买卖合同应解除 购房定金当返还
■ 简要案情
2017年X月XX日，经中介，原告与被告签订房屋买卖合同，约定将被告位于XX市XX区XX小区XXXX室房产出售给原告，原告以按揭贷款方式购买，交付定金X万元。由于历史遗留原因，房地产管理部门对该楼座房屋买卖不办网签备案，但可在购房款支付之后办理过户。然而银行不见网签不予办理按揭贷款，原告随即要求解除合同返还定金，而被告认为是原告违约，定金不能退。于是原告提起诉讼。
■ 代理意见：
王学海律师接受原告的委托，担任其一审代理人，提出代理意见如下：
一、合同已经不能履行，原因在被告
双方约定以按揭贷款方式购买涉案房屋。由于该楼座所处地块的特殊原因，房产管理部门不办理网签而导致无法办理按揭贷款，则导致合同不能履行，其原因不在原告在被告。
二、合同应当解除，定金应当返还
由于被告的原因致使本案合同不能履行，不能实现合同目的，按照合同法原则和规定，应当依法解除并由被告返还定金。
三、不存在原告违约问题
总的讲，在合同不能履行应当依法解除时，再谈违约问题已经没有意义。而具体说，①按照经《房地产买卖契约》修订后“在过户之前付清”首付款的约定，不存在原告违约的问题。②在得知不办理网签的情况后，被告与中介曾陪同原告共同到银行商讨按揭贷款问题，即已经承认了原告不存在违约。③被告关于之前找熟人不办网签也可贷款，不能贷款的原因在于原告不努力的说法不成立。先办理网签后办理贷款是常规是当然，先办理贷款后再办理网签是例外是偶然，而例外和偶然绝不是判断是非与否的依据。
■ 案件结果：
经原告申请，法庭派员到房地产管理部门调取证据后，在支持原告方意见的基础上释法明理，终使被告接受调解，就地以微信转账方式返还了定金，原告撤诉结案。
