房贷新政致使合同无法继续履行后定金是否应予返还
房贷新政致使合同无法继续履行后定金是否应予返还
——齐某诉潘某房屋买卖合同纠纷案
依据：（2012）二中民终字第00884号
核心法律问题：因房贷新政出台后，买受人因已不符合银行贷款政策，无法再通过申请银行贷款的方式支付剩余房款后，其已支付的购房定金应否返还？
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告）:齐某
被上诉人（原审被告）:潘某
2010年4月16日，齐某与潘某经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间服务签订了《买卖合同》及《补充协议》，约定齐某购买潘某所有的北京市某小区诉争房屋，房屋成交价为180万元，签订合同时支付定金5万元，于2010年4月23日前支付首付款110万元（含定金），剩余款项由齐某申请商业贷款的方式进行支付，并于齐某申请的贷款获批准后5个工作日内办理过户手续。
《买卖合同》签订后，齐某支付定金5万元，当日潘某向齐某出具收据。2010年4月17日国务院发布国发〔2010〕10号文件，即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称《通知》），因齐某名下已经有两套房屋（原北京市某小区3-802号、北京市某小区2008号），根据该《通知》，齐某无法再申请银行贷款购买诉争房屋。2010年4月28日，潘某作为甲方、齐某作为乙方、链家公司作为丙方签署了《解约协议书》，约定：“1?甲、乙双方协商一致同意就诉争房屋买卖于2010年4月16日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、居间服务合同、过户按揭合同及其相关合同/协议全部予以解除。2?甲、乙、丙三方协商一致同意就丙方居间出售上述房产于2010年4月16日签署的《居间服务合同》（合同编号：09077570）、过户按揭合同及其相关合同/协议全部予以解除，乙方支付丙方的各项费用，包括因乙方未按实际支付丙方服务费，则无须退还及支付……4?本协议一经签署，甲、乙、丙三方此前就该房屋买卖及居间服务事宜所签署的全部合同/协议均告解除。除本解约协议所确定之责任外，三方互不承担其他任何责任……”同日，潘某作为甲方、齐某作为乙方还签署了一份协议，内容为：“双方于2010年4月16日签订了关于诉争房屋的房屋买卖合同。由于国家出台相关政策，造成乙方购买房屋无法办理贷款，故双方就解除该合同，达成以下协议：1?双方于2010年4月28日解除所签合同。2?双方配合甲方办理撤销该房屋买卖网签手续。3?双方互不追究违约责任。”签署上述协议当日，齐某陪同潘某及链家公司工作人员办理了撤销网签手续。链家公司亦将4月16日签订的《买卖合同》及其他协议原件收回。2010年9月27日，潘某将诉争房屋售与案外人杨某，并办理了过户手续。
诉讼中，齐某称《通知》出台后，其向多家银行申请办理贷款手续，均被告知不能受理。因潘某得知我无法再购买诉争房屋，其急于另卖他人，催我撤销网签手续，故双方于4月28日办理解约手续。三方签订的《解约协议书》系链家公司提供的，其与潘某两方签订的协议系其经过咨询后自行起草，并要求潘某签字。齐某称因链家公司就该项交易未收取中介费用，故在办理解约时链家公司未就定金问题组织双方进行协商，其自行起草的协议第三条约定“双方互不追究违约责任”的目的就是要求潘某退还定金，在潘某签字时并未对该内容进行解释，在解约后其曾要求退还定金，但潘某拒绝。潘某称4月16日晚签订合同前齐某称其有朋友在银行，能够办理银行贷款，故其与齐某签订了《买卖合同》。4月28日，齐某表示无法购买诉争房屋，并表示不要求退还5万元首付款，要求解除合同，故当日双方在链家公司见面并在链家公司工作人员卢某的陪同下共同至交易中心办理撤销网签手续。在途中，齐某要求其签订两份解约协议书，其签字前询问齐某是否要求返还定金，齐某明确表示不要求返还定金，其才在协议书上签字。
经法院与链家公司工作人员周某、卢某核实，二人称齐某与潘某在解约时，未在链家公司商议是否退还定金的问题，该公司提供的《解约协议书》也未对此进行约定，应由齐某与潘某自行协商。在通过电话沟通商议办理解约事项时，潘某曾提出定金不予退还，其亦曾告知齐某，但齐某未表态。卢某同时表示由于时间过长，其记不清在撤销网签的途中齐某是否明确表示不要求退还定金。
二、法院判决
一审法院经审理确认：当事人协商一致，可以解除合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，齐某与潘某于2010年4月16日签订《买卖合同》后，因齐某无法办理贷款于4月28日协商一致签订《解约协议书》及协议，解除了《买卖合同》。链家公司的工作人员周某称在商议解约的过程中潘某曾明确提出不予退还定金，齐某虽未表示同意，但齐某、潘某、链家公司所签订的《解约协议书》第4条约定，“除本解约协议所确定之责任外，三方互不承担其他任何责任”，该条约定应视为双方已经协商一致，潘某不需要承担退还定金的责任。齐某与潘某所签订的协议中虽约定“双方互不追究违约责任”，该条款应理解为在定金不退还的情况下不承担违约责任，故对于齐某要求潘某退还定金5万元的诉讼请求，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回齐某的诉讼请求。
判决后，齐某不服，除坚持原审意见外，另称齐某要求潘某返还定金的事实清楚、证据确凿，而一审法院对该事实认定不清，引用的证据错误，适用法律不当；本案系因政策原因致使合同解除，不能适用定金罚则，双方的解除协议中亦明确约定了互不追究违约责任，潘某应当返还定金。现请求二审法院撤销原判，依法改判潘某返还齐某定金5万元，一审、二审诉讼费由潘某承担。潘某同意原判。
二审法院经审理认为：定金罚则是在一方违约时承担违约责任的一种方式，即给付定金的一方违约时，其无权要求返还定金；收受定金的一方违约时，应双倍返还定金。根据查明的事实，本案买卖合同未能继续履行的原因是贷款新政的出台导致齐某无法再按照合同约定申请银行贷款，而非任何一方的违约行为所致。根据齐某、潘某及链家公司三方签订的《解约协议书》的内容以及法院对链家公司工作人员的询问笔录，三方在链家公司签订《解约协议书》时并没有涉及定金是否返还的问题，故原审法院认为齐某与潘某双方签订协议中约定的“双方互不承担违约责任”是在定金不返还的情况下进行的约定，缺乏依据，亦与适用定金罚则的原则相悖。另外，潘某虽称其是在齐某明确表示不要求返还定金的情况下才与齐某办理的解约手续，但未提交充分证据，且该陈述亦与双方协议中明确约定的“双方互不承担违约责任”不符，故本院不予采信。齐某要求潘某返还定金的诉讼请求应予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决：一、撤销一审判决；二、潘某于本判决生效之日起七日内返还齐某购房定金五万元。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的争议焦点一是因房贷新政出台后，齐某因已不符合银行贷款政策，无法再通过申请银行贷款的方式支付剩余房款后，潘某已收取的购房定金5万元应否返还给齐某；二是如何理解齐某、潘某及链家公司三方签订的《解约协议书》以及同日齐某、潘某双方签订协议的内容。
二、观点透析
（一）关于房贷新政出台后，买受人因已不符合银行贷款政策而无法再通过申请银行贷款的方式支付剩余房款，双方解除买卖合同后，出卖人收取的定金应否返还的问题
定金罚则是在一方违约时承担违约责任的一种方式，即给付定金的一方违约时，其无权要求返还定金；收受定金的一方违约时，应双倍返还定金。因此，是否应当适用定金罚则需首先判断是否存在违约行为，即违约行为的存在是适用定金罚则的必要条件。根据本案查明的事实，双方在2010年4月16日签订的《买卖合同》中明确约定齐某系通过银行贷款支付潘某房款。此后，国务院发布“国十条”。该通知已明确禁止向购买第三套房的买受人发放银行贷款，因齐某名下已有两套住房，故其已无法再申请银行贷款，该通知对齐某履行合同的能力产生重大影响，致使其欲通过银行贷款的方式支付房款的目的无法实现，双方合同也无法再继续履行。由此可见，合同未能继续履行的原因是因房贷新政所致，并非齐某主观不申请银行贷款而恶意不履行合同，齐某并不存在违约行为，适用定金罚则的前提条件不存在，故双方解除买卖合同后，潘某收取齐某的5万元定金应当返还。
（二）如何正确理解齐某、潘某及链家公司三方签订的《解约协议书》以及同日齐某、潘某双方签订协议的内容
根据查明的事实，2010年4月28日，潘某作为甲方、齐某作为乙方、链家公司作为丙方签署了《解约协议书》，约定：“1?甲、乙双方协商一致同意就诉争房屋买卖于2010年4月16日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、居间服务合同、过户按揭合同及其相关合同/协议全部予以解除。2?甲、乙、丙三方协商一致同意就丙方居间出售上述房产于2010年4月16日签署的《居间服务合同》（合同编号：09077570）、过户按揭合同及其相关合同/协议全部予以解除，乙方支付丙方的各项费用，包括因乙方未按实际支付丙方服务费，则无须退还及支付……4?本协议一经签署，甲、乙、丙三方此前就该房屋买卖及居间服务事宜所签署的全部合同/协议均告解除。除本解约协议所确定之责任外，三方互不承担其他任何责任……”同日，潘某作为甲方、齐某作为乙方还签署了一份协议，内容为：“双方于2010年4月16日签订了关于诉争房屋的房屋买卖合同。由于国家出台相关政策，造成乙方购买房屋无法办理贷款，故双方就解除该合同，达成以下协议：1?双方于2010年4月28日解除所签合同。2?双方配合甲方办理撤销该房屋买卖网签手续。3?双方互不追究违约责任。”从上述两份协议的内容来看，各方是在协商一致的情况下解除了买卖合同及居间服务合同，解除的原因是由于房贷新政致使齐某无法再申请到银行贷款，解除合同后的最终结果是链家公司不再收取服务费、齐某配合潘某撤销网签合同、各方互不承担任何违约责任。从字面上理解就是协议的解除各方均不需承担任何责任。而定金罚则是在一方违约时违约方需承担违约责任的一种方式，既然上述两份协议均明确了互不承担违约责任，则潘某收取的5万元定金就应当返还给齐某。虽然潘某称在签订解除协议之前，齐某明确同意不再要求返还定金，但没有证据支持，且该陈述也与上述两份协议的内容不符。
另外，据链家公司工作人员周某、卢某的证言，齐某与潘某在解约时，并未在链家公司商议是否退还定金的问题，该公司提供的《解约协议书》也未对此进行约定，应由齐某与潘某自行协商。虽然其工作人员称在通过电话沟通商议办理解约事项时，潘某曾提出定金不予退还，其亦曾告知齐某，但齐某未表态。尚且不论链家公司工作人员的该陈述是否属实，即使确有此事，能否就认定齐某放弃了要求返还定金的权利。笔者认为不能。首先，民事权利的放弃应当有明确的意思表示，而不是所谓的默认，除非法律有明确的规定。本案中定金的放弃并不属于法律所规定的可以用默认的方式表示放弃的情形。其次，即使在签订解除协议之前确存在上述协商情形，但最终解除合同的法律后果应以此后各方签订的协议内容为准，而不能以此前协商过程中的意思表示为准。因此，上述两份协议已明确了各方互不承担违约责任，即潘某应当返还其收取的5万元定金。
