案例简介：被告未按约定迁出户口，原告请求支付违约金
2008年4月30日，原告金某、袁某与被告陈某签订了《上海市房地产买卖合同》，向其购买了虹口区临平路XXX号第十一座2305室房屋(以下简称“系争房屋”)。双方在合同中明确约定，“甲方(被告)承诺甲乙双方交付房屋当日前，向房屋所在地公安派出机构办理该房屋中所有户口的迁出手续。如由于甲方未及时迁清户口造成乙方损失的，甲方承诺违约责任，向乙方支付违约金。违约金按照本合同约定总房款的日万分之五计算，违约金自本合同应迁出户口期限之第二日起算至实际迁出之日止。”原告依照合同约定按时支付了全额房款，完全履行了合同义务，房屋也早已完成交付。然而数月前，原告意欲出售自有的系争房屋，在履行合同过程中发现被告原有户口一直未按合同约定迁出该系争房屋长达8年之久。因被告未按期迁移户口的违约行为，导致原告不仅出售房产计划搁浅，还赔偿了买受人高额的违约金，蒙受了巨大的损失。依法依约，被告应当按合同赔偿原告每日440元违约金，现原告自愿将违约金金额降低至每日300元。
被告陈某辩称，买卖合同已经履行完毕，房屋已经交付。补充条款是格式条款，买卖房屋的时候双方都没有注意，中介和原告都未向我方提及。且原告违约金过高。
法院判决：被告违约应向原告支付适当违约金
经审理查明，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》明确约定了被告迁出系争房屋原有户籍的期限，即交房日前，根据查明事实，被告未在该期限内履行义务显属违约。被告在签订合同时应当尽到必要的注意义务，故被告认为其不知道该项约定的辩称理由，本院不予采纳。系争房屋内有他人户籍，必然造成原告处分系争房屋的障碍以及生活的不便，故被告应当承担相应的违约责任。双方合同约定以总房价的万分之五作为每逾期一日迁出户籍的违约金，原告自愿降低为每日300元，被告认为该违约金约定较高，要求予以调整。鉴于合同履行过程中，被告已经将系争房屋交付原告，并配合原告办理了产权过户等手续，主要合同义务已基本履行完毕。原告提供的证据亦不足以证明系由于被告户口问题所遭受的直接损失，且双方系房屋买卖合同纠纷，合同中并未对律师费的负担作出相应的约定。故本院酌情确定被告应按照每日50元向原告支付逾期未迁出户籍的违约金。
律师说法：出卖房屋必须要迁户口吗，未迁出户口对购买方有何影响
二手房交易频繁，许多二手房主想把自己的房屋出售，但又不清楚是否出卖房屋户口就必须迁出，如果不迁出户口对新房主是否会有影响。事实上，户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制性的要求原房主将自己的户口迁出，如此看来原房主拒绝迁出户口的话，在法律的层面上来说并没有有效的措施可以解决，也没有办法强迫原房主将户口迁出。但是，如果买房人提出此要求，若原房主不迁出，购房人不买房是应有的权利。但是对于买房人来说，如果你在合同中没有约定户口迁移的条款，也没有相应救济，而又稀里糊涂的签订了合同条款的话，法院对于户籍问题是不予处理的。对此，购房人在买房前应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后再迁出。购买方还应当约定一定的违约责任，比如，每逾期一天的多少罚金；在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的约定，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。
以上就是对“出售房屋必须要迁户口吗，未迁出户口对购买方有何影响”问题的解答。其实在二手房买卖中不仅仅是户口问题会引发纠纷，更多的是过户纠纷，如卖方不配合办理过户手续等问题。如果你在买房过程中遇到相关问题，不妨咨询专业的房产律师，相信房产专业律师能够给与您相应的帮助。
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