房产律师解析房屋确权案件
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
张天霖与赵伟丽共育四子女，系张秀梅、苏×1、张同庆、张秀芳。张同庆与庄云燕于1993年10月15日登记结婚。
2001年3月1日，张同庆与运输公司签署房屋买卖合同，以19762元的价格购买建筑面积为37.51平方米的涉诉房屋。后张同庆取得涉诉房屋所有权证。
2004年2月23日，张同庆（甲方）与张秀梅（乙方）签署《买卖合同》，甲方将涉诉房屋以18万元价格卖与乙方。后张秀梅按照相关政策办理了交纳税费事宜。2004年2月25日，张同庆与张秀梅办理了涉诉房屋所有权转移登记手续，涉诉房屋登记所有权人变更为张秀梅。
庄云燕认为，涉诉房屋属婚后夫妻共同财产，张同庆未经庄云燕同意擅自将房屋低价出售给张秀梅。而张秀梅明知房屋属婚后夫妻共同财产，却实施了购买行为，属恶意买卖。该处分行为违反了合同法，应属无效合同。故诉至法院：1、要求确认张同庆与张秀梅于2004年2月23日签署的《买卖合同》无效；2、要求张秀梅协助张同庆将涉诉房屋权属登记恢复至张同庆名下。
二、法院审理
张同庆辩称：涉诉房屋是1997年房改时以2万元左右的价格自单位购买的公房，于2000年取得房屋所有权证书，由张同庆、庄云燕和孩子居住。父亲张天霖自运输公司承租2号房屋，张天霖去世后由张同庆承租并于房改时购买。2号房屋于2001年拆迁，用拆迁款购买了3号房屋，后搬到3号房屋内居住。涉诉房屋是母亲赵伟丽的房屋，签署《买卖合同》是解决供暖费的问题，并不是卖房，希望协商解决。
张秀梅辩称：不同意庄云燕的诉讼请求。《买卖合同》合法有效，当时的交易行为是自愿且价格合理的等价有偿行为。 关于购房款，张秀梅表示2号房屋原是父亲张天霖单位承租公房，因张天霖去世由张同庆借名买房。2号房屋于2002年拆迁获得补偿款52万元。张同庆领取后对拆迁款进行分配。后张秀梅给付张同庆现金2万元，总房款18万元已于办理房屋权属转移登记期间全部支付完毕。 三、法院判决
法院审理后作出判决：驳回庄云燕的诉讼请求。
四、律师点评
著名房产律师靳双权认为，合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其效力问题属于法律价值判断之范畴。合同效力基于合同成立为前提，包括当事人具备相应之缔约能力、意思表示真实、不违反法律的强制性规定和公序良俗。依法成立之合同，自成立时生效；就合同效力之评判应依法确定。
本案中，张同庆于婚姻关系存续期间取得之涉诉房屋应属夫妻共同财产，庄云燕就张同庆处分房屋行为确认无效基于两点事由：关于恶意串通，损害其利益一节，涉诉房屋是张同庆购买的公房，且房屋登记簿物权记载是张同庆所有。张秀梅与张同庆签署《买卖合同》之时，张同庆于房屋买卖保证书中明确承诺交易房屋无权属争议。且就2号房屋拆迁、为赵伟丽寻找住房等同时期关联事件处理过程中，均由张同庆办理。张秀梅信赖登记簿之记载，亦有理由相信张同庆处分涉诉房屋行为系权利人真实意思表示，且张秀梅向张同庆支付了2万元房价款，张秀梅与张同庆不存在故意隐瞒庄云燕或蓄意串通之恶意，故以此确定合同无效并不成立。
关于无权处分一节，无处分权人将不动产转让受让人的，所有人有权追回，但受让人善意取得物权情况除外。据在案证据及各方陈述可知，涉诉房屋处理与2号房屋拆迁相关联，考虑到房屋取得方式、张秀梅与张同庆身份关系及拆迁款实际分配情况，张同庆当时并未就涉诉房屋作价18万元提出异议且实际接收部分款项，应视为达成合意，不宜单纯以房屋市场交易价格评判特定环境下各方对交换价值之预期。故此，就涉诉房屋交易行为，张秀梅不存在恶意，支付了相应对价且房屋所有权转移至今已近十年，张秀梅构成善意取得。故此，庄云燕要求确认张秀梅与张同庆签订《买卖合同》无效，张秀梅协助张同庆将涉诉房屋权属登记恢复至张同庆名下的诉讼请求依据不足，法院难以支持。
