韩律解惑：离婚纠纷中，房产该如何分割？
一、夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房屋如何分割？
不论房产证上是夫妻一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。在对产权确认后、明确后需要对房屋价值确定，房屋的价值应当按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。
如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。比如，一套房子购买价是500万元，首付150万元，贷款350万元，现值1200万元，未还贷款300万元。夫妻可以分的部分就是，1200万元的现值减去300万元贷款后的900万元，每人可分得450万元。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方450万元，得到房产的一方单独偿还剩余的本金及利息。
二．夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割？
夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋属于婚前财产。因此，其增值部分，根据物权法原理，应属一人所有，离婚时，另一方无权要求分割。
三、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割？
夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，虽然婚后夫妻共同还贷，除夫妻双方另有约定外，该房应为夫妻一方婚前财产。需要说明的是，夫妻共同归还的贷款，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，都是夫妻共有财产。如果一方能够证明其归还贷款的资金来源于个人婚前财产，那么该部分归还的贷款不属于夫妻共有财产。
例如丈夫婚前购买一房1000万，首付300万，贷款700万，结婚后还贷共计100万，那么离婚时房子是丈夫的婚前财产，但丈夫要归还妻子50万元。
四、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？
这个问题与上面一个问题唯一的区别是，房产证于婚后取得。其实就是产权证取得与房屋产权权属有无关系的问题。一种意见认为，产权证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分，毕竟，财产期待的权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。婚后取得产权证这一事实决不意味着婚前个人财产权益婚后向夫妻共同财产形式转化。
另一种意见认为，夫妻一方婚前一个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记与一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。
目前，以上二种意见，各地法院都有判例。
五、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割？
离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：
1、购买福利性政策房屋；
2、购买商品房；
3、购买经济适用房。
购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。
六、父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割？
1、父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；
2、父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。
在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。
七、房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割？
比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将主动追加第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。
但上海市有地方法院，在夫妻离婚时直接处理，属于夫妻双方的那部分财产。
例如：张三和李四系夫妻，婚后购房一套，产权证登记为“张三、李四、张小三（系张三、李四的女儿），现该房产市值900万元，张三李四离婚要求分割该房产。法院一般判张三和张小三共有该房或李四与张小三共有该房。只是无论是张三与张小三共有，还是李四与张小三共有，张小三的份额始终是三分之一。
八、婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚时房屋如何分割？
在实践中这样的情况主要是，男女恋爱期间感情觉得不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚，此时，一方不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下，一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决另一方给予适当补偿。
