房产管理局的具体行政行为是否合法有效
房产管理局的具体行政行为是否合法有效
[案情]原告宋某1988年自建房屋一栋，1989年12月30日办理了产权登记。1997年10月，宋某之子宋某某欲将房产证变更为自己名下，遂找村委会出具了证明，报送给当时负责农村房屋登记管理工作的镇规划建房办。镇规划建房办在原房产证备注栏中注明“宋某将此房转让于其子宋某某名下为业”，并在注明处加盖了公章。1998年9月13日市房产管理局依据1997年10月27日建设部第57号令发布的自1998年1月1日施行的《城市房屋权属登记管理办法》和市人民政府关于规范房屋产权管理的通知发出验证、换证公告，对一定范围内的房产进行登记和验、换发新证。原告的房产在此规定的范围内，于是宋某之子宋某某于 1998年10月10日申请为其办理房产过户手续，被告市房产管理局依据原告宋某原房产证中注明的“转为其子名下为业”，为宋某某办理了新的房产证明，房屋确权为宋某某所有。 2003年4月6日，宋某向法院提起诉讼，要求撤销市房产管理局为其子办理的房产证明。
[评析]对此案的处理有两种不同意见。一种观点认为被告的具体行政行为合法，且已过诉讼时效，应予维持。理由是：(1)被告换发房产证的程序合法。本案在换发证件前后均是按照建设部第57号令发布的《城市房屋权属登记管理办法》所规定的事项进行，操作程序完全合法。(2)原告宋某所诉的房产证明，事实上在此次验证、换证之前已作了产权转移登记，此次只是换发新证。市房产管理局在此次发出的验证、换证公告中规定：“房产已登记发证，须提交《房屋所有权证》。”而原告宋某所诉(原)房产证中已注明“转让其子名下为业”应视为该房产产权已属其子所有。因此被告将新证换发给原告宋某之子所依据的事实清楚，审核认定该事实也应视为合理。如果说产权转移时存在缺陷的话，那只是原房产管理机构即镇规划建房办公室当时的行为欠妥。而办理产权转移的镇规划建房办公室现已不是房产登记管理的行政机关，亦不是规章所规定的房产管理机关。既然前一个行为已完结，则后一个行为便是另一个具体的行政行为，而不能将两者视为同一具体行政行为。故应认定被告换发新证的具体行政行为合法，不能撤销。(3)被告此次换证实施的是行政登记行为，按法律规定，行政主体实施行政登记行为，只应履行审查、记载的职责，而无行政确认之权力。确切的说，行政登记主体实施行政登记行为，只需对登记申请人的权利、资格、身份和法律关系等进行审查，经审查符合规范性法律文件规定的，即应予以注册登记。(4)按《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第41条之规定：“从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”即对具体行政行为的诉讼时效为2年。被告在验证、换证时，依照规章发出了公告，时间是1998年9月13日，限期5个月。原告宋某所诉房产证明系被告于1998年10月10日换发的，且在换发新证时向社会发出了公告，故应视为原告知晓具体行政行为的内容。而原告于2003年4月6日起诉，显然已过时效。
第二种观点认为被告的具体行政行为不合法，应予撤销。原告未超过诉讼时效。理由是：原房产登记管理机关的行政行为有瑕疵，即办理产权转移的手续不完备。首先，办理产权转移证明不应该只在原房产证中注明，而应为其办理新的产权登记并核发新证。其次，在产权人不知情的情况下，单凭村委证明即为其子办理房产转移手续欠妥。另外，被告在换发新证时没有尽到全面审查的行政义务，未对前者的瑕疵行为审查清楚，便换发了新证。所以，被告的具体行政行为不合法，应予撤销。本案的诉讼时效应按照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条的规定处理，即对涉及不动产的具体行政行为时效为20年。也就是说原告的起诉并没有超过诉讼时效。
笔者同意第二种观点。首先，原房产登记管理机关镇规划建房办的具体行政行为有瑕疵，而被告在换发新证时，没有彻底尽到审查的行政义务。二者都是房产管理登记机关，现前者的职权由后者行使，作为后者的被告应当对前者行政行为承担法律责任。其次，产权转移必须经产权所有人同意，现被告在没有征得原告同意的情况下，为原告之子核发了新的产权证书，被告的具体行政行为不符合法律规定，依法应予以撤消。
