离婚诉讼中按揭房屋分割法律适用
离婚诉讼中按揭房屋分割法律适用
2016-02-26 16:11:53 | 来源：中国法院网渭南法院 | 作者：陆晓翠
“按揭”一词是金融行业的专业术语。按揭制度源于英美法系，是衡平法中物的担保的一种。在英美法系国家，按揭人将房屋的产权转让给按揭受益人（通常是提供贷款的银行）作为还款的保证，按揭人可以继续占有和使用房屋，在还清贷款后才能拥有产权。我国目前还没有关于“按揭”的相关立法，但在这个房价飞涨的年代，为了实现购房安家的梦想，越来越多的夫妻选择按揭购房的方式来支付动辄百万的房价。而随着社会的不断发展和婚姻恋爱观的不断改变，夫妻之间的离婚率也不断上升。
当离婚成为既定的事实时，按揭购得的房产该归谁、房产该如何分割便成了离婚当事人的争执焦点。毕竟，随着当前房价依然坚挺的形势之下，房产作为固定资产，可能会耗费一个人一生的全部积蓄，故而对其归属问题一般很难达成和解，鉴于我国目前还没与法律法规对按揭制度与李虎满街房分割问题作出明确规定，故而笔者对此问题进行小小的分析，阐述一些自己的观点。
一、我国的按揭房屋现状
在我国的金融实践中，习惯将银行开展的“个人住房商业性贷款称为“按揭”，就是银行用其信贷资金向购买住房人发放的自营性贷款方式，银行为防范贷款危险，要求购买住房人将所购房产以及房产用地的使用权作为贷款抵押并提供担保人，购买住房人也即贷款人在交付了房屋的首付款后，剩余款项由银行提供贷款，购房人再以分期还款方式偿还。购买住房人到期不能偿还本息的，贷款银行有权一起抵押物实现抵押权，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
二、离婚诉讼中按揭处理涉及的几个问题
（一）按揭房贷款未还清时购房人是否取得了房屋的所有权
1、一般情形：对于夫妻离婚时所按揭购房的贷款还未还清的情形，在理论上有两种观点，一种观点认为购房人在未付清全部房款前，其对按揭房屋实际还没有取得所有权，既然还没有取得所有权，那么离婚时即对房产进行分割实际上是不适宜的，在法院判决的时候将房屋判决给某一方使用，使用方继续还贷。另一种观点认为购房人在签署了购房合同并进行了房屋权属登记之后，其实是已经在房屋开发商那里取得了房屋的所有权，从银行那里贷款实际上是以房屋为抵押物进行的抵押贷款，陆续偿还给银行的只是欠银行的贷款本息，并不是房款。故而购房人即使未还清房贷，依然是取得了房屋的所有权的，离婚时是可以对房产进行分割的。笔者比较两种观点，认为第二种观点更符合中国目前的实际。在我国目前的金融实践中，若购房人到期不能还本付息，按揭银行有权将该抵押房变价并优先受偿，所以，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不作为夫妻共同财产进行分割。
2、特殊情形：一方婚前按揭购房，婚后夫妻双方共同还贷，离婚时房款未清是否可以分割。一方婚前按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产作为担保的债权债务关系，婚后夫妻双方共同还贷，不对该债权债务关系产生影响，因此并不妨碍按揭房产的权属确定及分割。在离婚诉讼中只要能证明是婚后夫妻共同还贷的，取得房屋所有权的一方对另一方给予补偿即可。
（二）按揭房产权取得的时间如何确定
1、一般原则：以权属登记的取得时间作为按揭房产是婚前所得还是婚后所得的时点。
2、特殊情形：但在实践之中，由于从签订买卖合同到房屋的权属登记还存在着较长的时间差，很多房屋由于非购房人的原因无法及时办妥权属登记。在婚姻关系中，就有可能出现一方在婚前用个人财产付了按揭款，但由于其他原因导致在婚后才权属登记，那这就等于是将购房人的房屋产权置于了一个不确定状态。在离婚诉讼中可能就因为办理房产权属登记的时间差异导致了财产性质的不同，还可能出现一方完全没有出钱却仅因为结婚登记就成了房屋共有人。这种情况不仅依情理很难理解，也与婚姻法中确立个人财产的初衷相违背。因此，在笔者看来，在离婚诉讼中，财产分割只在夫妻间进行，并不存在于善意第三人的权利利益冲突。那么，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续的时间为准，而不是以房产权属登记的取得来作为所有权取得的时间节点。只要夫妻双方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该房的权属登记是在婚前取得还是婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
三、按揭房产离婚时如何分割
（一）一方婚前按揭购房，房屋登记在一方名下。一个人婚前一个人财产买房，支付了首付款并向银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，法院可以判决该不动产归不动产登记一方，尚未归还的贷款归产权登记一方的个人债务。
（二）婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在一方名下的，离婚苏斯能够使，婚后共同还贷部分及其所对应的房屋增值部分认定为夫妻共同财产，其余按购房时出资情况按份共有。
按揭房屋是在新时期产生的一种新的财产类型，立法对其在离婚处理目前还没有专门立法的规定，在实际的离婚案件中对其处理也必然会遇到许多困难和争议。所以，了解按揭房屋的基本情形，结合婚姻家庭的现实状况，努力使离婚案件中有关按揭房屋的认定结论兼具法理和情理十分必要。
（作者单位：陕西省潼关县人民法院）
