王某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷案经上诉发回重审后胜诉
案情介绍：
王某某与贵州某某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案由于一审未请律师，结果败诉。
案情分析：
一审未申请评估，诉请缺乏事实依据，二审申请评估。
审判结果：
二审王某某遂委托本站首席律师代理此案，经二审开庭审理，由于此案程序违法，二审法院裁定发回重审，经重审，最终法院判决支持我方诉讼请求，胜诉结案。
法律依据：
代 理 词
尊敬的审判长、审判员：
贵州贵公律师事务所接受本案原告王志成、王久萍的委托，指派我担任其代理人，通过参加今天的法庭审理，现根据本案事实结合相关法律规定，提出以下代理意见，望合议庭予以采纳：
一、误差并不是法定的免责事由。
虽然安置补偿的房屋是按设计图纸建造的，存在面积上的误差不可避免，但误差并不是法定的免责事由，不能因此免除被告方的违约责任。我国合同法实行的是严格责任原则而不是绝对的无过错责任原则，其免责事由是法定的，不能因为被告方无过错就免除其违约责任，何况违约本身就是过错，履行合同不符合合同约定就有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，不但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”合同法上仅规定不可抗力为合同的免责事由，除不可抗力外，因其他任何原因违约的都不能免责。既然被告在与原告签署协议时就知道安置补偿的房屋可能存在面积上的误差，因此，不符合法律关于不可抗力不能预见、不能避免并不能克服的客观情况的构成要件，不属于不可抗力，故不存在免责事由。同时双方也未在协议中约定误差作为被告的免责条件。总之，从法律上讲被告不存在免责事由，协议中也未约定误差作为被告的免责条件，无论从哪个方面来说被告都应承担支付所差建筑面积补偿金额的违约责任。
二、对双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第九条第二项约定的“安置门面三个，建筑面积74.9平米，面积以产权部门认定的为准”的理解。
对于此条款，有以下两种解释：第一种解释，安置补偿的三个门面建筑面积为74.9平米，该74.9平米必须以产权部门的认定为准，不以其他任何个人（包括被告、原告）、其他任何单位的认定为准，被告必须按合同约定向原告交付74.9平米大的门面；第二种解释即被告的狡辩，安置补偿的三个门面建筑面积为74.9平米，但最终安置补偿门面的建筑面积需以产权部门的认定为准，也就是说，如果产权证上办下来是74.9平米，就给原告74.9平米的门面，如果产权证上办下来是7.49平米，被告也仅只负责给原告7.49平米的门面，并不因此而承担履行悬殊整整10倍的责任。
在此我们假设第二种解释成立，则可能出现原告获得的安置补偿的三个门面的建筑面积小于甚至远远小于74.9平米，如上所举，悬殊10倍甚至更大，试问在这种情况下原告也只能无条件接受吗？回答当然是否定的。
因此，我们认为，这并非签订合同时双方真实的意思表示。试想想，房开商要将房子拆掉，重新还新的房子，还多大的面积是没有争议的，是双方在签合同时协商一致的，那么这74.9平米究竟谁说了算呢？是被告说了算，还是原告说了算？如果是被告说了算，原告又岂能放心？如果是原告说了算，被告又岂能答应？为此，双方只有选择他们最信任、中立的房屋法定主管部（即双方在合同中提到的产权部门房管局）门来说了算，只有这样才能让双方都放心，也最合情、合理，同时也符合法律的规定，这才是当时双方签订合同时的真实意思表示，也就是对此条款的第一种解释，也就是说，被告要给足74.9平米，而是否给足了74.9平米，是多了还是少了，以产权部门产权证上认定的为准，而并非是被告之狡辩。
从双方签订的合同我们可以看出这是一份格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款之规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十一条之规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，从保护原告合法权益的角度出发，应采用第一种解释，依法作出不利于提供格式条款一方即被告方的解释。
三、关于原告与被告2006年8月24日签订的协议书，原告认为是在协议内主张权利，且该协议书与本案无关。
2006年8月24日，原告与被告签订了一份协议书，该协议书约定：“乙方（原告）要求甲方（被告）原安排樱花园五套住房及1号门面所安装的水电表给予照顾不要再收费。甲方同意乙方要求，乙方保证不再提出双方签订认可的房屋拆迁安置补偿协议以外的其他任何要求”。按双方签订的协议约定，原告只是不能提出安置补偿协议以外的要求，并没有约定不能提出协议内的要求。然而被告安置补偿给原告的两个门面的建筑面积与双方在协议中约定的门面建筑面积相差3.63平米，这是一个客观存在的事实，现原告要求被告按协议约定的建筑面积对其进行补偿是在协议内请求，并未违反该协议的约定，因此被告说原告违反该协议没有事实依据和法律依据。望合议庭对被告的上述狡辩不予采纳。
四、原告的请求有事实依据及法律依据。
对于所差建筑面积3.63平米，对此，一审法院审理时是予以认可的。根据《贵州省房屋拆迁管理办法》第二十一条之规定：“拆迁补偿、安置实行产权调换、货币补偿，或者产权调换与货币补偿相结合的形式。产权调换的面积按照被拆迁房屋的建筑面积计算。货币补偿的金额按照被拆迁房屋的市场价格结算。房屋的市场价格由具有房地产评估资格的机构按照土地价、建筑工程造价结合成新评定，也可以由市县人民政府以市场平均价格为基础定价。”对于该涉案两个门面的单价，贵院应原告之申请依法委托评估机构对该涉案的两个门面进行评估，评估机构对该涉案的两个门面的单价作出了评估，并出具了书面评估报告，且被告对评估结果不申请重新鉴定，为原告的请求提供了事实依据。
《贵州省房屋拆迁管理办法》第二十二条之规定：“以产权调换方式偿还的房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，应按照同等地段商品房市场价格结算结构合成新差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场价格结合结构和成新结算。”
五、原告的起诉并未超过诉时效。
原告在2010年4月收到房产证后，发现产权证上的面积比协议约定的面积少3.63平米，于是就找被告协商解决，因协商未果，原告于2010年9月向法院起诉。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”原告在知道其权利被侵害之日起二年内起诉，并未超过法律关于二年诉讼时效的规定。至于被告说其在2008年8月19日就已为原告办理了房产证，但并不能说明原告在2008年8月19日就收到了房产证，且被告也未有相应的证据证明原告在2008年8月19日收到了房产证。因此不能证明被告的起诉超过诉讼时效。
综上所述，原告的起诉并未超过诉讼时效，其诉请有相应的事实依据及法律依据，本案门面面积相差3.63平米客观存在，被告之狡辩依法不能成立，望合议庭依法支持原告之诉请。
以上代理意见望合议庭依法予以采纳，谢谢！
代理人：贵州贵公律师事务所
宋盛玄 律师
