解决房屋交易中的税费问题
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原告诉称
2013年1月31日，我与郑梦洁、张明楷签订房屋买卖合同，以400万元的价格将涉诉房屋出售给我，房屋过户税费按照法律规定承担。合同签订后，我按时支付了房款，并且垫付了所有税费以及物业费。现我起诉，要求郑梦洁、张明楷承担税费264000元，支付物业费1167元。
二、被告辩称
郑梦洁、张明楷辩称：存量房屋买卖合同是网签合同，其格式条款是不能够修改的，双方的真实意思表示是购房款为我们的净得款，税费全部由周锡承担。
合同履行过程中，周锡从未就房屋买卖税费交付事宜向我们提出异议。我们并没有要求周锡垫付税费；然而，在我们没有要求垫付的情况下，周锡交纳了全部税费，可以证明双方真实意思表示是合同约定的购房款为我们的净得款。
2013年1月31日，周锡向我们支付了购房款150万元。从交易的市场惯例来看，现在的房屋买卖合同约定的交易价格，一般都是出卖人的净得款；如果出卖人需要承担相应的税费，则在合同中应有明确约定；双方在2013年3月15日签订的房屋买卖合同、补充合同中没有约定税费缴纳事宜，由此可知双方真实意思就是购房款为我们的净得款，所有税费由周锡承担。关于物业费，房屋于2013年3月28日过户至周锡名下，根据相关法律规定，周锡作为业主应当承担此后的物业费。
三、法院查明
2013年1月11日，郑梦洁、张明楷与买方（乙方）周锡签订了一份二手房买卖合同，约定房屋总价710万元；甲乙双方应相互配合办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，并按照有关规定申请领取房屋所有权证。
周锡提交了其与郑梦洁、张明楷于2013年1月31日签订的网签版本存量房屋买卖合同。该合同记载出卖人所售房屋为涉案房屋；成交价格400万元；定金30万元，支付日期为2013年1月11日；贷款金额为200万元。该合同中房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任、税、费相关规定、权属转移登记、不可抗力、争议解决方式等条款中的空格均未实际填写。该合同还约定，出卖人承担的税费包括所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款，买受人承担的税费包括契税、印花税、土地出让金或土地收益。
周锡提交了税收通用完税证2份，记载纳税人郑梦洁、张明楷已缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计224000元，已缴个人所得税40000元。
周锡向郑梦洁、张明楷支付款项的时间和数额为：2013年1月11日，定金30万元；2013年1月25日，购房款180万元；2013年1月31日，购房款150万元；2013年3月28日，购房款150万元；2013年5月9日，购房款200万元（贷款方式支付）。
2013年3月28日，涉案房屋登记至周锡名下。
2013年5月25日，郑梦洁、张明楷向周锡交付涉案房屋。同日，周锡支付物业管理费7638.36元，对应物业服务期间为2013年4月1日至2014年3月31日。双方均称在签订合同时未明确约定房屋交付时间；郑梦洁、张明楷称其在贷款到账后向周锡交付了房屋。
四、法院判决
法院审理后作出判决：
1、被告郑梦洁、张明楷于本判决生效之日起十日内向原告周锡支付物业费一千一百四十九元八角六分。
2、驳回原告周锡的其他诉讼请求。
五、律师点评
律师认为，郑梦洁、张明楷与周锡签订的二手房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同仅提到“按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费”，但未明确记载买卖双方如何分担交易税费。
北京市建设委员会《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》所要求进行的存量房买卖合同网上签约，仅是行政机关规定进行的行政备案事项，并非当事人设立、变更、终止财产关系或人身关系的民事行为。周锡提交的其与郑梦洁、张明楷于2013年1月31日签订的网签版本存量房屋买卖合同，即是前述行政备案事项的反映，而非郑梦洁、张明楷与周锡之间民事行为的反映；亦即因此，双方通过该所谓“合同”的形式仅向行政机关备案了交易房屋、交易价款等与后续缴税、过户等行政行为密切相关的内容，而对其他大量与民事交易密切相关的条款在该合同中予以留空；本案中，双方甚至已经预先明定该所谓“合同”中的400万元并非真实交易价格。故此，虽然该存量房买卖合同中有税费负担相关内容，但其并非当事人协商确定的民事交易真实意思表示，该所谓合同整体均非当事人设立、变更、终止财产关系或人身关系的民事行为，周锡无权要求以此为据确定买卖双方对税费缴纳义务的负担方式。
目前北京市的房屋交易市场，确实存在由买受人负担全部税费的交易习惯。另外，周锡在2013年1月31日实际缴纳了纳税人应为郑梦洁、张明楷的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计224000元以及个人所得税40000元；但是，周锡于当日还向郑梦洁、张明楷支付购房款150万元，此后又于2013年3月28日向郑梦洁、张明楷支付购房款150万元；上述事实一方面表明郑梦洁、张明楷于2013年1月31日并非无能力自行缴纳上述税费，另一方面表明周锡在有机会从剩余购房款中自行扣除所谓多付税费的情况下并未予以扣除；综合上述情况，法院能够认定双方之间关于税费负担的真实意思表示即应为由周锡负担全部交易税费。对于周锡要求郑梦洁、张明楷承担税费264000元的诉讼请求，不予支持。
双方在合同中对于物业费的负担未进行明确约定，依据公平原则，物业费的负担应以房屋实际占有使用情况为准，而不应以所有权登记为准。因此，核算数额为1149.86元。
