房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起被查封的房屋买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
 
一、基本案情
2012年11月21日，久居公司促成刘建明（买方）与郭光耀（卖方）签订了房屋买卖合同，约定：郭光耀将1201号房屋出售给刘建明。房屋成交价为280万元，装饰装修及配套设施设备等作价为350万元，买方支付定金10万元。卖方应当在2012年7月15日前将该房屋交付给买方。
同日，三方签订定金协议，协议约定乙方最晚在签署买卖合同之前向久居公司提交购房资质审核所需要的文件和材料。乙方应当提供真实、有效的材料，否则未能通过购房资质审核的，乙方支付的款项，甲方有权不予退还。
同日，三方签订《补充协议》，约定交易房屋及装饰装修和配套设施总价为600万元，买方应当在2013年1月30日前将50万元的购房款（不包括定金10万元）支付给卖方，买方于2013年2月20日前将300万元自行支付给卖方；乙方在2012年7月15日前将房款250万元以资金监管的方式支付给甲方。在2012年7月15日前，双方应当共同办理房屋所有权转移登记手续。如果本协议与以上所有的合同有约定不一致的，以本协议为准。
同日，三方签订居间服务合同，约定乙方承担居间代理费14万元。同时，买卖双方以及担保公司签订《房屋交易保障服务合同》约定乙方支付保障服务费12000元。刘建明于2012年11月22日交纳居间代理费和保障服务费。
刘建明于签订合同当日向郭光耀支付定金10万元，于2013年1月23日支付购房款50万元，于2013年2月19日支付了300万元，上述款项共计360万元，后续未支付剩余房款。
关于刘建明的购房资质问题。刘建明称其在签订涉案的购房合同时暂不具备购房资质，需要出售房屋后才有购房资格。刘建明以及久居公司主张其在与郭光耀签订购房合同时已经告知，刘建明提交了其与中介之间的微信记录，以及谈及自己出售名下房屋的事情，但不能看出其已将没有购房资质一事告知郭光耀。久居公司就该主张没有提交证据。郭光耀主张其在签订合同时并不知晓对方没有购房资质，只知道刘建明要出售自己的房屋凑钱。郭光耀称自己是天津人，对北京市政策不了解，直到2013年7月15日才知道刘建明没有购房资格。
经查，刘建明系北京人，于2013年7月1日离婚，于2013年7月15日具备在京购房资格。郭光耀认可其于2013年7月15日前没有提出办理网签，但是并不是自己拖延，其对自己的主张没有提交证据
2013年7月14日，久居公司对房屋进行核验，刘建明才知道房屋出于查封状态。郭光耀认可当时房屋因存在另案诉讼才被查封，但是其一直与另案当事人积极协商，促成了房屋解封。法院调取保全材料，显示法院于2013年6月30日查封涉案房屋，调解后于2013年9月28日移送裁定，2014年1月8日解封。
2013年9月16日，久居公司对郭光耀发催告函，要求郭光耀于2013年9月20前解封房屋，办理过户。否则可能单方面解除合同。刘建明主张不知该函件，函件内容不代表其意思。久居公司称该函是在刘建明的授权下发送。
2013年9月18日，刘建明向郭光耀寄律师函，要求解除房屋买卖合同，并承担违约责任。刘建明提交的快递查询单显示郭光耀在2013年9月13日签收该函件。
郭光耀于2013年9月20日向刘建明发送律师函，称未能办理过户的主要原因在刘建明签订合同之前没有告知其没有购房资质，未能完成网签。要求继续履行合同，但应当赔偿因其未能完成网签造成的损失。
刘建明主张其已另购其他房屋并完成过户，现在客观上已经不再具备购房资格，无法履行该合同。刘建明提交与案外人签订合同购买房屋的材料。郭光耀认可刘建明的主张，但是称对方可以让自己重新具备购房资质，不影响合同履行。
刘建明确认其主张解除涉案合同原因有两个，其一是郭光耀房屋被查封，其二是已经购买了房屋，无法履行该合同。主张郭光耀承担违约责任。
郭光耀主张刘建明不具备购房资格，要求其支付从合同签订至具备购房资格起的违约金；另主张，刘建明自明确拒绝履行合同起到其购买另案房屋过户之日止的违约金。并主张为履行涉案合同做交房准备将房屋腾空，按照月租金主张7个月的租金损失。
 
二、法院审理
一审法院经过审理后本案中认为双方都有过错，法院根据双方过错大小，合同履行程度等方面的考虑后，解除了涉案合同，郭光耀返还刘建明购房款，承担违约责任。
判决后，郭光耀不服，上诉至法院。上诉理由：1、刘建明隐瞒了签订合同时不具备购房资质的事实，其行为违反了定金协议第五条的规定，原审法院认定我违约错误；2、刘建明伪造证据，其另行购买的房屋房价为600万元，非其自述的640万元；3、刘建明提交的另购房屋的买卖合同有变动，产权证有遮挡。我要求撤销原判第三、四、六项，依法改判或将本案发回重审。刘建明辩称：我在约定的过户时间之前即具备购房资质；产权证遮挡是不想让对方知晓我的具体地址；购房款数额与本案无关。我要求驳回上诉，维持原判。
 
三、法院判决
一审判决：
1、解除刘建明与郭光耀于二○一二年十一月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及刘建明、郭光耀与北京久居房地产经纪有限公司于二○一二年十一月二十一日签订的《补充协议》；
2、郭光耀于本判决生效后三十日内返还刘建明包括定金在内的购房款共计三百六十万元；
3、郭光耀于本判决生效后三十日内赔偿刘建明居间代理费十四万元及保障服务费一万二千元；
4、郭光耀于本判决生效后三十日内向刘建明支付违约金十五万元；
5、驳回刘建明的其他诉讼请求；
6、驳回郭光耀的全部反诉请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
 
 
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
刘建明、郭光耀签订的房屋买卖合同及双方与久居公司签订的《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，合法有效。
涉案合同第五条约定：卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担相应责任。《补充协议》第四条约定：2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。根据上述约定，郭光耀作为卖方应当保证1201号房屋无其他权属争议以便顺利实现房屋权属转移登记。本案中，因郭光耀与他人就1201号房屋权属存在共有纠纷，以致该房屋被法院查封，在合同约定的履行期限届满时，该查封措施仍然存在，无法按期办理房屋所有权转移登记，按照双方约定，该情形下郭光耀构成根本违约，刘建明有权解除涉案合同及《补充协议》，故其要求解除涉案合同及《补充协议》、返还包括定金在内的购房款350万元并赔偿居间代理费、保障服务费的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院均予以支持。因涉案合同未能履行的原因在于郭光耀，且刘建明已于履行期限届满后另行购买其他房屋，故对郭光耀要求继续履行涉案合同的反诉请求，法院不予支持。
关于郭光耀主张的因刘建明不具备购房资质导致未能及时办理网签而造成的税费损失。靳双权律师认为，刘建明及久居公司虽无充分证据证明郭光耀于签约时明知刘建明暂无购房资质，但是，即便郭光耀签约时不知晓该情况，按照其自述，其于2013年7月15日才通过久居公司知晓该情况，而刘建明已于2013年7月15日具备购房资质，即刘建明在合同履行期限届满前的合理期限内消除了购房资质的障碍，且郭光耀在2013年7月15日前未提出过办理网签，故郭光耀主张的未及时网签导致的税费损失缺乏事实依据，法院不予支持。
关于郭光耀主张的违约金。刘建明的购房资质瑕疵并未实际导致合同因此无法履行，且郭光耀在签约时知晓刘建明需出售既有房屋，当时北京市住房限购政策早已发布，郭光耀作为卖方在签约时亦应尽到谨慎之注意义务，故对郭光耀以此为由主张的2012年11月22日至2013年7月15日日的违约金，法院不予支持。鉴于法院已认定刘建明有权解除涉案合同及《补充协议》，故刘建明于2013年8月10日另购其他房屋未构成违约，郭光耀以此要求刘建明支付2013年8月10日至实际过户之日止的违约金，于法无据，法院不予支持。
郭光耀就其主张的租金损失元未提交证据，且涉案合同未能履行的原因在于郭光耀，其应自行承担该项损失，故对其该项反诉请求，法院不予支持。
关于刘建明主张的违约金，法院认为，违约金数额的确定应区分不同违约形态及违约程度。本案中，刘建明主张的违约形态为1201号房屋在合同签订后被司法查封。首先，该情形出现于合同签订半年后，并非郭光耀有意所致，郭光耀不存在恶意违约，相反，郭光耀与另案当事人积极协调和解，努力促成房屋解封，主观上追求涉案合同继续履行；其次，郭光耀在合同期限届满后一周内便取得了法院解封裁定，虽然裁定的执行需要一定时间，但自裁定作出后该房屋过户受限的不确定性已消除。再次，对于刘建明主张房屋价格上涨导致其差价损失12万元，其另行购买的房屋与1201号房屋的购房款虽存在价差，但导致该差价与多种因素相关，两处房屋并不具有直接的可比性。综上，法院认为双方在合同中约定的违约金数额过分高于刘建明的损失，有违公平原则，法院结合合同履行情况、刘建明实际损失、本案的违约形态、郭光耀违约行为的程度及主观过错，依法对违约金数额予以酌减。