房屋增值损失能否要求赔偿
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起要求赔偿房屋增值纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
王桂兰系福源集团职工，现已退休。1999年3月4日，张秀英与王桂兰签订了《委托购房协议书》。该协议约定：因张秀英（甲方）住房困难，欲购楼房二居室一套，而王桂兰（乙方）单位卖房，甲方经乙方同事介绍，乙方同意用乙方名义为甲方购买位于丰台区1501号房屋；乙方受甲方委托于1999年2月26日从本单位已购该套住房，购房款已由甲方以乙方名义分二次向乙方单位交纳，购房款20万元；甲方委托乙方购房，双方议定并同意，甲方一次性付给乙方酬劳费5000元。该协议对双方其他权利义务同时进行了约定。签订协议后，张秀英入住涉案房屋，对房屋进行装修并使用。2004年2月22日，张秀英（甲方）与王桂兰（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方为感谢乙方转让房屋购买权，已支付乙方5000元酬劳费，现根据福源集团对放弃房屋购买权的股东给予2万元的规定，双方经协商，乙方同意甲方按此规定再次支付乙方2万元作为乙方转让房屋购买权的补偿费（此补偿费不包含甲方之前支付的5000元，甲方两次累计支付乙方2.5万元）。签订上述两份协议后，张秀英共计给付王桂兰酬劳费、补偿费2.5万元。
王桂兰曾起诉张秀英，2012年8月11日，法院判决确认王桂兰与张秀英于1999年3月4日签订的《委托购房协议书》无效。张秀英提起上诉，2012年10月19日，法院判决驳回上诉，维持原判。
张秀英主张于1999年4月29日对涉案房屋进行了装修，并于2009年3月18日进行了二次装修，总计支付了装修款20万元，并提交《房屋装修合同》、《家庭居室装饰装修工程施工合同》及相关收据等进行佐证，王桂兰对上述证据均不予认可，认为即使张秀英进行了装修，装修年限已满5年，价值折旧为零，不同意赔偿装修损失。经法院征询张秀英意见，张秀英明确放弃对房屋现有装修进行价值评估。另，张秀英提交申请要求对涉案房屋自1999年3月4日至2014年1月8日期间的房屋市场增值价格和所属地块的区位补偿价格、房屋重置成新价格进行评估。因涉案房屋系建设在集体土地上的住宅，目前无法办理房屋权属登记，无法上市交易，且其所在地域亦未面临拆迁，法院未启动评估程序。
二、法院审理
一审法院经过审理认为张秀英与王桂兰之间签订的房屋买卖协议无效，因此王桂兰应当返还张秀英支付的20万元的购房款，以及2.5万元的补偿费。因为张秀兰对于房屋装修部分放弃评估，法院无法确定装修的现值评估，法院不予支持。因为该房屋不能上市交易，不能进行价值评估，因此法院对于张秀英要求房屋增值部分的损失不予支持。对于区位补偿费，因为房屋还没有进行拆迁，所以不存在区位补偿费的问题。因此法院仅支持了张秀英房款和补偿费的请求。
判决后，张秀英不服，上诉至二审法院，理由是其主张的房屋重置成新价和区位补偿价与是否存在拆迁事实没有关联性。其次，房屋增值部分的认定，违反了公平原则，也违反了最高院和北京市高院会议指导精神。涉案房屋不能上市交易不代表房屋的市场增值价值无法评估。即使房屋无法评估，也应该采取调研等方式了解房屋的市场价值。基于以上理由，请求法院重新审理。
王桂兰答辩称，张秀英自购买该房后一直控制使用该房屋，前期出租获利，后期其儿子使用，没有损失；其次该房屋两次装修已经超过5年，单独装修物折旧损失归零。关于房屋增值部分的损失，该房建在集体土地之上，无法进行价值评估。张秀英明知自己无购买涉案房屋的资格，但是仍然通过介绍人购买，主观上有过错，应当承担相应的法律责任。
三、法院判决
一审判决：
1、王桂兰于判决生效后七日内返还张秀英购房款十九万六千一百四十四元；
2、王桂兰于判决生效后七日内返还张秀英二万五千元；
3、驳回张秀英其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张秀英与王桂兰所签《委托购房协议书》，已经生效判决确认无效，法院予以认定。合同无效后，王桂兰应当返还张秀英所交款项。张秀英已向售房单位交纳房款20万元，另向王桂兰支付2.5万元，上述款项王桂兰应当予以返还。鉴于涉案房屋由张秀英居住使用，故张秀英要求王桂兰一并返还房款利息，缺乏法律依据，法院不予支持。张秀英要求返还封阳台款1500元，王桂兰不予认可，张秀英证据不足，法院不予认定。
对于张秀英要求的房屋装修款赔偿，因其放弃对房屋现有装修进行价值评估，法院无法确定该房屋的装修现值，且张秀英一直在实际控制使用该房屋，故张秀英主张王桂兰应当向其赔偿装修款20万元，缺乏依据。
区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用价值。房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。可以看出，所谓区位补偿价及房屋重置成新价，应在房屋拆迁安置补偿过程中适用，现涉案房屋不存在拆迁事实，故张秀英要求王桂兰按照拆迁房屋区位补偿价及重置成新价标准予以赔偿，缺乏法律依据，法院不予支持。
关于张秀英要求王桂兰赔偿房屋市场增值价值，因该房系建设在集体土地上的住宅，未经房地产管理部门依法登记，目前不能上市进行交易，故无法评估确定房屋的市场增值价值。综上，张秀英要求王桂兰赔偿房屋重置成新价、区位补偿价及增值价格，法院均不予支持。
