购房定金协议能否视为正式房屋买卖合同
购房定金协议能否视为正式房屋买卖合同
【案情】
王某诉至法院称：2012年10月，经第三人我爱我家公司居间介绍，我与马某签订了一份《购房定金协议》，该协议约定，马某将其所有的位于北京市朝阳区×××406号房屋出售给我，房屋成交价为人民币351万元，协议签署当日给付定金10万元，协议并约定双方应于本协议签署后七个工作日内积极主动前往我爱我家公司《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。协议签订后，我当日向马某交付了10万元定金，但马某未依据定金协议在七个工作日内与我签署相关约定的合同。经我一再催促，马某称目前该房屋市场价应该在400万元以上，要求涨价，不履行双方所签协议。综上所述，我为维护自己的合法权益，将马某诉至法院，请求1、确认我、马某签订的《购房定金协议》为房屋买卖协议；2、判令唐×1协助我将北京市朝阳区×××406号房屋过户至我名下；3、诉讼费、保全费由马某承担。
马某辩称：双方尚未达成真正的房屋买卖关系，定金协议不是买卖协议，而是预约合同，除此协议外，双方未对房屋买卖的其他事项进行约定。不同意王某的诉讼请求。
【法院判决】
法院经审理后判决：驳回王某全部诉讼请求。
【律师分析】
本案的争议焦点在于双方涉诉的《购房定金协议》是预约合同还是本约合同，即该定金协议是否能够视为正式房屋买卖合同？该定金协议能否作为正式房屋买卖合同进行履行？
首先，需要清楚什么是预约合同？什么是本约合同？预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议；本约合同是指当事人依据预约合同所最终订立的合同。可见，预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。
其次，就本案《购房定金协议》而言，其性质应为预约。理由如下：预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除预约合同即为本约合同。本案中，尽管双方签订的《购房定金协议》明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“双方应于本协议签署后七个工作日内积极主动前往我爱我家经纪公司交道口店签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。”可见，双方当事人均存在约定将来一定期限内签订商品房买卖合同以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系具体内容的意思表示。因此，《购房定金协议》属于预约性质。
最后，预约合同当事人的义务是订立本约合同。所以，当事人一方只能请求对方订立本约合同，而不能依预约的本约合同内容请求对方履行。故，王某以《购房定金协议》具备了房屋买卖合同应具备的主要条款，应视为房屋买卖合同的诉讼请求，法院难以支持。其要求将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，亦于法无据，法院不予支持。
同时，需要指出，本案中，双方未能签署定金协议中约定的《北京市存量房屋买卖合同》，马某具有明显的过错，构成违约，王某可依据相关法律规定，另行主张其权利。
