某房屋拆迁安置纠纷案简析
以案说法
—某房屋拆迁安置纠纷案简析
广东德培律师事务所 方道恒律师
关键词：物权保护、房屋拆迁安置、拆迁补偿、租赁合同、房屋使用费
一、案情简介
原告朱某的祖屋于1958年由国家经租，后于2000年9月被广州相关部门撤销经租，发还给业主自行管业，撤销经租不久该祖屋被拆除，原告朱某与某第三人签订了《某私、侨房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定双方采取产权调换的方式对原告被折祖屋进行异地补偿，补偿本案诉争房屋一套。另诉争房屋1999年由某第三人与曹某签订《租赁契约》租与曹某居住，原告朱某于2014年9月取得诉争房屋的房地产权证。因朱某无法自行收回补偿房屋成诉，诉请１.被告曹某将诉争房屋交还给原告朱某自行管业；２.曹某对诉争房屋按私房市场租金价格标准1800元 /月向原告朱某支付房屋使用费。
二．庭审交锋
诉讼中，被告代理律师提交证据提出：１.某第三人于1999年与曹某签订《租赁契约》时即约定将本案诉争房屋永久租与曹某（公租房），不同意将房屋交还给原告，且被告曹某一家人现无其他房屋居住；２.曹某房屋租金一直按287元/月标准向第三人支付租金，有发票作为证据，不同意按私房市场租金价格支付租金给原告，若需支付租金只同意按287元/月标准支付租金；３.某第三人将诉争房屋永久租与曹某时，曹某曾花钱对房屋进行了装修，万一法院将诉争房屋判归原告朱某，希望朱某对房屋的原装修进行补偿。
针对被告律师的代理意见，本律师作为原告的代理律师，发表意见如下：
１.某第三人与被告的《租赁契约》只在第三人与被告之间有效，对原告没有约束力，该《租赁契约》并非原告与被告之间的租赁关系的证明，且原告与被告从未签订任何租赁协议，也未以事实行为建立租赁关系，更未收取被告任何租金。因此被告代理律师提出的按原租金标准287元每月支付租金给原告没有事实依据。
２.第三人曾于2014年９月向被告发出书面《通知》，告知被告其居住的房屋已发还给私人业主即原告，并从该月起停止收取被告的租金，被告也确认从该月起未再交租。因此第三人是以自己的行为作出解除与被告曹某之间租赁关系的意思表示，故第三人与被告之间的原《租赁契约》已解除。
３.原告取得诉争房屋的房地产权证后，该房即变成私房，在原告与被告之间未建立租赁关系的情况下，被告继续居住原告的房屋没有法律依据，原告根据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定有权行使自己房屋的物权保护。现被告因其居住已属于原告的房屋，依法应向原告支付房屋使用费，而不是租金，房屋使用费和租金是因两个不同的法律关系所产生的对应费用，被告表示按与第三人之间的租金标准支付给原告租金没有事实和法律依据。相反，房屋使用费应该按照私房租金市场价格来确定。
４.至于被告提出当时搬进诉争房屋居住时曾花钱进行装修现应给予补偿的问题，本律师提出该问题是其与第三人之间的关系，其应找第三人解决，若在本案中对原告提出该要求，应以反诉的方式提出。
三、判决结果
法官根据审理查明的事实，确认原告作为物权人有权享有相应物权，被告与第三人之间的租赁关系已解除，被告与原告之间没有租赁关系，也即完全采纳了本律师的代理意见，判决支持了原告的全部诉讼请求。至此，本案代理完全胜诉，获得当事人充分肯定。
