二手房签约后卖方恶意抵押，买方要求确认抵押行为无效获支持
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王小宝诉称：王小宝和宋哲于2012年5月25日签订了北京市存量房屋买卖合同、房屋买卖定金协议、居间服务合同，购买宋哲所有的位于海淀区501号房屋，房屋价款178万元。后宋哲注销了监管账户直接导致房屋买卖合同无法继续履行，并要求加价，王小宝于2013年9月将宋哲起诉至北京市海淀区人民法院，要求其继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋权属登记转移手续，现该案正在北京市第一中级人民法院进行二审审理中。而宋哲与杨才在2013年10月20日依据双方2011年6月27日签订的《个人民间借款担保合同》为房屋办理了抵押登记。王小宝认为，房屋正在诉讼进行中，权属争议尚未解决，依据《中华人民共和国物权法》第184条"权属有争议的房地产不得设定抵押"的规定，宋哲与杨才所作抵押行为违法，侵犯了王小宝的合法权益，其行为明显是恶意串通，损害第三人合法权益，依据合同法第52条规定，双方之间依据担保合同在房屋上设定抵押的行为应为无效。故诉至法院，请求判令确认宋哲、杨才、郭达签订的抵押借款合同及依此作出的抵押行为均无效。
2、被告辩称
宋哲辩称：该抵押合同及抵押行为有效，该行为系双方真实意思表示并经房管部门登记，无违反法律规定的情况。王小宝起诉所依据物权法并不适用此案，该房屋权属系宋哲本人，权属无争议，应驳回王小宝诉讼请求。
二、法院查明
宋哲为501号房屋登记的所有权人，房产证登记时间为2011年7月18日。2012年5月25日签订房屋买卖合同时，该房屋的抵押情况为未设定抵押等等。当日，王小宝按约定将定金20万元交付给了宋哲。此后，我爱我家公司按程序办理双方房屋买卖的网签手续，其间，宋哲与王小宝因178万元是否包括了装饰装修折价及是否加价等发生纠纷，网签无法完成，合同未能继续履行。2012年12月，王小宝将宋哲诉至法院，要求宋哲继续履行双方签订的房屋买卖合同并协助办理501号房屋的权属过户手续。法院于2013年5月10日作出判决，驳回王小宝的诉讼请求。后，王小宝上诉。现该案正在二审过程中。
2013年10月21日，宋哲与杨才办理了501号房屋的抵押登记，杨才取得了房屋他项权证书。2013年10月22日，杨才以民间借贷纠纷为由将郭达、宋哲诉至法院，要求郭达、宋哲偿还杨才借款本金260万元、违约金60万元，若借款人郭达无偿还能力，请求法院判令将担保人宋哲的501号房屋过户给杨才，用于补偿杨才债权等等。
该案审理过程中，杨才提交了一份借款抵押合同，其上记载：甲方(抵押人)宋哲，乙方(出借人、抵押权人)杨才，丙方(借款人)郭达;丙方与乙方因借款事宜需申请抵押权设立登记，经三方友好协商一致，特订立本合同，本合同同时包括借款和抵押条款;第一条借款用途为购房投资，借款金额300万元，债务履行期限自2011年6月27日起至2013年10月31日止，借款利率为年利率不高于人民银行利率的4倍;第二条抵押房屋被担保主债权数额300万元，抵押担保范围为本金、利息及违约金等等。落款处有宋哲、杨才、郭达签名，日期为2011年6月27日。
同时，杨才提交一份借款借条，其上记载：今出借人杨才借给借款人郭达300万元，借款期限自2011年6月27日起至2013年10月31日止，共27个月，年利率7.55%，利息共计49.075万元，全部本息于2013年10月31日前偿还。如不能按期足额归还借款，借款人应向出借人支付违约金60万元。担保人宋哲确认同意为借款人的上述债务向出借人承担连带责任保证，承诺愿意以自有权处分的房产作为抵押担保，保证期限为借条出具之日起到借款偿还期限届满后两年时止，担保范围及于所有借款本息、违约金、出借人实现债权的费用。本确认条款的效力独立于借条，借条无效不影响本确认条款的法律效力。落款处有宋哲、杨才、郭达签名，日期为2011年6月27日。该案尚在审理过程中。
三、法院判决
1、被告宋哲、杨才、郭达签订的借款抵押合同无效;
2、被告宋哲、杨才就501房屋办理的抵押行为无效。
四、律师点评
律师靳双权认为：
首先，借款抵押合同记载的签订时间为2011年6月27日，同时合同中记载了设定抵押房屋的产权证号，实际上该产权证的登记时间为2011年7月18日，晚于该合同签订时间，此点明显不符合常理;
其次，借款抵押合同记载2011年6月27日宋哲将房屋设定了抵押，而王小宝与宋哲于2012年5月25日签订的房屋买卖合同记载该房屋的抵押情况为未设定抵押，就此宋哲陈述前后不一致;
再次，宋哲与杨才签订借款抵押合同后两年多时间一直未办理抵押登记，直至还款期限届满当月才办理抵押登记，登记次日杨才即以民间借贷纠纷为由将郭达、宋哲诉至法院，亦不符合常理;
又，王小宝起诉宋哲要求办理房屋产权过户一案正在二审过程中，宋哲与杨才在此时为房屋办理抵押登记，明显具有主观恶意;
最后，现并无证据证明杨才与郭达在借条签订时有资金往来情况。
综上，该抵押借款合同属于恶意串通损害第三人利益，因此无效。物权变动须以债权行为有效为前提，因为宋哲与杨才办理501号房屋抵押登记行为的基础法律关系是该抵押借款合同，在该合同无效的情况下，依此作出的抵押行为亦无效。故王小宝要求确认宋哲、杨才、郭达签订的抵押借款合同及依此作出的抵押行为均无效，有事实及法律依据，法院予以支持。
