房屋买卖合同定金罚则约定问题
房屋买卖合同定金罚则约定问题
——周某诉甲公司房屋买卖合同案
依据：（2012）二中民终字第06600号
核心法律问题：从该项定金责任约定的有效性看格式条款的效力问题
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告、反诉原告）：甲公司
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周某
2010年4月28日，周某作为认购人、甲公司作为出卖人签订《北京市商品房认购书》。约定：认购人认购出卖人开发的涉案房屋，折后价1 463 932元；出卖人同意认购人以其他方式付款；认购人应当自签订认购书之日起1日内向出卖人支付认购定金2万元；认购人同意在支付定金之日起3日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限（上述内容为认购书第四条）；认购人未在上述期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方（上述内容为认购书第五条）；认购人在上述期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自约定的期限届满之次日起超过4日的，本认购书自动解除，出卖人应当在解除之日起7日内将已收取的定金退还认购人（上述内容为认购书第六条）；出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金（上述内容为认购书第七条）。
同日，周某与甲公司签订《〈北京市商品房认购书〉补充协议》。约定：第一条，认购人已经详细阅读并同意出卖人公示于售楼处的《北京市商品房预售合同》（含补充协议）的全部内容，承诺按照上述公示且为认购人所知悉的预售合同条款与认购人签署正式的预售合同；第二条，认购书第四条修改为，认购人应当于签订认购书时向甲公司支付定金2万元，认购人须于签订认购书之日起7日内，携带相关文件到出卖人指定地点签署认购人已知悉并同意其内容的预售合同及相关法律文件；第三条，认购书第五条修改为，认购人未在补充协议第二条约定的期限内与出卖人签订预售合同的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权解除认购书并不另行通知认购人，出卖人解除认购书的，有权将该商品房另行出卖给第三方而无须通知认购人；第四条，认购书第六条修改为，在签订预售合同前，非因出卖人原因致使该商品房不能出售，出卖人须于十个工作日内向认购人退还定金且不作其他赔偿，认购书自动终止法律效力；第五条，认购书第七条修改为，在补充协议第二条约定的期限内，出卖人有义务为认购人保留该商品房而不得将该商品房另行出卖给第三方，否则出卖人应当向认购人双倍返还定金。
合同签订当日，周某向甲公司交纳定金2万元。
周某向法院提起诉讼称：2010年，我欲购买甲公司开发的丹麦小镇D5-N2-1105号房屋。我于2010年4月28日向甲公司支付定金2万元，甲公司承诺在一周内与我签订购房合同。此后，我多次找甲公司要求签订购房合同，但甲公司以种种借口拖延签订。现甲公司已将房屋出售他人。因甲公司的违约行为侵害了我的合法权益，故我起诉，要求甲公司双倍返还定金4万元。
甲公司答辩并反诉称：我公司与周某签订了认购书及补充协议，约定我公司向周某出售房屋的价格为1 463 932元，周某应在签约后7日内与我公司签订正式合同。但周某没有前来签约。根据合同相关条款，定金不予退还，我公司有权另行出售房屋。后因国家房地产调控政策，房价大幅下降，最终我公司以 1 286 069元的价格将房屋出售，遭受177 873元的房屋差价损失，周某应予赔偿。故我公司不同意周某的诉讼请求，并提出反诉，要求周某赔偿房屋差价赔偿金177 863元。
周某就反诉辩称：甲公司的反诉请求与本诉不属于同一诉讼标的；甲公司出售房屋，与我无关。不同意反诉请求。
一审庭审中，周某主张其于认购书签订次日给甲公司打电话，询问何时可以签订预售合同，甲公司说暂时无法办理，再等等；过了一个月之后，周某向甲公司询问，甲公司提出涨价，造成双方未签订预售合同。甲公司主张其通知周某前来签约，但周某说不去，后周某不再接电话，直至2010年9月13日其才将涉案房屋出售，售房款1 286 069元。
二、法院判决
一审法院经审理认为：周某与甲公司签订的《北京市商品房认购书》及补充协议，系双方真实意思表示，除本判决以下部分特别说明之条款外应属有效，双方均应依约履行自己的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，周某与甲公司在补充协议第3条中约定：“认购人未在补充协议第二条约定的期限内与出卖人签订预售合同的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权解除认购书并不另行通知认购人，出卖人解除认购书的，有权将该商品房另行出卖给第三方而无须通知认购人。”此项约定扩大了周某承担定金责任的范围，即约定只要周某未在约定的期限与甲公司签订预售合同，均适用定金罚则承担责任，而不问是否具有可归责于周某的原因，同时此约定违反了法律关于解除权应当以通知形式行使的强制性规定。此项约定系格式条款，内容与法律规定相违背，加重了周某的责任，免除了甲公司的责任，故法院认定该格式条款无效。双方在签订《北京市商品房认购书》及补充协议后，双方均应按照约定时间在约定地点洽商签订商品房预售合同事宜。周某主张其于认购书签订次日给甲公司打电话，询问签订预售合同事宜，甲公司说暂时无法办理，再等等，过了一个月之后，甲公司提出涨价，造成双方未能签订预售合同。甲公司对此否认，周某就其主张未向法院举证。甲公司主张其通知周某前来签约，但周某说不去，后周某不再接电话。周某对此否认，甲公司就其主张亦未向法院举证。对于双方未能签订商品房预售合同的原因，双方各执一词。由于协商订立合同系双方共同行为，双方均应对其积极履行签约义务进行举证，但双方均未能提供充分有效的证据加以证明。在此情况下，法院不能认定周某、甲公司哪一方构成根本违约，故本案不具备适用定金罚则的条件。鉴于甲公司已将房屋出售他人，双方签订《北京市商品房认购书》及补充协议目的已不能实现，故甲公司应向周某返还定金。甲公司要求周某赔偿房屋差价赔偿金，亦缺乏依据，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、甲公司于本判决生效后十日内返还周某定金两万元；二、驳回周某其他诉讼请求；三、驳回甲公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，甲公司不服一审判决，上诉称：原审判决认定本案不适用定金罚则是错误的，周某的违约行为给其造成的房屋差价损失应予赔偿，且原判认定补充协议第三条是无效条款没有法律依据，请求撤销原判第一项、三项，改判驳回周某的全部诉讼请求，支持其反诉请求，由周某承担全部诉讼费用。周某同意原判。
二审法院认为：出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，只有当因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，才适用法律关于定金的规定处理。亦即若因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，不适用定金罚则。本案中，周某、甲公司所签《〈北京市商品房认购书〉补充协议》第三条约定周某未在补充协议第二条约定的期限内与甲公司签订预售合同的，周某已支付的定金不予退还，此项约定扩大了周某承担定金责任的范围，即约定只要周某未在约定的期限与甲公司签订预售合同，均适用定金罚则承担责任，而不问是否具有可归责于周某的原因。该约定明显与法律规定相违背，加重了周某的责任，原审法院认定该约定为无效，本院不持异议。双方虽未签订正式预售合同，但无证据证明系因周某原因导致此后果，甲公司现拒绝返还周某已交付的定金，缺乏事实和法律依据。甲公司应返还周某交付的2万元定金。鉴于上述理由，甲公司的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
争议焦点及观点透析
（一）商品房认购书及其中定金约定的性质问题
商品房认购书是买卖双方在签订商品房预售合同或商品房销售合同之前订立的就房屋交易有关事项的初步确认。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”即除符合上述特定条件外，商品房认购书仅为订立买卖合同的一种意向表示，类似于一种预约。认购书中关于定金的约定在性质上应属于学理上的立约定金，即对将来订立正式的预售合同或销售合同的保障。
（二）认购书中定金罚则的适用问题
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”对于此处定金罚则的适用应当理解为过错责任，即强调商品房买卖合同最终未能订立的原因应由何方承担责任的问题，即未能订立的客观事实加之主观上的责任认定共同决定定金罚则的适用。本案中补充协议第三条的约定只强调未订立买卖合同的客观事实，不考虑过错之所在，单方地扩大了买受方的责任范围，与上述解释第4条的约定相违背。
（三）关于格式条款的效力
《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。”第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”从本案涉案补充协议第3条的约定来看，属于扩大了对方责任范围的格式条款，故应认定该条款约定为无效。
建议购房人在购房过程中仔细审核合同条款，合同已经签字即订立，应谨慎而为，注意保护己方的合法权益。
