关于外资投资房地产及外资购房的相关规定
关于外资投资房地产及外资购房的相关规定
近年来，全世界包括美国、日本、新加坡、台湾、香港等国家或地区的经济都不景气，这些国家或地区很多游资都在积极寻找投资机会。与此同时，中国经济却在强劲增长，特别是房地产市场更是以加速度迅猛发展。2005年中国房地产界海外资金大举进入，呈现大单频现的局面，其中北京上海集中了九成以上房地产外资。外资从房价上涨和人民币升值中双重受益。但同时，外资炒作房地产也渐成隐患。
2006年7月11日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。《意见》对外商投资房地产市场准入、开发经营管理以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确规范，是2002年中国取消外销房和内销房的区别后，国内首次对外资投资房地产重设门槛。
《意见》的主要内容包括：
一、 境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应申请设立外商投资企业。
二、 外商投资房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资金不得低于投资总额的50%。
三、 外商投资房地产的中外投资方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
四、 境外个人在华居住超过一年可以购买自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支机构的境外机构不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可以在境内限购一定面积的自住商品房。
五、 符合规定的境外机构和个人购买自用、自住的商品房必须采取实名制。
六、 各地不得擅自出台对外商投资房地产的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。
《意见》的出台将会对外资投资内地房地产产生不同程度的影响。总体来讲，外资进入房地产市场主要有三种类型：第一种是境外人士的个人购房；第二种是境外基金和投资公司等机构购买物业；第三种是基金、投资公司或房地产企业投资建设内地房地产项目。对于第一种情形，《意见》无疑会对短期居留或想购买多套房地产投资的境外人士形成一种约束力；但对港澳台地区居民和华侨因生活需要在境内购买一定面积商品房，居住一年的规定对他们并不适用，“一定面积”也无具体的标准界定，因此大陆的楼市对他们仍然是开放的。对于第二种情形，外资投资购买非自用房，应遵循“商业存在”的原则，申请设立外商投资企业，即外资投资内地物业必须在中国境内设立外商投资公司；而在此前，外资可以通过海外基金的形式直接持有物业；因此《意见》无疑使海外那些专门为投资大陆楼市而募集的基金无法操作。针对第三种情形，外资投资或收购境内房地产企业时，必须首先付清土地出让金，出让和收购股权时必须一次性付清银行债务和转让金。
六部委出台这一规定的目的在于提高门槛以抑制境外机构和资金来中国大陆炒房，而不是说不许外国人来中国买房，不许外资进行房地产长期投资。通过政策调控，可以避免巨额外资通过“豪赌”人民币升值和中国房地产市场升温“快进快出”，维护中国金融市场和房地产市场的健康稳定。目前，这只是一个框架性政策，国家外汇管理局将制定具体细则，从资金项目管理方面配合《意见》.
