二手房买卖合同纠纷中买房无购房资格被判违约金
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
李音雀称：我找到某房产公司咨询购买房屋用于结婚，我将本人信息及是学校学生户口等情况告知了房产公司，该公司人员表示李音雀情况符合国家法律规定和北京政策，可以购房，保证没有问题。因我认为房产公司是专业房地产经纪公司完全了解国家法律法规和政策，所以相信了房产公司的答复和承诺。2012年12月30日，我与绳越宁签订了房屋买卖合同，交付了定金及购房款200000元，向房产公司交付中介服务费142560元，之后房产公司一直未进行后续手续办理。我是北京学生户籍，并不符合购房政策，合同不能履行。请求：1.解除与绳越宁签订的房屋买卖合同、补充协议、房屋买卖定金协议；2.绳越宁退还收取的定金及购房预付款200000元。
二、被告辩称并反诉
绳越宁辩称：合同约定：自合同签订后70日内，双方共同到房管部门办理过户手续。李音雀当天付我定金10000元，2013年1月9日付我定金90000元；2013年1月15日付我购房款100000元，此后，李音雀未再付款并提出解除合同。我认为，李音雀在合同开始履行后又单方终止合同的履行，其行为不仅违约，同时也给我造成实际损失。现我同意解除合同。但李音雀无权要求返还定金，已付部分购房款应做为违约金支付给我。
绳越宁反诉称：我与李音雀签订了合同后，随即便与李萍、王星两位房主签订了房屋买卖合同，并实际支付了中介费102000元，购房定金100000元，我原本打算用李音雀支付的购房款转支付上述购房房款，但没想到李音雀拒绝继续履行合同。李音雀单方终止合同的行为直接给我造成了财产损失。我要求：1.解除我与李音雀签订的房屋买卖合同及相关附属合同及协议；2.李音雀赔偿我因合同终止而造成的相关损失共计人民币309470元。
针对反诉，李音雀辩称：不同意解除合同，要求撤销合同，损失也不同意，我是通过中介买房，对方说的事情，我不知道，钱可以由其他来源产生，损失也不一定产生，买卖协议签订时，中介说可以购房的情况下，才签订的居间合同，我也交了居间费，不符合政策，我也没有办法。
三、审理查明
《买卖定金协议书》约定：（1）买方提交购房资质审核所需的所有文件或材料，保证其提交的材料真实、合法、有效；如因提供虚假资料或故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就买方已支付的款项，甲方有权不予退还。（2）中介协助买方进行购房资格审核；如未能通过审核，各方免责且本协议自动终止，同时，卖方应在资格审核结果出具后退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。
因李音雀系外地生源在京集体户籍，不符合北京市房屋购房条件，无法办理过户手续，李音雀、绳越宁之间的买卖合同无法履行。
房产公司提交了李音雀出具的《购房承诺书》，内容为：一、本人已详细阅读并清楚知晓国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。二、如本人隐瞒真实情况、提供虚假材料、以不正当手段取得购房资格，本人自愿退房，同时接受处理，直至追究刑事责任。三、本人如违反住房限购政策，导致购房合同无效或解除，本人愿意承担一切法律责任；对他人造成损害的，本人愿意承担相应的赔偿责任。
李音雀还称，是房产公司为了骗取费用而故意对政策作出不正当解释，在受欺骗的情况下才签订协议。
四、法院判决
1、解除李音雀与绳越宁签订的《房屋买卖合同》；
2、解除李音雀与绳越宁、某房产公司之间签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》；
3、绳越宁返还李音雀购房款十九万元；
4、李音雀支付绳越宁定金损失十万元、居间费损失41688元；
五、律师点评
律师靳双权认为：
关于李音雀与绳越宁间的房屋买卖合同。李音雀与绳越宁及房产公司之间的《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》系当事人真实、自愿的意思表示，对各方当事人具有法律约束力，但上述合同系在北京市住房限购政策出台后签订的，李音雀并不具备购房资格，已无法办理房屋过户登记，合同目的已无法实现，现李音雀要求解除，绳越宁及房产公司同意解除，法院应予批准。双方在买卖合同、定金协议书中均约定定金数额为10000元，根据现有证据，可以认定定金数额为10000元、购房款为190000元。在《买卖定金协议》中约定，如因李音雀提供虚假资料或故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就李音雀已支付的款项，绳越宁有权不予退还。李音雀出具过《购房承诺书》，可以认定李音雀一方在签订相关合同时，对相关购房政策是了解的，对已经支付的定金10000元，现李音雀无权要求绳越宁返还。双方的合同已经解除，绳越宁应将购房款190000元返还给李音雀。
关于绳越宁与李萍间的房屋买卖合同。绳越宁将房屋出售给李音雀，并欲用售房款购房，绳越宁提交了其与李萍签订的《房屋买卖合同》、向李萍支付定金的收据、《居间服务合同》等，结合证人证言，可以认定绳越宁与李萍之间的交易真实存在，亦可认定由于绳越宁无法及时支付购房款，导致承担违约责任，承担了定金损失100000元、居间费损失41688元。绳越宁与李萍之间约定的购房款的支付时间在李音雀与绳越宁约定的支付购房之后，李音雀迟延付款，导致绳越宁违约，并承受了定金损失、居间费损失，上述损失系李音雀的违约行为导致，绳越宁有权要求李音雀赔偿上述损失。
李音雀称是房产公司为了骗取费用而故意对政策作出不正当解释，在受欺骗的情况下才签订《购房承诺书》，李音雀与房产公司之间存在的纠纷，应另行通过合法途径解决。
提醒：当事人遇到此类案件时，由于相关政策的复杂、多变，一直在不断完善和修订中，我们建议您详细咨询律师相关政策、法规，最大限度维护您的合法权益，让专业律师为您的维权之路保驾护航！
