房屋买卖合同签订过程中，卖方代理人应该赋予什么权限
一、原告诉称
原告郑建国诉称：二被告系夫妻，2015年10月5日，我作为买受人和二被告共同的委托代理人李青签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同对购房款的支付、房屋过户及交付、违约责任等进行明确约定。我按照合同约定支付房款，后双方办理了房屋过户及物业交接手续，但是二被告拒绝依约在12月31日之前交房。根据双方签订的合同，二被告拒绝交房已严重违约，故诉至法院请求：判令二被告支付违约金105600元。
二、被告辩称
被告汪洋、高梅梅辩称：不认可郑建国的全部诉讼请求。汪洋和案外人何平签订了借款抵押合同，约定何平借给汪洋225万元，汪洋将房屋抵押给何平同时办理了他项权登记，但是225万元并未实际出借给汪洋，李青和何平恶意串通将房屋解押，李青和郑建国签订买卖合同，实际成交价是436万元，明显低于市场价格。汪洋给李青的委托合同中包括了无效条款，公证书虽然是汪洋签的，但汪洋是在不知会通过公证书卖房的情况下签的字，正常情况下委托是可以单方解除的，但是该公证书写明不能单方解除，违反法律规定，该委托合同无效。郑建国实际在同一小区内还有一处房产，正常购买房屋应联系汪洋。郑建国主张的违约金金额过高，请求法院予以酌减。
三、审理查明
2013年1月19日，汪洋，高梅梅作为委托人与受托人案外人李青签订《委托合同》，合同约定委托人汪洋与高梅梅系夫妻关系，委托人在北京市50号院603号房屋(以下简称涉案房屋）有房产一处，现汪洋、高梅梅、李青就上述房产的相关事宜自愿达成委托合同：1、办理向个人、银行、典当行等借款及抵押登记手续，代签相关法律文件，领取他项权利证、房屋所有权证、土地使用证等文件；2、办理向个人、银行、典当行等提前还款手续；3、领取他项权利证、房屋所有权证、土地使用证等文件；到房屋管理部门办理上述房产资信的查询事宜，调取原购房合同等法律文件，代为开具房屋上市证明；4、办理解押登记手续，代签相关法律文件；5、签订房屋买卖合同；办理网上签约手续及解除网签手续；6、办理产权过户登记手续；办理土地使用证过户登记手续；7、代缴相关税费；8、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格；9、协助买方办理购房贷款手续；10、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；11、其他与上述房产有关的一切事宜。上述委托条款须在法律规定允许的前提下进行。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任。受托人有转委托权。委托期限：自签字之日起两年内。委托人与受托人不得单方终止合同。2013年2月9日，北京市国立公证处对上述《委托合同》进行公证。
2015年10月5日，郑建国（买受人）与汪洋（出卖人）代理人李青签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定郑建国以704万元的价格购买涉案房屋，签约当日支付定金10万元，该房屋已办理抵押登记，出卖人应于2015年11月20日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续，出卖人应于2015年12月31日前将房屋交付买受人，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。
签约后，郑建国于2015年10月5日向案外人李青账户转账10万元，郑建国称系李青要求其将款项支付给李青，李青于当日向郑建国出具10万元定金收据；2015年11月23日，郑建国向双方指定的银行监管账户转账100万元；2015年12月10日，郑建国向李青转账375万元；针对上述付款情况，郑建国均提供了银行转账凭证及收条等证据证明。
2015年12月17日，郑建国取得涉案房屋所有权证书。
2015年10月5日，买方郑建国与卖方委托人李青签订了《北京市存量房屋买卖合同》，买方已依合同约定向卖方委托人支付了全部房款及相关费用，且双方办理了水、电及物业等交接手续，但卖方未能依约按期向买方交付房屋，经双方协商就房屋的交接日期、房屋内的物品的处置等达成协议：1、卖方应于2015年1月31日前将房屋按约定腾空后交付买方。2、若卖方未能在2015年1月31日前将房屋腾空，应向买方支付105600元（704万*0.05%*30天）违约金，并且按房屋现状交付该房屋。
郑建国称产权证于2015年12月取得后，关于交房事宜发生纠纷，听说汪洋不愿意卖房，在涉案房屋的楼道里安装了摄像头，有人去汪洋就报警。2015年2月26日，郑建国将涉案房屋内的物品全部提存，期间汪洋又报警了，涉案房屋现价值至少涨了100多万元。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
1.被告汪洋于本判决书生效之日起十日内支付原告郑建国违约金4万元；
2.驳回原告郑建国之其他诉讼请求。
五、律师点评
1.本案争议焦点之一为委托合同是否有效？
依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汪洋及配偶高梅梅与李青签订公证的《委托合同》。汪洋辩称因《委托合同》约定委托人与受托人不得单方终止合同而合同无效，首先该约定并非合同无效的法定情形，此外基于《委托合同》出售涉案房屋的委托合同已履行完毕，该条款的效力并不影响其他委托事项的效力，故汪洋的抗辩意见不应该被采信。
2.本案争议焦点之二违约金是否应该支持？
李青依据《委托合同》取得了代理汪洋出售涉案房屋、解除抵押、收取购房款、办理交割手续等与涉案房屋有关的权利，李青作为汪洋的代理人与郑建国签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。李青作为代理人已收到了郑建国交付的购房款，汪洋称未收到购房款，其可另行解决。
关于郑建国要求汪洋支付逾期交房违约金一节，综合本案案情，汪洋迟延交房的违约行为虽然造成了涉案房屋买卖合同交房履行的延迟，但考虑到涉案房屋已大幅升值，汪洋的违约情形对郑建国形成的实际损失并不严重，汪洋亦提及违约金过高主张酌减，法院综合案情及郑建国提存收房的实际损失情况酌定违约金数额4万元是合理的。
