杜冠华律师通过实际案例对公租房承租人变更及购买过程中需要注意的法律问题：
1、公租房变更承租人时须经承租户全体家庭成员同意；
2、公租房变私产时共同居住人有平等购买权；
3、购买公租房，承租户其他家庭成员有知情权。
杜律师提醒大家，涉及购买公租房时一定注意上述观点；以下是杜律师代理的关于公租房的判决书，供大家参考。


北京市石景山区人民法院
民事判决书
（2012）石民初字第5403号
原告：李某明，男，住北京市东城区。
原告：李某兰，女，住北京市西城区。
被告：李某相，男，住北京市石景山区。
第三人：肖某英，女，住北京市石景山区。
委托代理人：杜冠华（兼第三人委托代理人），北京京青律师事务所律师。
原告李某明、李某兰与被告李某相、第三人肖某英财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某明、李某兰，被告李某相及委托代理人杜冠华（兼第三人委托代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李某明、李某兰诉称，原告与被告系兄弟姐妹关系，1982年6月2日，原被告之父李某请承租位于北京市石景山区XX里XX栋XX号的单位公租房（以下简称涉案房屋）。1994年8月原、被告之父李某请去世，1995年被告把户口迁入涉案房屋，1996年底，国家进行房改，被告隐瞒两原告，以已经去世的父亲名义私自购买了上述房屋，并将房屋产权登记在自己名下，企图占有该房屋。2012年8月份，原告得知此事后，遂同被告协商并要求被告解决好该家庭共有财产，但被告不但不予理睬，而且口口声声声称房屋是他自己的。原告认为，涉案房屋是父亲生前承租的公房，两原告与父母曾在此居住，该房屋属于家庭共有财产，现被告趁父亲去世，私自以父亲名义购买此房改房，并隐瞒两原告将房屋过户到自己名下，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、被告赔偿原告对于涉案房屋应有份额的折价补偿，二原告各项涉案房屋五分之一的财产权益；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告李某相辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。原告所述与事实不符，涉案房屋系被告李某相个人购买，与两原告无关；涉诉房屋属于1钢国有资产，只有被告李某相作为1钢职工有资格购买，并且两原告当时已迁出该房屋。原、被告之母即本案第三人无工作且无收入来源，因被告符合1钢的变更承租人条件，所以被告变为承租人继续承租。涉案房屋的买卖合同及出资证明等均为被告名字，与两原告无关。
第三人肖某英的答辩意见与被告李某相的意见基本一致，认为李某请1994年去世，第三人无收入，其间要求两原告回来照顾第三人，但两原告均拒绝，在此情况下，被告李某相才搬回涉案房屋，与第三人共同居住。
经审理查明，李某请生前与肖某英系夫妻关系，二人共有育有李某相、李某明、李某兰子女三人，李某请原系1钢党委干部，后于1994年去世，李某相原系1钢材料运输队职工，李某明、李某兰、肖某英均非1钢职工。
涉案房屋原属1钢公有住房，李某请生前因调房于1982年承租上述房屋，根据1钢职工居住情况登记卡记载，至个人通过房改购买产权前，李某请一直为涉案房屋的承租人，1984年之前该房屋由李某请、肖某英及其子女李某明、李某兰、李某明之妻乔某真实际居住，后李某明、李某兰陆续从上述房屋中迁出。1995年，李某相将户籍迁入涉案房屋。
1996年，李某相与1钢总公司签订《出售公有住房合同》，合同约定房价款24000元，李某相支付了上述房款，并于2009年取得产权证，产权登记人为李某相。另查明，根据1钢职工购买首钢公有住房申请表显示，李某相在购买涉案房屋时申报的同居家庭成员包括李某请、肖某英、李某建、佟某蓝，家庭购房人口合计5人。
案件审理过程中，本院到1钢房管处调查，查明1钢职工居住情况登记卡记载的承租人为李某请，李某相在购买涉案房屋时，未到1钢房管处履行变更承租人手续。李某相对此称，其父亲去世后，1钢一直扣发其工资抵扣涉案房屋的房租、水电费等，应视为承租人已实际变更至名下。李某明、李某兰对此不予认可，并认为即使扣发李某相工资用来抵扣涉案房屋的水电费等费用，但不能证明涉案房屋就归其所有，并认为涉案房屋承租人的变更需要履行相应手续。
对于李某相购买上述房屋，第三人肖某英称，当时其老伴去世后，其无能力购买涉案房屋，其亦同意让长子李某相购买上述房屋，上述房屋由李某相购买，房屋应属于李某相所有。
另查明，庭审中，原告主张被告配偶佟某蓝1987年前后由其所在单位取得了八角路XX公房一处，并于1999年按成本价购买了产权，后于2010年将该房屋转让给案外人，故被告家庭已享受过房改房政策，因此不具备再次购买涉案房屋的资格。被告对原告上述主张真实性不持异议，但抗辩认为八角路XX房屋系1999年购买，与本案涉案房屋无关。
另查明，对与涉案房屋的市场价值，原、被告双方均未提出评估申请。
上述事实，有房屋产权证、户籍证明信、1钢出售公有住房合同、职工购买申请表。1钢职工居住登记卡、缴款书、调查笔录及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案中双方诉争房产原系1钢公有住房，并由个人依据房改政策取得产权，因此其房屋性质与一般商品房不同，应同时考虑其产权取得的历史背景因素和原产权单位与购房人合同关系的合法因素。本案涉诉房屋系李某请自1钢承租而来，供其家人居住使用，李某请去世后，根据1钢的房改政策，李某相作为家庭成员唯一的1钢职工，按照1钢房改政策，其可以作为诉争房屋的购买人，李某相通过与1钢建立合同关系并交纳房款后取得产权，故涉案房屋属于李某相本院不持异议。
但就该房屋取得的历史因素而言，涉案房屋自1982年经调房由李某请及其家人实际居住后，一直在李某请名下承租使用。李某请过世后，按照1钢内部政策及北京市职工购买公有住房的相关规定，李某相在购买产权之前应当先行取得涉诉房屋的承租权，同时作为李某请法定继承的家属对此具有知情权，依据本院查明的案情，被告未履行上述变更登记手续，在未告知李某明、李某兰的情况下与1钢签订购房合同，其房屋取得过程存在一定瑕疵，侵犯了李某明、李某兰的相应权利。同时，李某相家庭先后两次享受公有住房成本价或者标准价购房政策，与公有住房改革政策精神不符，因此从平衡家庭内部成员之间的利益关系角度出发，李某相应适当给予李某明、李某兰相关赔偿。就具体的赔偿数额，由于双方对诉争房屋的价值均为提出评估申请，本院参照诉争房屋的目前的市场价值及李某相得到过错程度酌定。
同时，李某明、李某兰并非1钢内部职工，不具有购买涉诉房屋的主体资格，其主张享有涉诉房屋五分之一份额的财产权益明显过高，缺乏法律依据，本院对此不予支持。
综上所述，依据《侵权责任法》第六条第一款、第十五条之规定，判决如下：
一、李某相于本判决生效后十五日内给付李某明涉案房屋的赔偿款四万元。
二、李某相于本判决生效后十五日内给付李某兰涉案房屋的赔偿款四万元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
审判长：施舟駿
陪审员：赵桂荣
陪审员：姜桂海
二〇一三年五月十二日
书记员：邱媛媛