开发商逾期交房 律师尽心尽责助维权
■案情简介
2013年10月20日，景德镇某某房地产开发有限公司（出卖人）与高先生（买受人）签订了《商品房买卖合同》，高先生以每平方米4641.53元的价格购买了景德镇某某房地产开发有限公司名下的商住小区某某栋某单元某室房屋，该房建筑面积101.03㎡，总金额468934元。签订合同当日，高先生支付了首期房款218934元，契税9378.68元，房屋维修基金9378.68元，置业担保费1200元，代收办理房产证400元，余款25万元以公积金贷款付清。根据《商品房买卖合同》第八条约定，景德镇某某房地产开发有限公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给高先生使用。根据合同第九条第一款第（2）项规定，逾期交房超过60日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。景德镇某某房地产开发有限公司在约定期限内未履行交房义务。
经过分析，我们认为，景德镇某某房地产开发有限公司与高先生签订的《商品房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方应当信守。高先生依约支付了全部购房款，景德镇某某房地产开发有限公司也应当遵守合同约定，按期交付符合法定和约定条件的房屋。鉴于景德镇某某房地产开发有限公司已违反合同约定逾期交房超过60日，为避免因本事引起连锁反应而给景德镇某某房地产开发有限公司的商品房销售和商业信誉带来影响，以及以最快最优最高效方式解决双方之间的纠纷，高先生权益得到最佳最快维护，我们发律师函至景德镇某某房地产开发有限公司，希望景德镇某某房地产开发有限公司能主动找高先生协商解决此事，如果借故拖延或拒绝，我们将根据高先生的委托，依法维权，追究贵公司的法律责任。
律师函通知如下：1.解除2013年10月20日景德镇某某房地产开发有限公司与高先生签订的《商品房买卖合同》；2.限景德镇某某房地产开发有限公司在收到本通知之日起30日内退还高先生支付的购房款468934元；3.同时支付违约金及因景德镇某某房地产开发有限公司的违约行为给高先生造成的损失178056.76元（契税9378.68元，房屋维修基金9378.68元，置业担保费1200元，代收办理房产证400元，2013年首付款利息218934×5.7135%÷365天×73天=2501.76元，2014年首付款利息218934×5.7135%=12508.79元，2015年1月1日至9月10日首付款利息218934×5.5283%÷365天×253天=8017.18元，贷款总利息129560元，逾期交房违约金3111.67元，其他损失2000元）。在与景德镇某某房地产开发有限公司协商未果的情况下，我们接受高先生的委托，以房屋买卖合同纠纷诉至景德镇市珠山区人民法院，一、要求解除高先生与景德镇某某房地产开发有限公司2013年10月20日签署的编号为……、房屋代码……的《商品房买卖合同》，并判决景德镇某某房地产开发有限公司退还高先生已支付的购房款人民币468934元；二、判决景德镇某某房地产开发有限公司赔偿高先生违约金及其他各项损失共计97544.48元；三、本案诉讼费用由景德镇某某房地产开发有限公司承担。
■争议焦点
1.景德镇某某房地产开发有限公司是否存在违约行为。2.如果景德镇某某房地产开发有限公司存在违约行为，其违约行为是否构成解除合同的相应法定或约定条件。3.高先生与景德镇某某房地产开发有限公司是否经协商一致，变更交付涉案房屋日期的事宜。
■涉及相关法律条文、法律问题及法理分析
（一）相关法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。……”
《城市房地产开发管理条例》第二十八条：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”
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（二）法律问题及法理分析
本文根据上述争议焦点，结合相关法律，简要分析如下：
1.景德镇某某房地产开发有限公司是否存在违约行为？
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，景德镇某某房地产开发有限公司应当在2015年6月30日前将涉案房屋交付给高先生使用。然直至2015年8月30日，景德镇某某房地产开发有限公司尚未向高先生交付涉案房屋，景德镇某某房地产开发有限公司未全面履行合同义务，应当承担相应违约责任。
2.如果景德镇某某房地产开发有限公司存在违约行为，其违约行为是否构成解除合同的相应法定或约定条件？
双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款明确约定，逾期超过60日后，高先生有权解除合同。该合同签订系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，对合同签订双方均产生法律约束力。
3.高先生与景德镇某某房地产开发有限公司是否经协商一致，变更交付涉案房屋日期的事宜？
商品房买卖合同系要式合同，应以书面形式表示，根据相关法律规定，“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”故变更合同内容也应当以书面形式予以固定。
■法院判决
江西省景德镇市珠山区人民法院依照相关法律规定判决如下：一、高先生与景德镇某某房地产开发有限公司于2013年10月20日签订的《商品房买卖合同》予以解除；二、景德镇某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还高先生购房款468934元及其他费用20357.36元，并赔偿高先生首期房款218934元所滋生的利息，公积金250000元贷款所滋生的利息及逾期交付违约金；三、驳回高先生其他诉讼请求。
景德镇某某房地产开发有限公司不服提起上诉。景德镇市中级人民法院作出判决如下：一、维持景德镇市珠山区人民法院民事判决第一、三项；二、变更景德镇市珠山区人民法院民事判决第二项为景德镇某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还高先生购房款468934元及其他费用20357.36元，并赔偿公积金250000元贷款所滋生的利息及逾期交付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
■律师感言
律师，从来都是正义的使者，而在本案中所起的作用更足以证明。本案中很多部门法和法律适用极其复杂，以及在房地产为强势地位的今天，要想使买受人的合法权益最大程度的保护，必须吃透每一条法律规定，不放过任何一个细节。过程虽然很艰辛，但看到高先生实现权利而露出微笑的那刻，过程再艰辛都是值得的。将每一个案件办到极致，是我们的执业理念！
