不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明
不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明
——郑某与吴某房屋确权纠纷上诉案注释6
最高人民法院民一庭
裁判主旨：
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果原告有证据足以证明权属证书记载与实际权利状况不一致的，应予支持。
关键词：不动产权属证书；推定的证据效力；实际权利状况
一、案情简介
2000年9月5日，被告吴某与中海信房地产开发有限公司（以下简称中海信公司）签订《内销商品房预售契约》，购买了该公司开发的国英绿景公寓两套底商房屋，总价款为770多万元。吴某与银行签订贷款合同，贷款616万元，期限20年。2002年11月15日，原告郑某与吴某签订了一份协议书，内容为：（1）国英绿景公寓两套底商房屋系郑某的住房，但由于其尚未取得某市户口，故使用吴某名义购房，而实际购房付款人均为郑某，现该房由郑某管理使用。（2）鉴于上述情况，吴某对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用；不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保；不得就该房产向郑某提出任何权利主张。（3）郑某对上述房产享有实际的产权和完全的使用权（包括收益权），同时，由于上述房产尚在吴某名下，吴某应为郑某出具全权授权书，由郑某自用或出租、经营使用该房产，并收取租金等收益，该收益与吴某无关。同日，吴某给郑某出具了授权委托书。
关于争议房屋的付款情况，在诉讼期间，郑某向法院提交了支付全部购房款的发票原件、贷款银行的储蓄存款存折原件（户名为吴某）和吴某的身份证原件，同时郑某明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴某对付款的地点、月供的付款数额、付款时间均不能明确陈述，对存折开户日期的陈述也是错误的。2007年3月28日，某市房屋管理局向吴某颁发了上述房屋的产权证。
现双方因产权问题发生争议，郑某诉至法院，请求判决确认位于某市西城区后广平胡同国英绿景公寓两套底商房屋为郑某所有。吴某不同意郑某的诉讼请求，认为吴某签订了房屋购买合同，支付了房款，并依法取得产权证书。物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力，吴某已经明确取得了上述房屋的所有权。双方签订的协议书应属无效，双方间的纠纷应属于债务纠纷，不能对抗吴某已经取得产权的事实。
二、法院裁判情况
一审法院经审理认为，公民的合法民事权益受法律保护。郑某与吴某于2002年11月15日签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行义务，行使权利。在签订该协议书之前，吴某已经与中海信公司签订了上述房屋的预售契约，对于购房的相关事实是清楚的。在2002年11月15日签订的协议书中，双方明确约定，郑某使用吴某的名义购买上述房屋，实际购房付款人均为郑某，吴某对于该房产不具有实际产权和使用权，不得就该房产向郑某提出任何权利和主张。双方的约定，内容明确，系各方的真实意思表示。吴某称该协议无效，缺乏依据，对其主张不予支持。
对本案诉争的房屋，虽然吴某拥有产权证，但是并不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据双方所签订的协议及履行情况，可以明确，郑某系以吴某的名义购买了该房屋。从双方提交的付款情况的证据来看，郑某持有交付房款的发票原件，还持有储蓄存款存折的原件和吴某身份证的原件，并能够明确每月实际存款的数额等情况。吴某辩称是其支付了房款和银行月供，但未能提供任何证据证明其曾经交付过上述款项。因此，应认定是郑某实际支付了购房款和银行月供。这与双方在协议书中的约定也是相吻合的。
房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。
本案中，经实体审查，虽然该房屋的所有权证上显示所有权人为吴某，并且吴某也实际持有该房的所有权证书，但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。依据相应的证据，可以认定郑某是以吴某的名义购买了上述房屋，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人。综上，原告郑某要求依法确认位于某市后广平胡同国英绿景公寓两套底商房屋为郑某所有的诉讼请求依据充分，依法予以支持。依据《物权法》第33条、《民事诉讼法》第64条第1款之规定，判决：依法确认位于某市后广平胡同国英绿景公寓两套底商房屋为郑某所有。
宣判后，被告吴某不服一审判决，向二审法院提起上诉。理由为：双方于2002年11月签订的协议书应属无效，而且根本没有实际履行；吴某是房屋所有权登记的产权人，双方关于房屋所有权的约定不能对抗吴某合法取得的房屋所有权证；郑某持有购房发票不足以证明其支付了购房款和银行月供，故请求撤销原审判决，依法改判确认诉争房屋归吴某所有，驳回郑某的诉讼请求。
二审法院经审理认为，本案涉及两个法律关系：一是吴某作为买受人与中海信公司之间形成的房屋买卖法律关系；二是郑某依据协议书与吴某之间形成的委托购房法律关系。郑某本应以自己的名义购买诉争房屋，取得诉争房屋的所有权，但其以保留所有权的意思表示，依据协议书委托吴某购买诉争房屋，致使吴某对房屋享有法律上的所有权，而郑某自身则享有事实意义上的所有权。由于物权直接体现了物权公示原则的要求，因此法律赋予法律物权以权利正确性推定的效力，即法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性；而事实物权人欲取得法律的认可和保护，就必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明事实物权的正确性。本案中，吴某取得诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据郑某提交的协议书、购房发票等相关证据，可以确认吴某取得诉争房屋法律上的所有权系基于郑某的委托，吴某作为受托人负有将诉争房屋返还给郑某的义务，郑某才对该房屋享有事实上的所有权。依据物权人的真实权利优先保护的原则，郑某有权要求吴某注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到郑某名下。吴某辩称其已取得诉争房屋的产权证书，协议书不能对抗房屋权属证书的效力，缺乏法律依据，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。
三、主要观点及理由
关于涉案房屋的所有权应当归属于郑某还是归属于吴某，有两种观点。一种观点认为，吴某拥有房屋所有权证，郑某不拥有该证，双方关于房屋所有权的约定不能对抗吴某合法取得的房屋所有权证。谁拥有房屋所有权证，谁就是该房屋的所有权人。因此，应当认定吴某为涉案房屋的所有权人。另一种观点认为，房屋所有权证只是权利人享有该不动产物权的证明。如果有证据证明房屋所有权证上记载的权利人与真正的权利人不一致的，应当否认房屋所有权证上记载的人为权利人，而认定虽然没有房屋所有权证，但其提供证据证明其是该房屋的真正的权利人为该房屋的所有权人。
我们认为，第一种观点欠妥，第二种观点是正确的，具体理由如下：
（1）不少人认为，房屋所有权证是证明权利人享有该不动产物权的唯一依据。只有房屋所有权证上载明的权利人才是真正的权利人，其他人都不是权利人。普通老百姓有这种观点是正常的，因为在绝大多数情况下房屋所有权证上载明的权利人就是真正的权利人，两者在绝大多数情况下是一致的。但从法律上来说，这种观点却是不正确的。这种观点恰恰不能解释两者不一致的情况。现实生活中，因为各种原因存在房屋真正的所有权人没有登记在房屋所有权证上的情况，本案的情况就比较典型。郑某因为当时没有某市户口，故使用吴某的名义购房。吴某虽然名义为购房人，但现有证据证明所有的购房款都是郑某支付的。不仅如此，根据2002年11月15日双方签订的协议书，“吴某对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用”，“郑某对上述房产享有实际的产权和完全的使用权(包括收益权)，同时，由于上述房产尚在吴某名下，吴某应为郑某出具全权授权书，由郑某自用或出租、经营使用该房产，并收取租金等收益，该收益与吴某无关”。吴某于签订协议书的当日也给郑某出具了授权委托书。因此，审理案件不能只看房屋所有权证，认为房屋所有权证上记载的权利人才是所有权人，其他人都不是所有权人，即使其他人提供了相关证据足以证明其是所有权人，如本案中的郑某，也认为其不是所有权人。
（2）房屋所有权证只是权利人享有该房屋产权的证据。如果纠纷的当事人一方有证据证明房屋所有权证上记载的权利人不是真正的权利人，自己才是真正的权利人，那么应当认定房屋的所有权人为提供证据的人，房屋所有权证上记载的权利人不是真正的权利人。《物权法》第17条对此有明文：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”就本案而言，郑某已经提供充分的证据证明其为涉案房屋的真正购买人，那么就应当认定郑某为房屋的所有权人，吴某不是该房屋的真正所有权人。
在审理这类案件时，我们认为应当注意以下问题：
（1）关于举证责任的承担问题。拥有房屋所有权证的人不负有证明其是该房屋所有权人的责任，如本案中的吴某，其拥有房屋所有权证就已经在法律上推定其为房屋的所有权人。负有举证责任的是对房屋所有权证上记载的权利人提出异议的当事人，如本案中的郑某。在吴某拥有涉案房屋所有权证的情况下，郑某就负有证明自己才是该房屋的真正所有权人的责任。这一证明责任不可颠倒。法律之所以这样分配举证责任，一是因为一般情况下购房人都不会保留支付购房款的证据，如果其不能提供证据，就认为其不是真正的所有权人，与现实生活严重不符。为防止这种情况出现，就应当认为谁拥有房屋所有权证，就推定谁为权利人。二是因为在某人不是房屋所有权证上记载的权利人的情况下，其又要提出其是权利人的主张，根据“谁主张、谁举证”的举证责任分配的一般规则，其当然负有举证责任。
（2）关于房屋所有权证上记载的权利人之外的人主张其为该房屋的真正所有权人，其应当提供哪些证据才能证明其是真正权利人的问题。这是审判实践中特别需要注意的。本案中，对争议房屋的付款情况，郑某向法院提交了支付全部购房款的发票原件、贷款银行的储蓄存款存折原件(户名为吴某)和吴某的身份证原件，同时郑某明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴某对付款的地点、月供的付款数额、付款时间均不能明确陈述，对存折开户日期的陈述也是错误的。据此，可以确信购房款是郑某支付的。双方于2002年11月15日签订的协议书约定，因郑某尚未取得某市户口，故使用吴某名义购房，吴某对该房产不具有实际产权，郑某享有实际产权。根据购房款为郑某所支付以及上述约定这两组证据，足以证明涉案房屋的所有权人应当认定为郑某，吴某只是郑某买房借用的名义产权人而已。如果本案没有2002年11月15日签订的协议书，仅仅有郑某支付购房款的证据，如果根据案情法官不能形成是郑某借用吴某的名义买房的心证，或者法官的心证没有达到高度盖然性的程度，那么只能认定涉案房屋的产权人是吴某，至于郑某支付的购房款，那属于吴某对其的债务，双方可以另行法律途径解决。
四、最高人民法院民一庭意见
根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。原告认为该权属证书记载的权利人错误，对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。如证据足以证明原告才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持原告的诉讼请求。
