违约金和定金罚则不可同时适用——安居房地产律师网点评一件二手房买卖合同纠纷
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案件介绍：
2015年1月20日，杜芮（出售方、甲方）、赵一明（买受方、乙方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方在该合同中约定，赵一明购买杜芮位于北京市东城区的诉争房屋，房屋面积为72平方米，成交总价为500万元；赵一明应于本合同签订当日向杜芮支付定金10万元；赵一明采取贷款方式支付房屋成交总价款，即组合贷款，拟申请贷款金额为317万元；双方一致同意，赵一明一次性向杜芮支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款；赵一明于办理房屋所有权转移登记当天向杜芮支付173万元；赵一明因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，由赵一明继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80天；杜芮应当在领取全部房款后10个工作日内交付房屋给赵一明；双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续；赵一明未按本合同及补充协议约定时间付款，逾期超过10日的，杜芮有权单方解除合同，赵一明应按成交总价款的20%向杜芮承担违约责任。该合同约定的商贷流程为：“评估房屋”、“网签”、“面签”、“批贷”、“缴税”、“产权转移”、“抵押登记”、“银行房款”；约定的公积金流程为“询房屋评估值”、“网签”、“初审前签字”、“初审”和“递评估”、“市管公积金面签”、“缴税、产权转移”、“国管公积金面签”、“银行放款”。
同日，双方签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》和《所售房屋的附随物品清单》。
同日，杜芮（出售方、甲方）、赵一明（买受方、乙方）与北京伟嘉安捷投资担保有限公司（服务方、丙方）签订《履约服务合同》，约定北京伟嘉安捷投资担保有限公司为赵一明及家庭资信状况做预审查并推荐贷款方案等。
当日，杜芮（出卖方、甲方）、赵一明（买受方、乙方）和北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《补充协议》。该合同约定，杜芮同意将诉争房屋出售给赵一明；三方不存在也不认可口头约定或承诺；在杜芮与赵一明于2015年5月2日前办理产权转移，当天赵一明支付首付款173万元；北京我爱我家房地产经纪有限公司对赵一明交付的房款仅承担见证责任；赵一明、杜芮于本协议签署后的2015年1月28日支付北京我爱我家房地产经纪有限公司服务费9万元；除三方签署的买卖合同、居间服务合同、履约服务合同、补充协议等合同及协议中对违约责任另有约定外，杜芮、赵一明任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金，杜芮有权解除合同。
同日，赵一明给付杜芮定金10万元。2015年1月28日，赵一明与案外人崔梅签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵一明以312万元的价格将其名下北京市朝阳区高碑店北路甲号院号楼层号房屋（已设定抵押）出售给崔梅。赵一明出售该房屋以筹集资金向杜芮支付首付款，并以首套房购房资格申请贷款。此后，赵一明将该房屋售出，并收取了崔梅给付的购房款。
直至2015年5月2日，杜芮与赵一明未办理《北京市存量房屋买卖合同》的网签手续，赵一明未向杜芮支付购房首付款173万元，双方亦未办理房屋买卖过户手续。
因此赵一明起诉至法院，要求继续履行双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将诉争房屋过户至赵一明名下，杜芮于过户当时日交付房屋。
审判结果：
北京市东城区人民法院经审理后判决：
一、解除双方于2015年1月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与我爱我家公司签订的《补充协议》。
二、杜芮于判决生效后七日内返还赵一明定金10万元。
三、赵一明于判决生效后七日内赔偿杜芮违约金10万元。
四、驳回原告全部诉讼请求。
五、驳回被告其他反诉请求。
安居房地产律师网首席律师靳双权案件点评：
靳双权律师认为，赵一明与杜芮经被告北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务就赵一明购买杜芮名下的涉诉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同时，赵一明与杜芮、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司就相关补充事宜签订了《补充协议》。两份合同均是各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效。合同各方当事人均应按约定履行各自义务。根据法院查明的事实，赵一明在签订本案存量房屋买卖合同时在本市另有住房一处。为筹集购房款，赵一明需先行将该房屋出售给他人，同时赵一明以所购杜芮房屋属于首套房购房为条件申请银行贷款，亦需要完成上述房屋交易。
赵一明则表示虽合同中约定了办理贷款及过户的相关时间，但其在订立合同时已向杜芮告知需要待其将另一套房屋出售并完成交易后才能再行办理房屋买卖的相关手续，杜芮同意给予赵一明相关时间予以等待。对此，杜芮予以否认。赵一明就该主张未提供证据予以证明。
根据合同约定，赵一明因自身原因导致无法办理贷款的，继续申请贷款，但再次申请贷款并获得批贷函的日期不得超过合同签订后80日。根据法院查明的事实，赵一明未在合同约定的期限内向银行申请办理贷款，而未能申请贷款的原因是赵一明要求我爱我家公司带起办理完另一套房屋出售事宜后再行购房资格审核。此系赵一明个人原因导致未能依照合同约定期限办理银行贷款，且赵一明亦未向杜芮支付首付款，因此赵一明的行为已经构成违约，应当承担违约责任。根据双方合同约定，赵一明未依照合同及补充协议约定时间付款超过10日，杜芮有权单方面解除合同。根据法院查明事实，赵一明的违约行为已经导致合同不能履行，应予解除，杜芮在庭审中要求解除合同，理由正当，法院应予以支持。而赵一明要求继续履行合同的诉讼请求，基于上述事实，法院难以支持，遂驳回了该诉讼请求。
而本案庭审中杜芮反诉要求赵一明赔偿违约金100万的诉讼请求，因赵一明已经支付杜芮定金10万元，根据定金与违约金不得同时适用的相关法律规定，杜应要求赵一明赔偿违约金，应当将其收取的定金返还给赵一明。而杜芮主张的违约金，因数额过高，遂法院经审理后酌定降低，于法有据。
同时，应该注意到，我爱我家公司在赵一明单方提出待办理完毕另一套房屋的出售事宜后再行购房资格审核的请求，并未征得杜芮同意，导致拖延办理买卖合同的相关事宜导致合同无法履行，应当承担相应责任。
综上，法院的判决是正确的。
