房屋纠纷之房屋转租
房价长久居高不下，使许多人更愿意以租房代替买房寻求安身之地，于是房屋租赁合同的签订成为众多人不得不面临的事情。在租房形式中，房屋转租也是一种常见的现象，简而言之即甲将房屋租给乙，乙在将房屋租给丙这样一种租房形式。法律对于房屋转租有较之于正常普通租房不同的规定，那么租房者在转租房屋的法律行为中， 其签订的租房合同是否有效呢？以下分别进行举例说明分析。
张某因出国，将房屋钥匙交给亲戚刘某，委托刘某偶尔来家中看看房屋是否漏雨等异常情况，不料张某出国后，刘某随即以自己的名义，将房屋出租给韩某，租期约定为一年。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”此条规定是关于出租人权利瑕疵担保责任的规定。对于此案例中刘某和韩某签订的租赁合同并非属于房屋转租的情形，而是属于擅自出租他人之物的租赁合同，刘某和韩某之间的房屋租赁合同有效，如若张某向韩某主张要行使返还原物请求权要回房屋，则因为刘某与韩某之间的房屋租赁合同有效，韩某可以向刘某主张违约责任。
何某将自己的房屋出租给王某，王某未经何某同意，擅自将房屋出租给贾某。根据《城镇房屋租赁合同解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”王某和贾某之间签订的房屋租赁属于非法转租，应当属于无效合同。如若何某自知道或者应当知道非法转租之日起六个月内未表示异议，视为何某同意转租，则王某和贾某之间的房屋租赁合同自始转化为合法转租，自合同成立时有效。若在何某知道房屋转租的事实六个月内提出了反对的异议，则王某和贾某之间签订的非法转租合同无效。
以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在房屋纠纷之房屋转租方面提供参考。
