房产官司律师解析一件商品房迟延交房案件
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告刘彤、吴丽诉称：2010年9月我们与汇超房地产公司签订商品房预售合同，购买被告开发位于昌平区的联排别墅一栋，合同约定出卖人应当在2012年7月交付该房屋，逾期交房的买受人有权退房或者继续履行合同，并按日向买受人支付违约金。2014年1月双方另达成补充协议，如被告未能在2014年5月前交付房屋，则自2014年6月起，延期交房违约金按房屋总价款的每日万分之三起算并且每延期一个月提高万分之一，直至汇超房地产公司实际交付房屋。汇超房地产公司在2014年10月通知交房，但未提供综合验收报表，同时还未达到合同约定的交房条件，我们对此提出质疑，被告许诺将对不达标的部分进行整改，但是被告依然没有交房，之后每次与被告协商索赔延期交房违约金的事情均被无理推托，为维护合法权益，故诉至法院。
二、被告辩称
被告汇超房地产公司辩称：1、根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，公司未能按期交房，应当向买受人承担违约责任，但该违约金过高应降低。2、因为汇超房地产公司由两个股东组成，其中一股东华星公司为国有企业，由于相关部门了的政策，使华星退出本公司，以致公司一段时间内资金紧张，导致了公司无力支付再建项目的投资，使得本案房屋不能按期交付，属违约事实。3、汇超房地产公司与原告签订的补充协议，是因原告及其集体不断法院起诉的情况下，不得已与原告签订的，并非公司的真实意思，而且该协议中约定的违约金过高，对于公司而言，显失公平。原告本可以依据合同的解除房屋买卖关系，但现在该房屋价值一直上涨，原告不仅没有损失，还获得了利益，在这种情况下，再要求公司承担违约显然有失公平。
三、审理查明
经审理查明：1、商品房交付应当符合交房条件，取得综合验收标准文件和建筑工程竣工验收备案表。2、买受人于2010年9月签订合同并缴付首期房款，其余房款买受人以银行贷款的方式支付；3、被告承诺按照购房合同的约定确保房屋质量，于每月25日前书面向原告通告当月工程施工进度及下月施工计划。4、 2014年7月汇超房地产公司办理了房屋综合验收表。5、2014年1月原告到汇超房地产公司办理入住手续，发现房屋建造不合格，拒绝办理收房手续，案件在审理过程中，汇超房地产公司向本院申请降低逾期交房违约金。
四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后判决如下：
（1）、被告北京汇超房地产开发有限公司于实际交房后三十日内给付原告逾期交房违约金五万元。
（2）、被告北京汇超房地产开发有限公司给付原告二〇一四年六月至二〇一四年十月期间的逾期交付违约金四万元。
五、律师靳双权点评
本案争议焦点：是原告要求被告交付房屋时是否符合交房条件，原告与汇超房地产公司签订的商品房预售合同，属于双方当事人的真实意思表示，符合法律规定属合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、原告以以汇超房地产公司未按照合同约定的要求被告承担逾期交房的违约责任，要求其承担违约责任，符合法律规定。3、对于被告要求的降低违约金，鉴于原告所购买的房屋已经升值，升值部分已经远远高于给原告造成的损失，故被告可以申请降低违约金。4、被告逾期交付房屋，已经具备合同约定的违约交付条件，本案违约金分为两部分，即2014年5月前的违约金和2014年6月之后的违约金。2014年5月1日之前的违约金，双方中已经明确约过了，但双方就该部分违约金未能达成一致，故该部分应视为没有达成变更协议；对于2014年6月之后的违约金，应当计算至2014年10月。被告在审理时提出降低违约金，且原告未能提供出逾期交房给其造成损失的证据，故对于该部分违约金酌情予以降低。4、关于原告要求汇超房地产公司履行对房屋建造不合格的部分整改问题，因约定的履行期为2015年5月前完成施工，因协议扔在履行期内，不符合起诉条件。5、对于原告要求汇超房地产公司支付银行同期贷款利息违约金，但对于该项诉讼请求证据不足，不能获得支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
