房屋征收补偿纠纷之房屋已交付但未过户，谁是被征收人？
利通公司决定将其经销部分立为独立法人，并签订了分立协议，在财产分割中约定将其原有的四层办公楼分给经销部所有。后利通公司搬离办公楼，经销部实际占有并使用此办公楼，但一直未办理产权变更登记手续。之后经销部被天元公司合并，天元公司搬入此办公楼。一年后，该办公楼被规划入拆迁范围，市政拆迁公司作为拆迁人与房产证上记载的所有权利人利通公司签订了拆迁补偿协议，约定补偿金额为200万元。天元公司知道消息后向法院提起诉讼，要求确认自己为被拆迁人的合法地位，并确认市政拆迁公司与利通公司的拆迁补偿协议无效。
法院经审理认为，房屋所有权在法律上是物权，物权登记是物权变动的必经程序，未经变更登记不发生物权变动的效力，所以在法律上还不能认定天元公司是大楼的所有权人。但分立协议明确规定了经销部对办公大楼的财产所有关系，且该协议已经实际履行，办公大楼也已经由利通公司腾退给经销部，并由经销部交付天元公司。所以判决确认分立合同有效，限期办理房屋产权登记，并确认市政拆迁公司与利通公司的合同无效。
确定房屋的所有权人在房屋的征收中至关重要，作为房屋征收法律关系中的一方当事人应当确定且唯一。根据《房地产管理法》第36条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”在此案中，利通公司虽为权属登记人，但从公平理念出发，房产的真正权利人应为天元公司，房产产权应变更到天元公司名下，之后由真正的产权人与拆迁人签订补偿协议。
房屋作为不动产实行登记原则，当在房屋征收中出现多个所有权主体争议时，应当首先明细产权，然后由真正的房屋产权人作为被征收人与征收人订立房屋征收补偿与安置协议。明晰产权可以通过协商、调解、诉讼的方式进行。实务中，在签订房屋所有权转让合同后，须尽快办理房屋过户登记手续，明晰房屋所有权人，保障被征收人的合法利益。
以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在房屋征收中确定被征收人方面提供参考。
