关于房屋租赁合同纠纷中推定出租人同意转租的理解及审判实践

条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”
　　一、条文的内容理解
　　本条分两款规定了三方面内容：一是出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，视为同意承租人转租；二是承租人未经出租人同意签订的转租合同无效；三是在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人可作为第三人参加诉讼。
　　1．出租人同意转租的推定。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”为督促当事人及时保护合法权益，维护交易的稳定性，本条第一款将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。
　　2．未经出租人同意的转租合同的效力。未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此，原则上承租人未经出租人同意其转租行为无效。
　　3．关于次承租人的诉讼地位。在房屋租赁合同被解除或者被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系。当次承租人实际对租赁房屋装饰装修或者扩建，则次承租人对诉讼标的享有独立的请求权。本条依照《民事诉讼法》第五十六条规定，在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人诉讼地位。至于次承租人是具有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人，由受诉人民法院根据案件的具体情况确定。
　　司法解释之所以作出这样的规定，是因为一味强调未经过出租人同意的转租行为无效，不利于维护交易安全。限制自由转租，固然可以很好地维护出租人的利益，但是其弊端也显而易见，这会导致在未经出租人同意承租人转租的场合，租赁各方的法律关系处于极不稳定的状态，难以对自己的民事行为作出恰当的预期。这种情况极不利于交易的安全，当然就会阻碍交易的发展。在这种情况下，租赁各方的前途和命运都悬于出租人之手，出租人单方操控解除合同或不解除合同的利器，对承租人和善意的次承租人均甚为不利。实践中，由于《合同法》第二百二十四条对转租合同效力没有作出直接具体的规定，导致不少承租人和次承租人（即“二房东”和“三房东”）动辄主张转租合同无效而引起纠纷。为适应经济社会发展的内在要求，理顺法律制度内在的逻辑关系，平衡各方当事人的权利义务，《房屋租赁司法解释》，一方面，为维护出租人的利益，将未经出租人同意的转租行为规定为无效；另一方面，未保护善意的次承租人的利益，而给了出租人六个月的异议期，如果出租人知道或应当知道承租人将房屋转租，而又未提异议，就推定出租人同意承租人转租。司法解释的这种规定，较好地平衡了出租人、承租人与次承租人的利益。
　　二、条文理解的重点
　　（一）对于“六个月”的理解
　　6个月的异议期的规定，目的是为了平衡出租人与次承租人的利益，规定得期限太长，不利于稳定现有的转租关系和维护次承租人的利益，规定得过短，也不利于出租人利益的保护，司法解释的前几稿将异议的期限规定为3个月，后讨论中认为3个月的期限不利于对出租人的保护，故延长至6个月。
　　关于6个月的性质。这6个月应当理解为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。这6个月是出租人行使合同解除权和主张合同无效的权利期间，因此，将其定位于除斥期间更为准确。
　　（二）次承租人诉讼地位的理解
　　出租人未经承租人同意而将房屋转租，从合同的相对性来看，完全形成两个互相独立的合同，即出租合同与转租合同。出租人与承租人之间并不发生直接的联系，但是，由于出租人的出租房屋行为与承租人的转租房屋行为处分的是同一标的物，因此，两者之间难免互相影响。故本条依照《民事诉讼法》第五十六条，规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人诉讼地位。因租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上应追加次承租人作为第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。
　　需要注意的是人民法院是要根据案件的具体情况，通知次承租人作为第三人参加诉讼，是“可以”，而不是“应当”。
　　另需要指出的是：本条规定的也仅是出租人与承租人的原租赁合同发生争议时次承租人的诉讼地位问题，转租合同中承租人与次承租人就转租合同发生争议时，是否将出租人列为第三人呢？即承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人。此种情况下，一种观点认为承租人与次承租人的关系，与出租人与承租人的关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理；一种观点认为应当追加出租人为第三人，或通知出租人对租赁合同是否解除作出意思表示，然后决定本案的审理。我们认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是，承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的，在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑；或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的，应当等待另案的处理结果。
　　另外，次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无须追加出租人为案件的第三人。
【审判实践】
　　审判实践中以下几个问题是转租中处理的重点与难点问题，值得我们注意。
　　一、关于承租人擅自转租，出租人行使解除权对转租合同是否有影响的问题
　　未经出租人同意的转租，尽管转租合同的效力不受影响，但是该转租行为毕竟是违背出租人的意志，违反法律规定的行为，因此，法律也赋予出租人在这种情况下解除合同的权利。《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意将租赁物转租的，出租人可以解除合同。根据该条规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同，也可以不解除。出租人不解除的，转租关系仍然存续，不会受到影响，而如果出租人行使解除权，一方面，其可以依据物权请求权要求返还租赁物；另一方面，由于合同的解除，承租人丧失租赁权，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止。此时，对于次承租人而言，由于其与出租人之间并无直接的租赁关系，自然不得请求出租人承担违约责任。而对与其存在租赁关系的承租人能否请求损害赔偿，则要看其是否为善意。如果次承租人为善意，即在其与承租人订立合同之时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租，为保护善意第三人的利益，应由承租人承担相应的赔偿责任；如果次承租人为恶意，即在其与承租人订立合同之时知道或应当知道承租人未取得出租人的同意，那么这种风险在其订立合同时是可以预见的，此时自无要求承租人承担赔偿责任之理。
　　二、关于承租人自行转租，是否构成侵权行为的问题
　　许多法院在审理此类案件时，都认为承租人在未征得出租人同意的情况下，将他人之物擅自转租，侵犯了出租人的所有权，从而将这些案件作为侵权案件处理。王泽鉴先生也认为，当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵犯。我们认为，这种观点并不完全正确。当出租人为租赁物的所有权人时，其将租赁物出租是以收取租金为对价而将租赁物交与他人占有、使用，收益权转由次承租人行使，自己收取租金的行为。两者在性质上是一样的，转租合同中的权利义务内容并不突破租赁合同约定的范围。因此，认为转租侵害了出租人的所有权，依据略显不足。当然，如果在转租过程中，因次承租人或其他人的行为造成租赁物的破坏的，应当构成对出租人所有权的侵害，应承担相应的侵权责任。
　　三、关于承租人未经出租人同意，而将房屋转租，其向次承租人收取租金是否构成不当得利的问题
　　这一点在理论上颇有争议。有学者认为，因承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人获得的在扣除租金后剩下的部分，可作为不当得利向出租人返还。也有学者认为不构成不当得利。我们认为，所谓不当得利，是指没有法律或合同依据而使他人受损，白己获益的行为。在转租中，承租人向次承租人收取租金是否使出租人利益受损呢？答案是否定的。因为，既然出租人与承租人之间存在合法的租赁关系，出租人也已以租金为对价将租赁物交于他人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变相形式而言，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，因此，不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益。至于对次承租人而言，承租人向其收取租金有合同依据，自然不存在使其受损的情形。因此，承租人收取租金并非没有法律依据，同时又不存在损害他人利益的情形，与不当得利的构成相去甚远。