开发商逾期交房业主维权胜诉
开发商逾期交房违约——记某小区业主维权胜诉案文/邓卓锋 案情简介 2015年11月底，南宁市某小区多名业主代表来到我们律师所，声称他们小区的开发商未按照合同的约定通知交房，而后的通知交房又存在诸多问题：天燃气不通、电梯不能用、消防验收未通过等等等等，现开发商不按合同约定支付违约金，且态度嚣张恶劣，经多次协商未果，想诉诸法律途径解决。 经查看其《商品房买卖合同》，可见合同约定交房的时间是2015年5月30日，前提条件是经设计、勘察、施工、建设、监理五方验收合格；逾期交付的，按购房款总额日万分之一支付违约金。该合同同时约定了开发商可以延期交房的条件，如遭遇不可抗力、国家政策改变导致工期延误、政府通知停工而影响工期、大雨、暴雨等导致工期延误等。
办案经过 一、立案维艰
2015年12月初，本律师接受维权业主们的委托后，随即介入本案，整理诉讼材料，前往涉案房屋所在地——著名的南宁市某城区人民法院立案。期间，除了一大早赶往排队等候、提交诉讼材料外，所幸未有被摁倒、撕裤、非法羁押，只是在一切诉讼材料完备的情况下，被告知，现临近年底，按照规定目前尚不能立案，而因为涉及的是系列案件，法院要尝试先行调解，何时立案，待等通知……待等通知的结果就是没有通知。经反复多次催促，一个月后才终于完成全部立案工作。
二、开发商反诉
法院立案后，开发商反诉维权业主们承担逾期提交办理按揭贷款手续以及逾期支付按揭款的违约责任。其所主张的违约金比维权业主们诉求逾期交房的违约金还高，也即，按照开发商的说法，维权业主们要倒贴赔付违约金给开发商。
三、法庭较量
庭审中，双方律师围绕房屋交付条件标准、开发商主张延期交房的因由是否成立、业主们是否应承担逾期提交办理按揭贷款手续以及逾期支付按揭款的违约责任进行激烈对抗。
维权业主在律师的代理下，依法据理力争：开发商的交房不符合法律规定，而将能满足基本生活居住、使用需求、有基本安全保障的房屋交付给业主，才能视为完成房屋交付；约定延期交房的情形因过于宽泛而没有实际证据证明；开发商自身原因导致办理按揭贷款手续迟延、而银行发放按揭贷款并不为业主个人能力所能控制。
开发商主张，交房条件按照合同约定的五方验收合格为准，大雨导致停工、中考、高考以及政府部门通告停工等导致交房延期一百七十多天，属于合同约定的可顺延交房的情形，综合正式收房通知，开发商交房不构成违约；而业主逾期提交办理按揭贷款手续以及逾期支付按揭款是客观事实，应当支付违约金。
四、法院判决
确定开发商逾期交房属于违约，应按照合同约定承担违约责任。开发商应当将能满足基本生活居住、使用需求、有基本安全保障的房屋交付给业主，才能视为完成房屋交付。
驳回开发商反诉维权业主们承担逾期提交办理按揭贷款手续以及逾期支付按揭款的违约金的诉讼请求。
办案总结 涉及商品房买卖合同纠纷的案件处理方式，多年来已趋近成熟。虽然个案情况千变万化，但终不离合同法基本原理范畴。而系列案件的处理，讲究的是精细，越是简单的反复，越是容易犯错；他人犯错的表现或教训，应当作为自己办案的警醒。本案的遗憾在于法院并不支持以政府部门出具的《建筑工程竣工验收备案表》为开发商交房的条件标准，虽然合同没有这样的约定，但这才符合老百姓买房的真实目的或应有之义。或许，目前是整个时代或者环境在向开发商妥协，但望乐见那敢于开创的法官，让合同的约定不能成为规避合同本涵责任的理由。
承办人：广西桂三力律师事务所
邓卓锋 律师
2016年11月8日
