一、基础法律规范

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) 第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

需要指出的是：认定“婚前还是婚后”购房的标准一般是以签订房屋买卖合同的时间作为标准的，合同签订时间在结婚登记之前属于婚前购房，在婚姻登记之后则属于婚后购房。

婚前一方父母出资购房产权登记子女名下一般有以下四种情形：

1、父母出全资，登记自己子女名下；

2、父母出全资，登记双方子女名下；

3、父母出首付，一方子女婚前贷款，双方婚后共同还贷，登记一方子女名下；

4、父母出首付，双方子女婚后共同贷款并且共同还贷，登记双方子女名下。

二、离婚时分割的基本原则

1、婚前父母出全资，登记自己子女名下

可直接适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条的规定，父母出资部分属于对自己子女的个人赠与，房屋属于自己女子的个人财产，离婚时对方无权分割。

2、婚前父母出全资，登记双方子女名下

符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条中的“但书”条款，即：属于父母明确表示对双方的赠与，房屋属于夫妻双方的共同财产，离婚时对方有权分割。当然，分割时法院会考虑房屋的贡献度和照顾女方和抚养子女方的因素，具体如何分割以后将有专文论述。

3、婚前父母出首付，一方子女婚前贷款，双方婚后共同还贷，登记一方子女名下

可直接适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) 第10条规定，父母出资部分属于对自己子女的个人赠与，是出资一方子女的个人财产，分割时房屋产权一般归出资方子女，尚未归还的贷款为出资方子女的个人债务。双方婚后共同还贷支付的部分及其相对应财产增值部分，属于夫妻共同财产，离婚时对方有权要求分割，具体如何分割以后将有专文论述。

4、婚前父母出首付，双方子女婚后共同贷款并且共同还贷，登记双方子女名下。

属于夫妻共同财产，离婚时对方有权分割。父母出资的部分属于对自己一方子女的赠与，可认定为自己一方子女个人出资。双方共同贷款部分属于双方共同出资。法院一般会根据上述原则计算双方的出资比例，参照双方的出资比例对系争房屋进行分割，具体如何分割以后将有专文论述。

本文所附案例：婚前父母出首付，双方子女婚后共同贷款并且共同还贷，登记双方子女名下，法院参照双方的出资比例对系争房屋进行分割

附：原告王某诉被告周某离婚纠纷案

案情简介：

原、被告于2004年因工作关系自行相识恋爱，2009年11月18日登记结婚，2011年12月23日生育一子，名周某。双方恋爱期间关系以及婚初夫妻感情尚可。自2011年初起，双方因生活琐事、家庭关系等原因开始产生矛盾，夫妻关系产生隔阂。由于双方未能妥善解决夫妻矛盾，以致夫妻关系未能改善。原告现以夫妻感情彻底破裂为由向本院提起诉讼。

另查明，1、被告与其父母现居住于川环南路房屋内，原告与子周某现在外共同生活。原告每月税后收入约12,000元。被告每月税后收入约5,500元。

2009年11月8日，原、被告与案外人签订房屋买卖合同，购买原案外人所有的川环南路房屋，建筑面积为66.21平方米，房屋转让价款为750,000元。为购买川环南路房屋，被告父母于2009年10月17日支付购房定金20,000元，同年11月8日支付购房首付款250,000元，同年11月18日支付公积金贷款保证金3,000元，同年11月28日支付中介费13,500元和购房契税7,500元，同年12月20日支付购房尾款10,000元，合计304,000元。

另外，原告以其名义在上海农村商业银行妙境支行公积金贷款470,000元，用于支付川环南路房屋的购房款，贷款期限自2009年11月26日至2024年11月26日。2009年12月11日，川环南路房屋进行了产权登记，登记的权利人为原、被告二人。

原、被告于婚后共同归还上述公积金贷款，其中原告以其婚前公积金帐户余款26,286.03元用于归还公积金贷款，被告以其婚前公积金帐户余款11,257.94元用于归还公积金贷款。至2012年2月川环南路房屋公积金贷款余额为394,615.96元。

裁判原文节选：

本院认为，现登记在原、被告名下的川环南路房屋一套系夫妻共同财产，双方就该房屋现价值按12,000元/平方米价格计算意见一致，于法不悖，本院予以照准，故据此计算该房屋现价值为794,520元。现原、被告均要求该房屋归其所有，尚欠公积金贷款由其归还，并支付对方房屋折价补偿款。

对此，本院根据原、被告在审理中的意见，综合双方的房屋状况、川环南路房屋的贷款人情况、房屋折价补偿款支付能力情况等，从便利双方生产生活、保护妇女儿童合法权益等方面考虑，确定川环南路房屋归原告所有，由原告归还该房屋尚余公积金贷款本金及相应利息，并支付被告相应的房屋折价补偿款。因川环南路房屋买卖合同系于原、被告婚前签订，对被告父母根据房屋买卖合同约定出资并支付的购房定金、首付款、尾款、公积金贷款保证金、中介费和购房契税，原告无证据证明系被告父母明确表示赠与双方，故本院依法认定为被告父母对被告的个人赠与。原、被告婚后分别用于归还公积金贷款的婚前公积金账户余款26,286.03元和11,257.94元，本院依法确认为原、被告各自婚前财产，而婚后其余共同还贷部分为夫妻共同财产。

综上，根据川环南路房屋现价值，房屋尚余公积金贷款余额，被告父母出资数额，原、被告各自婚前公积金余额情况以及公积金贷款归还情况等，本院酌定原告支付被告的房屋折价补偿款数额为340,000元。考虑到被告可能需要另行解决住房问题，本院酌定给予被告一定的期限后迁出川环南路房屋。

综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十二条、第三十六条第三款、第三十七条第一款、第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条第一款之规定，判决如下：

四、坐落于上海市浦东新区川环南路某弄某号某室房屋一套归原告王某所有，被告周某于本判决生效之日起三十日内协助原告王某办理房屋产权变更登记手续，因办理房屋产权变更登记手续所产生的税费等全部费用由原告王某负担；

五、上海市浦东新区川环南路某弄某号某室房屋至2013年5月尚欠上海农村商业银行妙境支行的公积金贷款本金及相应利息由原告王某负责清偿；

六、被告周某应于本判决生效之日起六十日内迁出上海市浦东新区川环南路某弄某号某室房屋，将该房屋交付原告王某；

七、原告王某应支付被告周某房屋折价补偿款人民币340,000元，该款由原告王某于本判决生效之日起十日内支付被告周某人民币300,000元，余款人民币40,000元由原告王某在被告周某迁出上海市浦东新区川环南路某弄某号某室房屋之日起十日内支付被告周某。

负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币3,200元（原告王某已预缴人民币200元），由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。