离婚诉讼有限产权房屋的分割
一、有限产权房屋的几种形式及其法律特征 有限产权房屋，又称部分产权房屋或优惠出售公有房屋。是指国家机关、企、事业单位（以下简称单位）在新建或购买房屋时由单位和个人各按一定比例投入资金，或将原出租给本单位职工的旧房，实行一系列优惠政策，以低于房屋实际价值的价格出售给本单位职工，单位与职工共同享有所有权的房屋。其法律特征是：单位和职工两个不平等的主体共同成为房屋权利的主体，在房屋产权形态上二者是按份共有关系，各自占有的份额依合同约定。在权利具体分配上，由单位和个人两个主体共同行使一个完整的物权，房屋对外是一个产权，对内由单位掌握房屋产籍的控制权和管理权。购房职工拥有所购房屋的部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权。 当前，有限产权房屋主要有以下几种形式： 1、单位提供土地，职工提供资金共同建房，房屋产籍落在单位名下，即准商品房。职工有占有、使用权和有限处分权，占有、使用权可以继承，可以对内、对外出售，在对外出售时，单位收回与其投入的土地等价的资金； 2、单位以大比例、职工以小比例投入资金建房，即公建民助。产权执照登记在单位名下，单位通过在本单位内部使用房屋使用证的形式对职工住房进行统一管理，房屋可以在本单位内部职工间进行买卖、出租，出卖、出租所得的利益归职工个人，单位通过控制产权不外流，解决本单位职工住房的形式，间接行使其部分所有权。有的也可以对外出售，在出售时单位收回其照顾的资金。 3、单位以小比例、职工以大比例投资建房，即民建公助。房屋产籍落在职工名下，单位统一管理职工的房屋执照，并规定职工在一定年限内不得出售（一般为五年），限制期满后房屋执照发给职工，职工在出售或出租时，单位享有优先购买权和承租权。以上是当前有限产权房屋的几种主要形式，此外，与之相类似的还有有偿使用房屋、全额集资房屋、联建集资房屋等，虽然具有有限产权房屋的某些特征，但由于所有权的独占性或不确定性，不属于有限产权房屋的范围，这里不再列举和讨论。 从有限产权房屋的形成过程和管理方式上看，它具有以下几个特点：一是主体特定性。根据房改政策规定，购买公有房屋部分产权，并享有价格优惠资格的购买人仅限于售房单位的职工，非本单位职工无权购买。二是权利的分散性。从民法的物权理论来讲，一个完整的物权是占有、使用、收益、处分四个权利的统一。但有限产权房屋基于单位与职工对所有权的按份共有关系，完整物权包含的四个权利出现了分离，分属于两个不同主体享有，或者某一种权利由两个主体共有。三是福利性。所有的有限产权房屋，均体现了单位对职工的福利待遇，就职工或单位一方来说，义务与权利并不是严格对等的，房屋出售的价格并未完全体现房屋本身的商品价值，尤其经济效益好的单位，职工仅付较少的价金，即可取得相当大的权利。四是主体的平等性和管理的不平等性。有限产权房屋是基于单位与职工之间的合同产生的，就单位与职工因有限产权房屋建立的法律关系的性质而言，单位与个人应当是平等的民事主体，但事实上，由于单位在行政管理上的主动性和分配住房的福利性，常常会出现平等的合同关系与不平等的行政管理关系相融合的局面，职工的权利不能充分得以行使，对自己享有的部分产权的处分受到制约。 二、离婚案件中处理有限产权房屋存在的问题 优惠出售公有住房，实行单位与个人共同筹资建房的制度，是在城市住房制度改革的初期，人们在计划经济条件下形成的观念还不能立即改变，在职工的实际收入较低的情况下，实现建房资金的快速周转，增加新建房屋的投资，解决城市职工住房困难，推进住房私有化进程的有效手段。但这种新型民事法律关系的存在，也为人民法院处理相关的纠纷带来很大的困难，尤其在离婚案件中，就存在房屋权属难确定、房屋价值难认定、分割财产难落实等诸多困难，在司法实践中，主要存在以下几方面的问题： （一）难以确定夫妻对有限产权房屋享有的权利范围 如前文所述，一个完整的物权分为占有、使用、收益、处分四项权利，而有限产权房屋并非是将这四项权利机械地分属于单位与职工两个权利主体，职工享有的是完整的占有、使用权和不完整的收益、处分权。房屋的按份共有关系并不是十分清晰、明确，有限产权房屋本身就包含着单位对职工的福利，单位管理房屋的本身就是限制职工某些权利的行使，职工所占产权的份额难以用单独的某项权利或货币来体现，而离婚案件分割财产时，是权利分配的具体化，必须是具体的权利或是定量的财物，因此在判决时，就难以确定具体权利归属夫妻任何一方。 （二）法律不能确定期待权的归属 有限产权房屋的一种常见的形式是单位限制职工在一定期限内不得出售，期限届满后可以自由买卖，在限制期间内，职工享有的是占有、使用权和对完整物权的期待权，实质上，占有、使用权受制于期待权，一旦期待权实现，占有、使用权就不能独立地行使。在离婚案件中，夫妻双方关心的也不是暂时的占有、使用权，而是完整物权的期待权。因为期待权的实现要受到种种客观的、主观的因素制约，它超前于现实，所以法律不能对之确认，因为也就不能将其作为财产或权利进行分割或划分。 （三）有限产权房屋价值难以认定 《人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产问题的若干具体意见》（以下简称《意见》）中规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产，包括一方或双方劳动所得的收入和购置的财产。由于有限产权房屋不同于独立的使用权，它是以有限的所有权的形式而存在，因此在婚姻存续期间一方或双方购买房屋的有限产权，是由财产转化来的权利，并以财产份额来表现的，属于夫妻共同财产，离婚时应当予以分割。在具体处理中，往往要先确定其实际价值，再调解或判决产权归属一方，并给付另一方一半的补偿。由于产权的不完整性，致使难以认定夫妻共同享有的价值。价格评估只能计算全部产权的价值，而不能计算夫妻双方享有的那部分产权的价值；按夫妻投入的价金计算部分产权的价值，又忽略了房屋的升值部分（当前绝大多数有限产权房屋出售价格都高于原来集资价金），也不能体现夫妻共同财产的实际价值。 （四）权利难落实 由于有限产权房屋的形成包含着单位与职工之间劳动关系的因素，即具有福利性，因而当职工享有的那部分权利主体变化时，就必然干预了单位与职工之间的权利义务关系，甚至损害单位的利益，因此，法院判给非建房单位职工一方的权利时，其权利难以落实，且容易引发新的纠纷。 三、离婚案件中对有限产权房屋的处理 在离婚案件中处理有限产权房屋，除应遵循法律规定的男女平等、照顾无过错方、保护妇女和儿童权益、利于生产生活等原则外，还要充分体现维护国家、集体财产利益，平等地保护售购房双方当事人合法权益的法律原则，充分发挥审判职能作用，规范调整有关房改所产生的法律关系，实事求是，合情合理地解决离婚案件当事人对有限产权房屋的诉争。 （一）对房屋权属的处理 有限产权房屋作为夫妻共同财产分割的不是房屋的全部所有权，也不是独立的使用、承租权，而是包含占有权、有限处分权、有限或全部收益权在内的“部分产权”。因此判决或调解“房屋归××所有”或“房屋归×× 使用”等都是不正确或不全面的，应当在调查购房人享有的具体权利后，对具体的“部分产权”做出实体处理。人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下简称《解答》）对离婚案件当事人在何种情况享有使用、承租权作了具体规定，并同时规定对有限产权的处理可参照使用权、承租权的规定。笔者认为，具有下列情形的，可判令“部分产权”归夫妻任何一方所有：1、婚前由一方取得部分产权房屋，婚姻关系存续5年以上的；2、婚前一方取得本单位部分产权房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；3、一方婚前借款投资取得部分产权房屋，婚后夫妻共同偿还借款的；4、婚后一方或双方申请并投资取得部分产权房屋的；5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁并投资取得部分产权房屋的；6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋，夫妻一方或双方取得部分产权的；7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋，投资取得部分产权的；8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋，投资取得部分产权的；9、单位同意变更房屋产权共有关系的。 （二）有限产权价值的认定与分割 有限产权的价值是通过对房屋所有权占有的份额体现的，职工拥有的有限产权的价值应当是当地同类房屋的标准价乘以职工占有的产权比例。单位与职工对产权份额约定不明确，并且单位与职工就产权比例不能达成一致意见的，应当按建房时的成本价和职工投入的资金数额计算职工占有的产权比例。在离婚案件中，如双方当事人同意或者双方经济、住房条件基本相同，也可以采取竞价方式解决。 由于有限产权房屋是财产的一种特殊存在形式，本质上属于财产的一种，因此在分割有限产权房屋时，应当依照《婚姻法》和《意见》的规定，首先界定是婚前个人财产还是婚后共同财产，原则上只有属于婚后共同财产的才能予以分割。这与前文所述的对房屋权属处理原则并不相矛盾，因为前文所指的是双方离婚后是否具有继续享有“有限产权”的权利，即是否有占有、使用权。由于夫妻双方或一方与单位之间存在的特定关系，而使双方都具有分得部分产权的权利，这种权利应当受到法律保护；而分割夫妻共同财产，应当依照婚姻法的有关规定，分清个人财产、夫妻共同财产和家庭共同财产，对属于夫妻共同财产的那部分进行分割。按照《解答》的规定，双方共同投资取得部分产权的，当“部分产权”分给离婚的一方当事人后，应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。在审判实践中，这种处理方法已经得到人民法院和诉讼当事人的认同，但对于一方当事人离婚时有取得有限产权的权利却在对方取得房屋时没有投资，即有限产权房屋作为财产属性，不是婚后共同取得的情况应如何处理，即有限产权房屋作为财产属性，不是婚后共同取得的情况应如何处理，存在争议较大。如某男甲与某女乙离婚，双方结婚共同生活六年，甲在婚前自己投资取得本单位部分产权房屋。按《解答》的规定，双方共同生活五年以上，乙有该房屋的使用权，并参照此规定，也应有取得部分产权的权利。但按《意见》的规定，房屋只有经过八年才能转化为共同财产，本案中乙又没有分割此项财产的权利，对这种情况应如何处理？笔者认为，如果部分产权分给投资的一方，应当给对方适当的补偿，这种补偿是独占对方取得有限产权房屋权利的补偿（因为双方都有取得部分产权的权利，而这项权利只被一方独占），数额可以考虑到房屋的价值、对方的经济条件等酌情确定；如果部分产权分给未投资的一方，应当按所得部分产权的实际价值全额给予对方补偿，这体现了个人财产归个人所有的原则。 （三）对所有权具有期待权房屋的处理 对单位限制职工不得在一定期限内出售，限制期满后，即可取得房屋所有权的房屋，在限制期间内因离婚请求分割房屋有限产权的，人民法院应当支持。这种房屋职工占有产权的份额比较大，限制期限届满后房屋权属的性质发生根本改变，由有限产权变为职工的完全产权。因此从这种意义上说，作为夫妻共同财产分割的是所有权的期待权。笔者认为，对于这种房屋，也应按本文前面所述的原则处理。因为离婚案件分割的夫妻共同财产必须是离婚时实际存在的财产，将来可能得到的、现有财产将来能够孽生的、离婚时已经灭失的财产都不能作为共同财产处理。而对所有权享有期待权的房屋在离婚时的产权存在状态是有限产权，职工享有占有、使用权和有限处分权。与另外几种有限产权房屋并没有原则上的差异，因此，认为是期待权而不能用法律调整或把期待权视为完全产权都是错误的。
