解析一起合资、合作开发房地产合同纠纷
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起合资、合作开发房地产合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
1995年，恒达公司（甲方）、中信公司、明华公司（乙方）签订《改建协议书书》，约定："甲方出土地，乙方出资金，拆迁地上住房，按房改房安置，单位拆迁由乙方出资。住宅小区建成后，按总建筑面积的90％归乙方所有（含拆迁用房在内），以保证收回投资。剩余的10％，归甲方所有；原住房私产发价，住房上楼收费等均归乙方负责。双方配合地方政府做拆迁户的安置工作。如果拆迁用房超出总住宅建筑面积的40％，则甲方分成比例改为8％.配套用房，除交地方政府外，亦按上述比例分配。乙方应上缴的各种税费。甲方、乙方对各自分得的住宅楼面积享有产权和支配权。
房屋建成后，恒达公司、方达公司（甲方）与中信、明华公司（乙方）于2003年8月4日签订《回迁楼产权划分的协议书》，该协议书确认拆迁地居民全部就地回迁安置，除乙方已办理的40套商品房，370套房全部用于拆迁户的回迁安置；甲方产权130套，乙方产权160套，个人产权80套；甲方的产权登记以恒达总公司名义办理有关手续，乙方的产权登记以明华公司名义办理有关手续，其中，回迁户中的产权置换户以回迁户的名义办理相应安置房的产权登记；办理产权登记手续中发生的税费，按产权归属由相应的产权人承担。
2003年9月9日，北京市国土资源和房屋管理局做出确认土地使用权性质的批复，确认恒达公司与中信公司、明华公司建设的回迁安置楼可按划拨方式确认国有土地使用权。
2011年8月6日，政府住房保障和改革办公室对恒达公司向农转居人员出售安置住房的请示做出批复，同意恒达公司安置农转居人员的楼房出售。
诉讼中，恒达公司提交《售房款存储证明》，证明其分批为农转居人员办理小产权证。目前，恒达公司仍在陆续为农转居人员办理产权证。对于截止目前办理的小产权证情况、售房款金额，恒达公司未在该院指定期限内予以明确说明并提供相关证据。该院经明华公司申请，发现已销售房屋应属于明华公司的房屋套数为150套。
经查，涉诉项目的小产权性质为房改房（成本价）。
就本案所涉项目建成后未能及时办理相关权属手续的原因，恒达公司、方达公司陈述系明华公司在建设项目时超出规划面积建设，且不配合办理相关手续、未缴纳罚款等，导致在办理相关手续时发生障碍，后经多方协调最终以恒达公司的名义办理房屋所有权证并按政策实施售房。后明华公司的法人杜颖做出一个月内办完房产证的承诺，但是其后也未实现。明达公司称恒达公司为实际建设方；建成面积超出许可面积系通例，如为商品房则补交罚款即可办理产权，对安置房部分因不涉及出售，故不需交纳罚款。对未能及时办理权属手续的原因，明华公司认为主要是政策的变更所致，并主张在办理权属证明时，恒达公司、方达公司隐瞒了双方合作建房的真实情况，取得了全部房屋的产权证。恒达公司、方达公司称：实际进行建设施工的是明华公司，恒达公司只是各项手续的申办人；未能及时适用政策的原因系明华公司未能及时履行支付罚款等义务。
另查，中信已于2008年6月23日注销，明华公司已承受中信的权利义务。
诉讼中，明华公司明确其第二项诉讼请求的计算依据，考虑影响出售及实际收益等因素，按照总数额的三分之二计算。对此恒达公司解释称售房款存储于住房资金管理中心，该款是专款专用，无法自由支配。经查，明华公司在住房资金管理中心并无独立账号。
二、庭审过程
一审法院经审理判决属于明华公司的房改房出售价款归明华公司，驳回了明华公司其他诉讼请求。
恒达公司、方达公司不服原审判决，向法院提起上诉理由是：房屋于1999年就已建成，但明华公司一直未能配合办理回迁户的产权登记手续；部分楼房明华公司未按建设工程规划许可证进行建设，导致出现超规划面积的结果；明华所要求的800万元系估算出来的，没有事实和法律依据；根据所有权证，恒达公司系法律意义上的房屋所有权人，因此原审法院直接确认存储于住房资金管理中心的部分售房款归明华公司所有没有依据；根据规定，恒达公司、方达公司对该款无法实际占有，亦未获利。
法院审理查明：《4号通知》第四条规定，企业、与财政没有经费缴拨关系事业单位及其他单位的售房款，可用于以下向个方面：发放本单位职工住房补贴；发放本单位职工提高房租增改补贴；资助职工建立住房公积金单位缴存部分；房屋及设备的维修工程；经市政府批准的其他使用方向。《4号通知》第六条第（五）项规定，集资合作建房单位使用集资款用于工程建设，须向房改部门提出相关申请材料。
三、法院判决
一审判决：
1、确认依据《回迁楼产权划分的协议书》属于明华公司的160套房屋的房改售房款八百万元归明华公司所有；
2、驳回明华公司其他诉讼请求。
二审判决：
1、撤销一审判决；
2、驳回明华公司的诉讼请求。
律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，《划分协议书》系三方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。但履行该协议的客观情况发生了变化，且政府的相关规定亦导致合同履行不能。主要体现在：
一是诉争房屋已由恒达公司依据相关审批手续办理了大产权登记，且房屋已被恒达公司陆续出售，并登记至购房人名下，故协议中约定的按比例划分大产权的内容已无法履行。
二是恒达公司根据《4号通知》的规定，将房改房出售款项存储于北京市住房资金管理中心，且该售房款应当专户存储，专项使用，即售房款用途仅能用于发放存储企业的职工住房补贴、房租补贴及资助单位职工的公积金及房屋及设备的维修工程等方面；且该文件对如何支取售房款也作了程序性的规定。据此，直接确认售房款归明华公司所有不符合《4号通知》的规定，加之明华公司在北京市住房资金管理中心亦无相应专用帐户，原审法院的判决结果亦不具有可执行性，故恒达公司、方达公司上诉理由正当。原审法院虽然查明事实清楚，但未能正确理解《4号通知》的有关规定，进而支持明华公司要求确认800万售房款归其诉讼请求不妥，法院予以纠正。
