产价格包括房屋租赁的租金价格经常呈现多元化多层次的状态，比较混乱，随意性较大。价格的划分种类繁多，需要根据案件的具体情况，评估出客观真实的与房屋相当的价格。
按照有关规定，对房地产进行估价的主要程序是：
（1）申请估价。当事人向人民法院申请，人民法院委托评估机构递交估价申请书，估价申请书应当载明当事人的名称、标的物的名称、面积、坐落；申请估价的理由项目和要求等。
（2）评估机构受理后，进行现场勘测和综合作业评估专业人员在综合各种因素进行全面分析，作出估价报告。一般来说，估价内容应当包括标的物名称、面积、结构地理位置、环境条件、使用情况、所处区域城市规划及发展前景；房地产市场发展行情；标的物及其附着物质量等级评定；估价的原则、方法、分析过程和估价结果。房地产评估机构评估的房屋租金标准，作为对案件涉及的专门性和技术性问题进行鉴定评估的范畴，属于证据材料的一种，仍然需要在法庭上进行质证、经查证属实后，人民法院才可以作为定案的依据。
