北京房产纠纷案件律师解析一房二卖开发商的赔偿责任
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一、原告辩称
原告张大海诉称：大大房地产公司与加加房地产公司是合作开发关系。2008年10月与大大房地产公司签订小区购房协议，其购买大大房地产公司开发的商品房一套，已经付清全部房款。2013年，大大房地产公司又将房屋出售给了王发，导致合同无法继续履行。现起诉至法院请求，依法判决其赔偿我的损失及购房款，并支付违约金、解除购房合同。
二、被告辩称
被告大大房地产公司辩称：加加房地产公司与我公司合作开发。但是李乐作为材料供应商，公司允许李乐销售房屋给张大海，公司根据李乐的指示与张大海签订购房协议，实际收取了购房款。因回迁问题，公司将楼房回迁给王发，并办理了入住手续。张大海签订购房协议时属于预约合同，需要签订正式的商品房买卖合同购房才生效，我公司未取得预售许可证，故销售行为无效。还款及赔偿责任应该由李乐承担，故不同意张大海的诉讼请求，一并请求追加李乐作为第三人参加诉讼。
被告加加房地产公司辩称：我公司与张大海未签订购房协议，张大海与我公司没有合同关系。我公司与大大房地产公司是合作关系。我公司依据联合开发改造协议承担商品房销售中开具发票、协助业主办理产权注册登记手续责任，不承担其他责任，不同意张大海的诉讼请求。
三、审理查明
审理查明，1、2006年1月，大大房地产公司与加加房地产公司签订联合开发北京市密云县工程一处。2、2008年1月张大海与大大房地产公司签订购房协议，并付清全部价款；收款人李乐为张大海出具收据，大大房地产公司在收款单位公章处加盖公章。3、2013年8月，加加房地产公司与被拆迁人王发签签订协议将房子过户给王发，王发交纳了相关费用后于入住该楼房。4、大大房地产公司提交其与李乐的借条一张，佐证其与李乐之间的借款关系，张大海对借条的真实性与证明目的不予认可。4、大大房地产公司申请追加李乐为本案第三人参加诉讼，在开庭陈述中，大大房地产公司自认加盖公章。5、本院依法到密云县住建委查询，涉案房屋确未取得预售许可证明，但该楼已于2013年完成工程竣工验收手续，并依法取得工程竣工验收备案表。
四、法院判决
北京市密云县人民法院经审理后判决如下：
（1）、解除原告与被告大大房地产公司签订的购房协议。
（2）、被告大大房地产公司返还原告购房款，并按照银行同期贷款利率支付利息。
（3）、被告大大房地产公司赔偿房屋差价款220万。
（4）、被告赔偿原告40万元。
五、律师靳双权点评
本案争议焦点：1、房屋一房二卖问题，原告与大大房地产公司签订的购房协议合法有效，该协议虽属于商品房认购协议，但具备商品房买卖合同的主要内容，并且大大房地产公司已经收受了购房款，故双方应按合同约定履行义务。3、然而大大房地产公司的合作方加加房地产公司将涉诉楼房另行安置，导致合同履行不能，大大房地产公司构成根本违约，应当承担违约责任。4、张大海要求大大房地产公司赔偿购房款一倍的损失请求明显过高，应以张大海实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。5、加加房地产公司未与张大海形成合同关系，故张大海要求其承担民事责任无事实及法律依据不能获得支持。6、对于大大房地产公司认为，购房款由李乐实际收取应追加李乐为第三人的并承担责任，因楼房是经大大房地产公司的同意才出卖，此行为并不能改变双方之间的合同性质，大大房地产公司作为合同相对方，应对此承担责任。7、大大房地产公司对张大海持有的协议和收据加盖的公章真伪性进行鉴定之辩解，其曾自认加盖公章，故不予支持。8、对于大大房地产公司认为与张大海签订的购房协议系预约合同，根据最高院司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同的，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。涉案房屋出卖时确未取得预售许可证明，但该楼已于2013年8月完成工程竣工验收手续，并依法取得工程竣工验收备案表，故该项辩解意见，无事实及法律依据，法院不予支持。
综上所述、法院的判决是正确的。
