最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
　　善意取得制度，是民法物权法的一项重要的制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。国外民法规定善意取得制度，并不包括不动产的善意取得，只适用于动产范围。我国最高人民法院在上述司法解释中，却将不动产也包括在善意取得制度中。对于这样的司法解释究竟是否正确，这一司法解释是如何产生、发展起来的，它的真实的含义是什么?是值得认真总结和研究的。本文试图在与国外的立法比较和揭示我国司法实践发展过程的基础上，论证具有我国特色的共同共有不动产交易中善意取得制度的必要性，揭示这一制度的丰富内涵。
　　一、国外善意取得制度并不适用于不动产
　　按照通说，善意取得制度源于日尔曼法的“以手护手”原则。它的真实含义是，任意与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。这种让与占有，其对象，必然是动产，其取得方法，只能是在动产的商品交易中。只有这样，才能做到“以手护手”，保护动产交易中的动态安全。
　　在后世的民事立法中，人们遵循这样的原则，把善意取得制度局限在动产的范围内，只承认动产交易适用善意取得制度，不承认不动产的善意取得。1804年的《法国民法典》第2279条规定：“对于动产，占有具有与权利证书相等的效力。”同时，法国的判例反对罗马法关于“任何人不得以大于其所有权的权利给与他人”的原则，采取完全相反的立场，确认“公开市场”原则。根据这个原则，如果受到第三人的追夺，原所有人只有按照公平市价给买受人以补偿后，才能要求返还财产，否则不得追夺。同时，《法国民法典》第1630条规定，出卖人无论向买受人承诺担保与否，都有义务担保出卖物的所有权;如果有第三人向买受人追夺所买之物，买受人就应当放弃所买之物，但是出卖人必须退还买受人所支付的价金，并且赔偿买受人的一切损失。可见，法国所采取的这一制度，并不是典型的善意取得制度。即使如此，这一制度也只适用于动产的范围，并不包括不动产。
　　在德国，立法完全继承了日尔曼法的传统，确认了最具典型意义的善意取得制度。1900年《德国民法典》第932条规定：“物虽不属于让与人，受让人也得因第929条规定的让与成为所有人，但在其依此规定取得所有权的当时为非善意者，不在此限。”在《德国民法典》规定本条的第三章“所有权”的第三节的标题，就是“动产所有权的取得和丧失”;其中所标明的第929条规定就是：“为让与动产的所有权必须由所有人将物交付于受让人，并就所有权的移转由双方成立合意。”因而，德国法上的善意取得，严格地限于动产范围，不动产不适用善意取得制度。《日本民法》同样采取德国法的立场，在该法第186条规定：“对占有人，推定其以所有的意思，善良、平稳而公然地开始占有动产者，如系善意无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。”按照这一规定，不动产绝对不得适用善意取得制度。
　　在英美法，原本上坚持“没有人可以转让不属于他所有的商品”这一古老的法则，任何人都只能出卖自己拥有所有权的商品而不能出卖他人的商品。这对于保护善意买受人的利益是十分不利的。1952年《美国统一商法典》改变了上述传统立场，把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上。该法第2403条规定：“购货人取得让货人所具有的或有权转让的一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形式交付时，购货人有权取得其所有权。”因而，只要购买人是善意无过失，认为出卖人对货物具有完全所有权的人，则不论其货物是从何而来，善意买受人都可以即时取得所有权。在美国法规定的善意取得制度中，其适用范围明确规定为“货物”，其含义，就是交易中的动产，而不包括不动产。现行英国法所采取的立场与美国法的立场相一致。
　　各国立法对善意取得只适用于动产之所以采取一致的立场，都是基于保护善意第三入的合法权益，但在理论上如何解释，学者有不同的看法。一是主张即时时效说，认为在善意取得的情况下，适用于即时时效或瞬间时效;二是权利外象说，认为善意取得的根据在于对权利外象的保护;三是法律赋权说，认为在善意取得权利的情况下，是法律赋予占有以处分他人所有权的权能;四是占有保护说，认为根据公示主义，占有人应当推定为法律上的所有人。这些主张虽然各不相同，但是其立论的基本立场，都是为了维护动态交易安全。
　　所谓动态交易安全，是相对于静态交易安全而言。静态交易安全是指法律保护权利人占有和所有的财产权益，禁止他人非法占有。它强调的是，交易应以交易者拥有的权利为限，超出自己权利范围的交易为无效，着重保护的是所有权人的利益。严格强调保护静态交易安全，能够产生消极的后果，这就是导致在交易中，买受人无从了解出卖人对其所出卖的财产是否享有所有权，唯恐自己所购买的财产因无所有权而被他人追夺，使自己的合法权益受到损害。在这样的情况下，“权利的受让人为预防不测之损害，在任何的交易里均非详细地调查真正的权利人，以确定权利的实像，方开始交易不可。如斯一来，受让人为确定权利关系的实像裹足不前，对于当代活泼迅速交易行为，自然会受到严重的影响。”相反，动态交易安全是指法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护活泼生动的交易活动秩序，促进民事流转。这样，交易者就不会对交易的安全担忧，符合社会效益原则，必然有利于市场经济的发展。
　　正因为这样，各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。这是因为，房屋、林木等不动产适用登记注册制度。不动产的登记注册制度是物权的公示与公信原则的重要内容。这一原则的重要内容，就是物权变动必须采取可以经常从外部加以识别的一定方式进行公示才能具有相应法律效力。不动产、动产的物权变动，分别以登记及交付为其公示方法。通过这些既定的公示方法，可以使第三人能够从外观上比较方便地了解物权变动的事实，确定自己的意思表示。物权变动经过公示之后，即发生法律上的公信力，当善意第三人处于对物权公示方法的信赖而依法进行交易时，不论是否实际存在于这种公示方法相应的合法权利，均应加以保护。由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记。因而不存在无所有权人或者无处分权人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提，故各国立法均规定只有动产交易适用善意取得制度。