“买卖不破租赁”在执行中的适用(转载)
《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。”关于该法条，通说的解释是：租赁物所有权在租赁期间发生变动后, 租赁合同的效力在承租人与买受人之间得以维持。此即所谓的“买卖不破租赁”。在强制执行实务上，经常会遇到这样的问题：被执行人除了一处房屋外，别无财产可供执行；但被执行人或案外人主张该房屋负担有较长期限的租赁合同，且承租人已全额支付了租金。法院对该房屋进行强制拍卖，承租人可否依“买卖不破租赁”主张租赁合同对新的买受人继续有效？执行法院如果认为被执行人与承租人订立虚假租赁合同对抗强制执行，在法律程序上应当如何处理？
“买卖不破租赁”所谓的买卖，是否包括法院强制执行之拍卖，或者说，强制执行之拍卖，是否也属于《合同法》第二百二十九条所称的“所有权变动”，这与强制拍卖的法律性质有关系。《担保法解释》第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。就当前的司法实践来说，抵押权往往是通过强制拍卖抵押物的形式实现的，这也就意味着租赁合同对于通过强制拍卖取得所有权的买受人继续有效，“买卖不破租赁”的规则适用于强制执行之拍卖。
强制执行之拍卖是否破除租赁，关系到申请执行人、被执行人及承租人三方的利益。实践当中，承租人对强制执行之拍卖提出异议，主张拍卖不能破除租赁的，法院应当如何处理？这主要涉及到承租人所提异议是《民事诉讼法》第二百零二条规定的执行行为异议，还是第二百零四条规定的案件人异议的问题。
判断上述法律适用问题的依据在于承租人主张的租赁权是否是一项足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。如上所述，租赁权满足了强制执行之拍卖不破除租赁的构成要件，法院对租赁物拍卖之后，拍卖标的物的所有权虽然可以转让给拍定人，但原租赁合同对拍定人继续有效，承租人仍然可以继续对租赁物占有和使用，法院不得剥夺承租人的占有而将租赁物交付于拍定人。可见，承租人主张的权利是一项足以阻止执行标的交付的实体性权利，承租人所提异议应当依《民事诉讼法》第二百零四条规定来处理，即法院在收到承租人书面异议之日起十五日内审查，异议理由成立的，对于强制承租人迁出房屋、退去土地等执行行为，应当裁定中止，委托评估、拍卖等本身不损害承租人对租赁物占有和使用的执行行为可以继续进行；异议理由不成立的，裁定驳回。承租人、执行当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向法院另行提起确认租赁权是否成立的诉讼。
