“一房二卖”导致合同履行不能之处理原则
“一房二卖”导致合同履行不能之处理原则
——回某诉鲁某房屋买卖合同纠纷案
依据：（2010）二中民终字第15396号
核心法律问题：“一房二卖”导致合同履行不能之处理原则
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告）：回某
被上诉人（原审原告）：鲁某
原审第三人：某中介公司
2009年11月20日，回某与鲁某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：回某将其所有的位于北京市丰台区芳群园的一套房屋售予鲁某，房屋成交价369万元，鲁某在签订合同的同时支付定金10万元； 双方于2010年1月4日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋过户手续。当日，回某、鲁某、某中介公司签订《房屋买卖居间合同》及存量房交易结算资金《自行划转补充协议》，约定：回某与鲁某于2009年12月31日前办理过户手续，回某应于产权过户当日向鲁某交房；鲁某于过户当天向回某交付房款359万元。后，鲁某依约支付回某定金10万元。2009年12月6日，回某向鲁某出具《声明》，上载：本人回某和鲁某签订的《北京市存量房屋买卖合同》已向鲁某声明违约，本人愿意赔付鲁某人民币五万元整。当日，鲁某在该《声明》下方签名并手书：本人已于2009年12月6日20：08分收到上述声明原件。本人声明不同意上述赔付条件，并声明将根据法律和有关合同条款，保留对回某的追索权。中介公司工作人员孙某分别在两人上述《声明》下方以见证人身份签名。后，双方未就房屋买卖继续办理过户登记、交付房屋及交付钱款等手续。
2010年2月，鲁某诉至一审法院称：2009年11月20日，其与回某、某中介公司就回某所有的讼争房屋达成《房屋买卖居间合同》。同日，其与回某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格为369万元，其中定金10万元在其支付尾款时直接转为房款的一部分，尾款359万元于房屋过户当日支付给回某；回某应于合同签订日起45日内（即2010年1月4日前）办理权属转移登记手续，并于产权过户当日将讼争房屋交付给其，否则，回某应每日按房屋成交价格的万分之四承担自交付期限届满之次日起至实际交付之日止的违约金。次日，其将定金交付给回某。之后一直等待回某办理房屋产权过户手续。2009年12月6日，回某突然告知其愿意向其赔偿5万元违约金，解除上述房屋买卖合同，其拒绝。其认为，回某解除合同既不符合双方约定，也严重损害了其合法经济利益。请求法院判令：（1）回某继续履行房屋买卖合同，交付诉争房屋，协助办理房屋过户手续；（2）回某支付自2010年1月5日起至实际交付日止的逾期交房违约金（以房屋成交价格369万元为基数，按每日4?计算至实际交付之日止）。
回某辩称：2009年12月6日，其找鲁某商议解除合同事宜，并提出愿意赔偿5万元作为违约金，鲁某予以回绝。之后其一直在等待鲁某实际履行合同。由于在合同中约定2009年12月31日之前交付尾款，但鲁某一直未与其联系，所以其认为鲁某已经同意其赔偿5万元的违约金，并同意解除合同。
2010年4月，回某之妻代某另案起诉，要求确认回某与鲁某签订的关于诉争房屋的买卖合同无效，该案经终审审理判决驳回代某的诉讼请求。2010年5月19日，回某又将诉争房屋另行出卖于案外人刘某，并已办理了房屋所有权转移登记。鲁某于2010年12月就此另案起诉，要求确认回某与刘某所签房屋买卖合同无效。后鲁某以其得知诉争房屋已由刘某再行出卖，并已于2011年7月过户至案外人胡某名下为由，向二审法院表示不再坚持要求回某履行房屋买卖合同及交付房屋的诉讼请求。
二、法院判决
一审法院经审理认为：鲁某与回某签订的房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、存量房交易结算资金自行划转声明、自行划转补充协议系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方既已约定回某应于合同签订日起45日内（2010年1月4日前）办理权属转移登记手续，又与中介公司进一步具体约定“于2009年12月31日前，在双方资料齐全并积极配合的前提下，协助双方到房屋权属登记部门办理过户手续”、“乙方应于过户当天支付给甲方房价款”，即应依约履行。根据以上约定，双方互相配合办理房屋权属转移登记手续系双方的先履行合同义务，鲁某支付剩余房款系后履行合同义务。在鲁某已依约履行给付定金义务后，回某以书面声明形式明确表示拒绝继续履行合同，属于违约在先。在回某拒绝履行先履行合同义务情况下，鲁某有权不履行付款的后履行合同义务，故回某之抗辩证据不足，无事实及合同依据，不能成立，不予采信。鲁某之诉讼请求，证据充分，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、回某继续履行其与鲁某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、回某于判决生效之日起七日内将诉争房屋交付鲁某；三、回某于判决生效之日起七日内协助鲁某将诉争房屋所有权转移登记为鲁某所有；四、回某于上述房屋交付之日起五日内支付鲁某逾期交房违约金，按每日一千四百七十六元，自二○一○年一月五日起计算至实际交付之日止。
回某不服，上诉至二审法院，不同意继续履行房屋买卖合同及支付逾期交房违约金。其上诉理由为:《自行划转补充协议》中载明房屋主体价格为102万元，在此基础上支付267万元装修补偿，违背房主回某的真实意愿，该补充协议与房屋买卖合同为阴阳合同，违反法律的强制性规定；房屋共有人回某之妻代某并不知晓，也未授权回某出卖房屋，故回某与鲁某签订的房屋买卖合同无效。鲁某及某中介公司均同意原判。
二审法院经审理认为：回某与鲁某就诉争房屋所签订的买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合同履行期间，回某向鲁某书面声明本人违约及愿意就违约对鲁某予以赔付，之后双方未再继续履行合同，并就合同履行进行诉讼。诉讼期间，诉争房屋在被回某另行出卖于案外人后，又已再行转让于他人，并已办理了房屋所有权转移登记。因诉争房产已不在回某名下，原审判决内容无法履行，且鲁某亦表示不再坚持履行房屋买卖合同及交付房屋的诉讼请求，故对原审判决予以改判。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决：一、撤销一审判决；二、驳回鲁某的诉讼请求。
审判逻辑
一、争议焦点
鲁某在回某将诉争房屋另行卖与第三人，并办理完毕房屋过户登记手续后，且回某与第三人之间的房屋买卖合同效力未经法定程序予以否认时，鲁某能否要求回某继续履行合同并办理房屋过户手续。
二、观点透析
（一）“履行不能”之学理分析
债的目的在于债权的实现，即债的履行。对于合同之债，在债权实现即合同履行过程中难免会遇到各种障碍而导致合同履行不能，如因债务人的原因导致履行不能、因标的物的毁损灭失导致的履行不能、债权人的受领迟延导致的履行不能。履行不能作为法律上的概念，并非仅指物理上的不能，而且指依一般社会观念或交易观念，不可期待债务人实现债务履行。
韩世远：《合同法总论》（第3版），法律出版社2011年版，第405页。履行不能是一种作为债权之客体的给付不可能的状态，是一种合同履行的障碍，我们又称为“给付不能”。
依据不同的标准可以将履行不能作出不同的分类。一般来说，履行不能主要分为以下几种类型：（1）自始不能与嗣后不能。自始不能是指不能履行的情况自合同成立时就存在，又称为原始不能。嗣后不能则指合同成立后发生履行不能之情形。本案中，回某与鲁某之间的房屋买卖合同成立时，交付房屋及办理房屋产权过户手续等给付义务的履行在客观上并不存在障碍，故回某将房屋又另行卖与他人并已办理完毕房屋过户手续导致其与鲁某之间的房屋买卖合同无法履行之情形即属于嗣后不能。（2）客观不能与主观不能。客观不能是指基于债务人之外的因素所造成的履行不能，如房屋因地震被毁而导致无法交付。主观不能是指基于特定债务人的因素所造成的履行不能，如本案中，导致回某无法将房屋交付于鲁某及办理房屋过户手续的原因系债务人回某将房屋另行卖与他人并已过户到他人名下，即由于回某的因素所造成的履行不能，因而属于主观不能。（3）事实上的不能与法律上的不能。事实上的不能，是指基于自然法则的不能，如因房屋灭失而导致的房屋买卖合同履行不能。法律上的不能，是指因违反法律的强制性规定而导致的履行不能。我国《合同法》第110条
《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”
体现了此种分类。此外，还有永久不能与一时不能、全部不能与一部不能之分。上述分类中，对合同效力及法律后果有至关重要影响的是自始不能与嗣后不能及客观不能与主观不能。本案中，回某与鲁某签订房屋买卖合同后又将诉争房屋卖与第三人并办理了房屋转移登记手续，从而导致了回某与鲁某之间房屋买卖合同在客观上无法继续履行。
（二）“一房二卖”导致合同履行不能之处理原则
“一房二卖”是审判实践中经常遇到的一种房屋买卖合同纠纷类型。在房地产价格大幅攀升时，出卖人有时会为了获得更大的经济利益而作出“一房二卖”的行为。所谓“一房二卖”，通常是指出卖人同时或先后将同一特定房屋出卖给两个不同的买受人，当然，现实中还有三卖、四卖甚至连环买卖等情形，在此，我们统称为“一房二卖”。“一房二卖”必然导致各买受人均希望获得同一房屋之利益冲突，这就意味着出卖人必须同时向各买受人履行办理房屋过户登记手续，显然，这在客观上是不可能的，此时出卖人只能向一个买受人履行转移房屋所有权的义务，而对于其他买受人来说，此时便出现了合同履行不能的情形。履行不能情形的发生往往会导致合同目的在客观上无法实现，以致相应债权予以消灭或转化为损害赔偿之债。
因“一房二卖”而导致合同履行不能的处理原则，在我国《合同法》中也有相应规定。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 这是针对由于当事人的原因所导致的履行不能的效力的规定。在合同有效的场合，合同对当事人有约束力，如果当事人的不能履行没有免责事由则相应地发生违约责任。
本案中，回某与鲁某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应为有效。在合同履行期间，因回某向鲁某书面声明本人违约及愿意就违约对鲁某予以赔付，之后双方未再继续履行合同，故鲁某起诉要求回某继续履行合同。诉讼期间，回某将诉争房屋另行出卖于案外人后，又已再行转让于他人，并已办理了房屋所有权转移登记。因讼争房产已不在回某名下，回某与鲁某之间的房屋买卖合同在客观上已无法继续履行，此时，鲁某可以依法变更诉讼请求，要求回某承担相应的违约责任，即损害赔偿责任。但因本案中，鲁某已明确表示不再坚持要求回某继续履行合同及交付房屋的诉讼请求，故二审法院依法改判驳回了鲁某的诉讼请求。
