二手房交易中买房人无支付能力对合同履行的影响
二手房交易中买房人无支付能力对合同履行的影响
——成某诉潘某房屋买卖合同纠纷案
依据: （2010）二中民终字第14942号
核心法律问题：二手房交易中贷款无法办理，买房人无支付能力时合同履行问题
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告、反诉被告）：成某
被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘某
一审第三人：北京某经纪公司
2009年12月，成某起诉称：2009年10月25日，我与潘某签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，并于同日又与居间人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称北京某经纪公司）签订《过户、按揭代理合同》及《居间成交确认书》各一份。双方及居间人又于2009年10月25日、2009年12月4日各签订补充协议一份。按照约定，潘某承诺将位于丰台邻枫路某号院某号楼某号建筑面积90.54平方米的住房一套售给我，总价款为139万元。依照约定：买方向卖方支付89万元价款，剩余的价款由买方申请住房公积金贷款付给卖方。我方按约定支付了89万元房款。因办理公积金贷款需要潘某配合共同到场，但潘某故意拖延不办，致使我的公积金贷款无法办理。现我要求潘某履行合同约定的房屋过户义务，将丰台邻枫路某号院某号楼某号房屋的产权登记过户至我的名下。
潘某答辩并反诉称：因双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定的房价款为139万元并明确约定买卖中双方发生的应当依法缴纳的所有税费由成某负担，但为了办理相关事宜，双方还需要按照相关规定签订网签合同，但在签订网签合同时，成某单方要求降低购房价款。我方认为成某的行为构成违约，所以没有与成某签订网签合同。成某的违约行为已经致使合同根本不能履行，现要求解除与成某签订的《北京市存量房买卖合同》，并要求成某支付违约金278 000元。不同意成某的诉讼请求。
针对潘某的反诉，成某辩称：我不同意潘某的反诉请求。我目前没有给付现款的能力。
第三人北京某经纪公司述称：成某与潘某签订《北京市存量房屋买卖合同》后，按照相关部门的规定需要签订网签房屋买卖合同后方可办理房屋过户手续，但在签订网签房屋买卖合同时，双方因房屋价款发生争执，没有签约。自此，潘某亦拒绝协助成某办理公积金贷款，故导致合同目前未能履行。
2009年10月25日，成某、潘某双方签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，按照约定，潘某承诺将位于丰台邻枫路某号院某号楼某号建筑面积90.54平方米的住房一套出售给成某，总价款为139万元。依照约定：买方向卖方支付89万元价款，剩余的价款由买方申请住房公积金贷款付给卖方。成某按约定已向潘某支付购房款89万元。后双方因网签的价款及税费的负担等原因导致合同未能继续履行。
二、法院判决
一审法院经审理认为：成某、潘某双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系有效合同，双方应按照合同约定履行，至于双方在履行合同过程中需要再次签订网签合同，网签合同是否签订对《北京市存量房屋买卖合同》的效力并无直接影响。双方在合同中约定，成某以办理公积金贷款方式给付剩余房款。因办理公积金贷款需房屋出卖人的协助，现潘某已明确表示拒绝协助成某办理公积金贷款，故成某以该方式给付未交房款已不可能。庭审中，成某表示没有给付现款的能力。故《北京市存量房屋买卖合同》已经履行不能，应当予以解除。故对成某要求继续办理房屋产权登记过户手续的诉讼请求，不予支持。对潘某要求解除《北京市存量房屋买卖合同》的反诉请求，予以支持。合同的解除非完全成某过错所致，故对潘某要求成某支付违约金的诉讼请求，不予支持。合同解除后，潘某应当将收取的房款返还成某。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条之规定，一审法院于2010年5月判决：一、于判决书生效之日起解除成某与潘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、潘某于判决书生效之日起十日内返还成某购房款八十九万元；三、驳回成某的诉讼请求；四、驳回潘某的其他反诉请求。
判决后，成某持原诉意见和理由上诉至二审法院，请求查清事实，依法改判支持其诉讼请求。潘某同意原判。
二审法院经审理认为：根据查明的事实，成某与潘某在签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议后，因网签价款的确定及税费的负担等事宜产生争议，导致前述合同未得到履行，原审法院据此判决解除双方所签合同并无不当。综上所述，原判正确，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案争议焦点在于：合同能否继续履行？如果合同不能继续履行，责任在于哪一方？
二、观点透析
《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
结合本案，从合同签订情况来看，成某、潘某双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应为有效合同，且双方应按照合同约定履行。网签合同只是行政管理的需要，对于双方合同的效力并无影响，至于网签合同对于贷款和过户的影响，系合同履行过程中的问题，并不否定买卖合同的效力。因此，本案需要考虑的是合同能否继续履行的问题。
本案中，根据双方在《北京市存量房屋买卖合同》中的约定，成某向潘某支付89万元价款，剩余的价款由成某申请住房公积金贷款付给潘某。在成某按约定支付了89万元房款后，办理公积金贷款需要潘某配合共同到场，但现潘某已明确表示拒绝协助成某办理公积金贷款，故成某以公积金贷款的方式给付未交房款事实上已不可能。在贷款不能的情况下，如果买房人能够现金支付全款，合同仍有履行的可能性，但从庭审查明成某明确表示没有给付现款的能力。由此，《北京市存量房屋买卖合同》已经客观履行不能，应当予以解除。合同解除的前提下，成某要求继续办理房屋产权登记过户手续的诉讼请求，也就无法支持。
根据《合同法》的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。是否支持赔偿损失的请求，要看双方在合同解除中的责任情况，也就是成某有没有过错。本案的情况，是双方因为网签价款确定、税费负担等问题产生争议，故而未能继续履行买卖合同。网签价款确定和税费负担问题，并非全由成某过错导致，故而潘某也就无权要求成某支付违约金。但是合同解除，已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。成某已经支付了89万元房款，合同解除后，潘某应将该房款返还成某，恢复付款行为的“原状”，故而一审判决解除双方所签订的买卖合同，卖方返还买方已付的购房款，并驳回卖方要求买方支付违约金的请求，具备事实和法律依据。二审在认定事实的基础上，依法维持了一审判决。
