以购房合同方式进行借款，应当按照借款合同履行




精要：在判断合同性质时，不能仅根据合同名称，而应根据合同的内容和其所涉及的法律关系来判断。
实践中，贷款人与借款人之间出于规避法律或追求高额利息等种种动机，会出现签订其他名义的合同进行借款的现象。比较突出的一种就是以房地产开发商作为借款人，与贷款人以购房合同的形式借款，将购房合同所涉房屋作为借款的抵押担保。这种情况下双方虽然名义上签订了房屋买卖合同，但本质仍为借款合同。对于双方之间发生的争议，仍应按民间借贷法律关系处理。
案例：某开发商对外筹资，承诺月息二分二，周某看后心动，向该开发商提供借款200万元，但开发商为规避非法集资的法律责任，与周某签订的是房屋买卖合同，将董某提供借款的义务约定是支付购房款，而该开发商则承诺限期回购房屋，同时承诺每月按2.2%支付利息。后因开发商未能按时偿还借款，周某诉至法院，要求法院判决开发商偿还借款并支付相应利息。
被告某开发商辩称，双方签订的是房屋买卖合同，周某的主张与事实不符，请求法院驳回其诉讼请求。
法院认为：判断合同的性质不应仅根据合同名称，而应以合同的内容即合同的权利义务条款为依据。本案中，双方约定原告周某向被告开发商支付200万元，并按月收取利息，开发商到期“回购”房屋，返还本金，均符合借款合同之特征。故买卖房屋并非双方真实的合同目的，双方以商品房买卖的形式，签订的实为借款的合同，该案合同的性质应认定为借款合同。故法院判决：开发商在判决生效之日起10日内向周某返还本金，并支付相应的利息。
分析：该案的争议焦点是双方签订的合同是属于《商品房买卖合同》还是《借款合同》。在判断合同性质时，不能仅根据合同名称，而应根据合同的内容和其所涉及的法律关系来判断。本案中，双方虽然签订的合同名为《商品房买卖合同》，但其所涉及的权利义务关系却不同于一般的商品房买卖合同。就商品房买卖合同而言，买受人的义务是向出卖人交付购房款，出卖人的义务是交付房屋并办理产权过户登记手续。而本案双方签订的《商品房买卖合同》却约定出卖人可于某日前按原价回购房屋并解除合同，同时开发商按月支付周某利息，合同签订后，出卖人也没有向周某交付房屋，而是继续占有、使用相关房屋。这与一般的商品房买卖合同的权利义务关系有本质区别。从该案合同内容来看，双方以房屋为担保，一方向另一方提供借款才是双方的真实意思，因此，法院认为双方之间应为民间借贷法律关系，并依此作出判决。