吉林省系列案例之九：祖房没有土地使用权证，对簿公堂，终获满意补偿
钟先生在吉林省A市B区拥有祖传房屋五间，1953年领取了房地产所有权证，该证确认宅地为0.358亩；1996年领取房产所有权证，该证确认房屋建筑面积为97.29平方米，但没有领取土地使用权证。2004年3月10日，土地储备中心取得房屋拆迁许可证，并委托B市城市建设发展中心（以下简称发展中心）负责拆迁，钟先生的房屋在该拆迁范围内。2004年10月20日，发展中心委托B市大成房地产评估事务所有限公司对涉案房屋进行评估，结论为：建筑面积97.29平方米的房屋价值384678元，室内装修及附属物部分补偿价值38213元，合计422891元。钟先生对此结论提出了异议，评估公司更正了评估结果，增加了土地补偿项目，即超过规定容积率占有的土地面积144.99，补偿额为12892。钟先生对土地的补偿额不能接受，未能与储备中心达成补偿安置协议。2006年5月8日，土地储备中心向A市房产管理局提出裁决申请。2006年10月21日，A市房管局作出裁决书，该裁决书载明：钟先生可以选择货币安置或产权调换，超土地容积率补偿价为12892元，钟先生不服，决定聘请北京德凯律师事务所康凯律师，康律师经过案件分析，决定从裁决书入手，向拆迁方施加压力，遂起诉至A市B区法院。
起诉主要包括以下理由：
1. 第三人储备中心系事业法人，不是建设单位，其拆迁人的主体资格违法；
2. 涉案房屋是其继承所得，性质属于私有，该房屋的土地所有权性质既不是“划拨”也不是“出让”，未经合法的征收补偿程序，任何人（包括国家）不能获取诉争土地的使用权。
3. B区房产管理局未在法定期限内作裁决，故程序违法；部分证据的举证超过举证期限，不能作为作出具体行政行为的证据；
综上，被告作出拆迁裁决的裁决主体错误、裁决对象错误、裁决的依据不足，且程序违法，请求法院予以撤销。
被告进行了答辩，其主要理由如下：
1. 被告从来没有否定原告拥有房屋所有权，原告在申请房屋所有权证后，没有申报土地使用权登记，该土地的合法性有待于土地管理部门确认。根据《中华人民共和国城市规划法》的相关规定，诉争宅地在城市市区，应属国家所有；对该土地，原告既没有申办土地使用权登记，至今也没有取得合法的使用权，该权益不被保护，原告无权提出补偿申请；
2. 评估公司对涉案房屋进行了鉴定，根据现场勘测记录的土地面积超过标准容积率部分确定了补偿余额，评估的被拆迁房屋的价格已包含合法建筑及占有土地面积的补偿价格；
经B区法院审理，维持了房管局的拆迁纠纷裁决书。钟先生不服，向A市法院上诉，在上诉过程中，经协调，相关单位给予钟先生合理的补偿，钟先生申请撤回了上诉，结案！
德凯征地拆迁律师团办案心得：拆迁案件诉讼是手段，绝不是目的，被拆迁人获得合理的补偿才是我们应该追求的目的。
