限购政策的出台可构成房屋买卖纠纷中的情势变更吗？
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
原告王雪称，原告（卖方）、被告（买方）于2012年12月通过房产公司的居间服务签订了关于x房屋的买卖合同及补充协议。签订合同时，原被告与中介一致确认，原告卖房是为了购置更大房屋。双方约定于2013年10月30日前办理房屋过户。2013年10月14日原告的房本才满五年。补充协议约定：在本协议履行期间，如出台新政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。原告作为单身人士，名下另有一套央产房面积很小，现无法上市交易，根据2013年3月30日北京市出台的新的限购政策，原告无法再购买第二套房，故签订合同时的条件发生了变化，属于情势变更，若继续履行涉案合同将导致严重不公。1、请求解除房屋买卖合同及补充协议；2、请求将房屋腾退给原告；3、请求被告提供银行账户并接收原告已经收取的全部购房款。
二、被告辩称并反诉
被告李莉辩称，被告于2013年1月向被告支付了270万房款，双方约定剩余房款10万元在双方办理过户时交纳。被告已经履行绝大部分义务，原告无权解除合同。原告陈述称卖小买大并非双方合同约定的情形，也非合同约定事项，对合同继续履行无影响。本案中的房屋交易并非无法履行，原告所称解除事由不成立，原告主张的情事变更也不成立。
反诉原告李莉诉称，约定办理过户手续的时间为2013年的10月底，也约定了违约金为总房款的20%，被告按照约定履行了合同义务，但原告拒绝办理过户不同意履行合同，原告构成违约，现提出反诉，请求判决被反诉人王雪继续履行合同，将宣武区x房屋过户给反诉人李莉；请求判决被反诉人王雪向反诉人李莉支付违约金20万元。
三、审理查明
《补充协议》约定：甲（卖方）乙（买方）双方同意，应于2013年10月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续......甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：⑴、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；⑵、拒绝购买该房屋的；⑶、逾期履行义务超过十五日的。乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方应以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。
双方约定的办理房屋过户登记并交付剩余房款的期限将至时，王雪于2013年10月中旬向李莉提出解除涉案买卖合同，在双方就此问题未达成一致的情况下，王雪于2013年10月18日向李莉发出了书面的《解除合同通知书》，李莉于2013年10月22日向王雪发出告知函，表示不同意解除涉案房屋买卖合同。此后，双方未继续履行涉案买卖合同。
四、法院判决
1、李莉向王雪支付剩余购房款十万元；王雪协助李莉办理北京市宣武区x房屋的产权过户手续。
2、王雪给付李莉违约金一万元。
3、驳回王雪的诉讼请求。
4、驳回李莉其他反诉请求。
五、律师点评
本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。涉案合同履行过程中，李莉按照合同约定的期限向王雪支付了购房款，王雪亦在约定的期间向王雪交付了房屋，由于双方约定的办理过户手续的时间较长，在此过程中，本市出台了新的限购政策，王雪主张由于新的限购政策导致其不具备购买二套住房的资格，使其出售涉案房屋的目的无法实现，故不同意继续履行涉案合同。
靳双权律师认为，王雪与李莉签订涉案买卖合同时，王雪虽有卖房再购房的意愿，但双方在涉案买卖合同及补充协议中并未就出台新的政策导致王雪不能购买二套房屋的情形出现时，王雪享有合同解除权进行明确约定，故虽然在新的限购政策出台后，王雪目前可能暂不具备购买二套住房的资格，但此情形并不影响涉案买卖合同的履行，新的限购政策亦不构成情势变更，综上所述，涉案买卖合同应当继续履行。李莉亦应履行向王雪支付剩余购房款的义务。关于李莉反诉要求王雪支付违约金的请求，王雪在双方约定的期限届满后，未协助李莉办理房屋过户手续的行为，构成违约，王雪对此应当承担违约责任，王雪主张双方约定的违约金数额过高，应予以适当调整，具体数额，由法院酌情确定。
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