解析因房屋互易后无法办理房产证引起的房产互易合同纠纷
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、案情简介
1、原告郝仁观点：
1993年，被告在原告院落前建造了六层高的楼房。因该楼房遮挡了原告房屋采光，故原被告于1993年3月5日签订互换房屋协议。约定原告以院内房屋换取被告楼房，互换房屋面积均为八十一点三平米；楼房交付后，被告应将房产证无偿交给原告。此后原告多次向被告讨要房产证，被告拖延办理。至今被告才透露该楼房属小产权房，是不合法的建设。
原告认为被告以不合法财产换取原告合法财产，实属欺骗行为。按现行交易水准，有无房产证每平米差价约5000元。因双方就损失赔偿协商未果，故原告诉至法院，要求被告赔偿经济损失35万元。
2、被告富华地产公司辩称：
协议是双方真实意思表示，且已经履行了23年之久，应合法有效。被告同意按照协议约定支付4万元补偿款。原告所主张的赔偿标准无事实和法律依据。
二、法院查明
1、原归郝仁所有的平房有房产证号，建筑面积约为八十一点三平米。1993年，富华地产公司建职工住宅楼，因该楼与郝仁房屋相距较近，影响了其正常采光。故，被告与原告签订协议书，约定：（1）被告为原告无偿安排楼房一套，产权归原告所有，被告另外再付给原告6000元补偿费；（2）楼房交付后，原告将原有房屋正房三间、厢房二间和院落全部无偿交给被告；（3）协议自签订之日起开始生效。双方应严格遵守，如一方违约，违约方按罚款4万元处理。协议签订后，双方均依约将各自房屋交付于对方。后就房产证办理产生争议。
2、原告主张楼房与平房建筑面积相同，均为八十一点三平米，而被告不予认可，主张楼房为80平米。因房屋无相关权属证明及建筑面积材料，对该房屋有无产权证所产生的差价无法评估。
3、2015年4月，该区房屋中介称附近楼房有无房产证每平米差额在三四千元之间，具体价格还要根据房屋条件及买卖双方心态确定。
4、被告至今未办理房产证，违反了双方约定，给郝仁造成了经济损失。参考多家房屋中介机构的咨询意见，本院酌情认定每平方米损失为3000元。
三、法院判决
1、被告北京富华地产开发有限公司于赔偿原告郝仁经济损失二十八万四千五百五十元。
2、如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、律师点评：
1、合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。
原被告协议目的在于解决原告采光问题，系双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力。后被告未按约定为原告办理房产证，此行为给原告造成了一定的经济损失。
2、根据我国合同法的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。四万元违约金为1993年约定，20余年被告一直未按约履行义务，现仍以该4万元作为赔偿标准对原告显失公平。
3、原告所要求的赔偿是以目前市场上房屋有无房产证所造成的价格差异进行计算的，该损失系在原告将房屋进行市场交易的情形下考虑的，因市场交易差额仅存在一次，故原告对被告未能办证所致损失的请求亦仅为一次，以后不可重复计算。
