房屋买卖合同差价损失
张XX与朱XX、朱XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
郑州市XX区人民法院
民事判决书
（2016）豫XXXX民初XXXX号
原告：张XX，女，199X年X月XX日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：XXX，河南XX律师事务所律师。
被告：朱XX，女，198X年XX月XX出生，汉族，住河南省XX市。
委托诉讼代理人：朱XX，系朱XX弟弟。
被告：朱XX，男，199X年X月X日出生，汉族，住河南省XX市。
原告张XX（以下简称原告）与被告朱XX、朱XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年XX月XX日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张XX及其委托诉讼代理人XXX，被告朱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年X月XX日签订的房屋买卖合同；2.判令二被告返还原告购房定金10000元；赔偿原告一倍首付款21XXXX元、滞纳金1XXXX元（滞纳金以21XXXX元为基数按日1%计，自2016年9月XX日计算至2016年9月XX日，暂计7日，要求支付至履行完毕之日）、五倍居间服务费赔偿金3XXXX元；3.判令二被告支付原告居间服务费9XXX元、中介代办费2XXX元、银行贷款费用4XXX元等其他必要费用损失；4.判令二被告向原告支付因其违约造成的全部经济损失（除了第2、3项诉讼请求之外的房屋上涨差价损失50000元）；5.本案诉讼费、律师费由二被告承担。事实和理由：原告与被告朱XX于2016年X月XX日签订《房屋买卖合同》一份，被告朱XX为被告朱XX的委托代理人，居间方为郑州XX房地产经纪有限公司。合同约定将被告朱XX名下位于郑州市XX区XX路XX号院X号楼X单元XX层2XXX号房屋（房产证号：16××83）出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告朱XX支付购房定金10000元并支付了居间方服务费9XXX元、代办费2XXX元，还约定被告朱XX应在规定的期间内完成解押手续，若其违约，应双倍返还购房定金、赔偿原告5倍居间服务费。2016年X月XX日，原、被告签订《解押协议》作为房屋买卖合同的补充协议，约定原告支付被告朱XX21XXXX元首付款，被告朱XX必须在收到原告首付款后30日内完成解押，若其违约，需双倍返还原告解押款，若产生逾期，被告朱XX需按照解押款的日1%支付原告滞纳金。协议签订后，原告于2016年X月XX日付清21XXXX元首付款及相关费用，但被告朱XX却以自己已无卖方需求为由反悔，拒不办理房屋解押手续，经原告多次催告，被告朱XX仍不办理解押且明确表示不再出售房屋，被告朱XX的行为已经构成根本违约，故原告起诉至法院要求判如所请。
二被告共同辩称：不同意解除合同，要求继续履行。虽然被告没有按约定时间解押，但是房屋买卖合同还可以继续履行，因为被告朱XX贷款时间不满1年，签合同时无法办理解押，但2017年X月XX日之后就可以办理，被告没有违反买卖合同的相关约定，不应当赔偿原告主张的第二至五项诉讼请求的损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认原、被告双方无争议事实如下:原告与被告朱XX分别于2016年X月XX日签订《房屋买卖合同》、于2016年X月XX日签订《解押协议》，被告朱XX作为被告朱XX的委托代理人在上述合同和协议上签字并按指纹。2016年X月XX日原告向居间方郑州XX房地产经纪有限公司支付购房佣金及过户费1XXXX元，向被告朱XX支付购房定金10000元，该定金在办理过户手续之前由中介公司保管。2016年X月XX日、2016年8月XX日原告分两次向被告朱XX转账支付首付款21XXXX元。后被告朱XX没有按照《解押协议》约定的时间办理房屋解押。2016年9月XX日，被告朱XX发短信通知原告，称愿意返还原告首付款并赔偿相对定金的违约金。2016年9月XX日，被告朱XX通过转账退还原告首付款215000元，并向原告支付赔偿金15000元，原告不认可损失只有15000元并于当日将15000元退还被告朱XX。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张的贷款费用4900元是否实际产生。原告提供收条、短信记录等证据，据此称办理银行贷款手续时支出费用4900元。被告对收条真实性有异议，不予认可。本院认为，原告提交的短信记录能够证明原告在中信银行提交了贷款申请并通过了初步审批，原告提交的微信记录能够证明实际产生了贷款费用，故本院对原告证据真实性予以认定，本院确认原告主张的该4900元费用已实际发生。2.关于被告朱XX是否应当承担未按时解押的违约责任。被告朱XX认可未按照《解押协议》约定在收到原告解押款之日起三十日内完成解押，并称自己并非故意违约，原因在于其和银行在2016年3月XX日签订的《中信银行个人购房借款合同》第17.10条明确约定“从贷款生效日起12月之内不得提前还款”。原告对此不予认可并称被告朱XX完全可以在向银行支付违约金之后将房屋解押，已符合出售条件，另依据合同相对性，被告的抗辩事由不属于不可抗力情形，不可以主张免责。本院认为，因《中信银行个人购房借款合同》签订在前，被告朱XX明知借款合同中的相关约定，仍在之后与原告签订《房屋买卖合同》与《解押协议》，即使无法办理解押，也是由于被告朱XX的原因所致，根据合同相对性，被告未按照约定完成解押，应对原告承担违约责任。3.关于《房屋买卖合同》是否能够继续履行。原告称被告朱XX从2016年9月XX日（即解押协议约定的履行期限届满之日）开始违约，经原告催告，被告拒不履行合同，且2016年10月X日郑州市限购政策出台，首付款比例提高，已超出原合同约定的原告的履行能力，所以主张解除合同。被告称2017年3月XX日之后就可以办理房屋解押，房屋买卖合同还可以继续履行，要求继续履行合同。本院认为，原告提交的微信及短信记录能够证明被告朱XX及其委托代理人朱XX在合同履行过程中多次表示不再出卖房屋并表示愿意退还原告首付款及赔偿原告一定的损失；2016年10月X日，在中介公司工作人员李XX与被告朱XX的通话录音中，被告朱XX明确表示拒绝出卖涉案房屋。被告朱XX未按约定期限解押并明确表示不再出卖房屋，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告要求解除合同，符合法律规定。
本院认为：原告与被告朱伟红于2016年8月XX日签订的《房屋买卖合同》以及于2016年8月XX日签订的《解押协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同约定和法律规定履行义务、行使权利。
结合本院审理查明的事实，原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告朱XX应当返还原告向其交付的购房首付款及定金，因首付款已经返还，故被告朱XX应当将购房定金10000元返还原告。《房屋买卖合同》因被告朱XX的违约行为而导致解除，故被告朱XX应当赔偿原告因此产生的损失。本案中，原告主张的损失包括因原告履行合同实际支出的损失和履行后可获得的利益损失，具体如下：1.原告履行合同实际支出的损失。原告提供的证据能够证明其因履行合同支出居间服务费9750元、代办费2000元、办理贷款费用4900元，共计16650元，本院对该部分损失予以支持。原告提供的证据不能证明其支出的律师费数额，故本院不予支持。2.合同履行后可获得的利益损失。该部分损失系原告所主张的房屋差价损失，本案中，《房屋买卖合同》签订于2016年8月XX日，2016年9月XX日被告朱XX将首付款215000元返还原告，并经原告出具收据予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，被告朱伟红违约后，原告应当采取适当措施防止损失扩大，故原告在收到被告朱XX退还的首付款后，已经知道房屋买卖合同无法继续履行，应当及时采取购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大，故本院仅对自合同签订之日（2016年8月14日）起至被告朱伟红退还原告首付款之日（2016年9月26）止的房屋差价损失予以支持，对2016年9月27日之后房屋差价损失不予支持。结合郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析，2016年8月住宅二手房成交均价为每平米9233元，2016年9月住宅二手房成交均价为每平米9518元，根据上涨比例及涉案房屋面积，本院认定原告的房屋差价损失为22515元，对过高部分不予支持。综上，本院认定原告损失数额共计39165元。
针对原告其他诉讼请求，原告主张二被告赔偿的一倍首付款、滞纳金、五倍居间服务费，性质均为约定违约金，原告在向本院主张其损失的同时又主张被告向其支付约定违约金，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，且双方违约金约定过高，本院酌定在支持原告损失39165元的同时，由被告朱伟红向原告支付损失数额30%的违约金即11750元，对原告主张过高部分的违约金，本院不予支持。被告朱XX不是本案房屋买卖合同法律关系的主体，故原告要求被告朱伟超承担违约责任，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张XX与被告朱XX于2016年8月XX日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告朱XX于本判决生效之日起十日内向原告张XX返还定金10000元、赔偿损失39165元、支付违约金11750元，共计60915元；
三、驳回原告张XX的其他诉讼请求。
案件受理费2808元，保全费1998.5元，共计4806.5元，由原告张XX负担3816.5元。由被告朱XX负担990元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
代理审判员 陈XX
二〇一七年一月XX日
书记员 闫XX
