卖方拒绝履行合同，20%违约金中一审支持10%，二审改判不予支持
卖方拒绝履行合同，20%违约金中一审支持10%，二审改判不予支持
作者：欧阳春
整理：恒胜律师团队法律研究中心
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【案由】：罗某（一审原告、二审被上诉人）与李某、王某（一审被告、二审上诉人）及某地产公司房屋买卖合同纠纷案
【案例出处】：（2015）深中法房终字第2361号
【案情简介】：2015年4月11日买方（罗某）与卖方（李某和王某）在中介某地产公司的居间下签订了房屋买卖合同。罗某在约定的时间内将10万元定金交付了某地产公司，将25万元定金交给了李某和王某。房屋买卖合同约定：“买方须于2015年5月31日前（含当日）前往银行办理资金监管手续，卖方予以配合。”但买方罗某于2015年5月25日就与他人一起到卖方家中吵闹并引起纠纷，卖方发通知给买方须先处理该纠纷再履行房屋买卖合同，但买方于5月28日、6月1日均向卖方发了履约催告函，但卖方并未协助买方办理资金监管手续。遂，买方罗某将卖方李某和王某及中介起诉到了法院，并要求卖方退还定金35万元和支付20%的违约金150万元。
在法院一审阶段，卖方向法院提出了反诉，卖方认为属于买方单方解除合同，卖方仅仅是中止合同并未主张解除，故，卖方请求买方支付卖方10%的违约金75万元。
【案件分析】：该案房屋买卖合同纠纷与其它案例最大的不同就在于：在约定的办理资金监管手续日期前买方到卖方家吵闹引起纠纷导致房屋买卖合同解除。从这里我们可以看到，都还没有到办理资金监管的最后期限，买方就以为卖方不买房了，而找人去到卖方家吵闹，进而产生纠纷，从买卖合同约定的内容来看，属于买方的过错，而卖方此时并未违反合同约定。
但是本案在过了约定的资金监管日期后，卖方确实并未配合买方办理资金监管手续，买方通过两次发函催促，并且通过短信催促，在催促未果的情况下向法院提起了诉讼。此时，买方的理由也非常的充分：卖方不按合同约定履行，已违反了房屋买卖合同的约定，构成了根本违约，买方根据合同约定解除合同并要求卖方支付违约金完全符合法律规定。
而本案卖方其实也并不是不履行合同，而是因为买方在他家吵闹引起了另一种纠纷，卖方要求先处理这个纠纷后才履行，并没有明确说不履行合同。卖方认为买方属于单方解除房屋买卖合同属于违约，故卖方的向法院提出反诉要求买方支付违约金10%。
那么到底是买方赢还是卖方赢呢？在法院判决前，谁也不敢保证，但是我们可以推断出买方也肯定是有过错的，肯定也不会全部支持其要求的违约金。
【法院一审】：一审法院认为，买卖双方于2015年4月11日签订的《二手房买卖合同》（合同编号NO.***）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。
本案中，买方依约支付定金，但卖方李某、王某却未按照合同约定配合买方到银行办理首期款资金监管等相关手续，卖方已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。罗某系受约方，依法享有合同解除权，本案中，罗某于2015年6月14日向李某、王某发出《解除合同通知函》，李某、王某确认收到，法院依法确认此日双方合同解除。由于李某、王某违约，罗某诉求李某、王某返还定金35万元，法院依法予以支持。在双方所签订的合同中，双方没有就中止履行合同的情形做出约定也没有出现法定可以中止履行的情况且本案中李某、王某已违约，故对李某、王某的全部反诉请求，法院不予支持。按照双方签订的《二手房买卖合同》约定，罗某有权要求李某、王某支付违约金。本案中，李某、王某提出由于罗某在合同履行过程中，曾经到李某、王某家中发生肢体冲突并造成王铮敏受伤的事实，李某、王某并没有就该事实提交充分的证据来证明，故对于李某、王某的此项主张法院不予采信。罗某要求李某、王某支付150万元的违约金，李某、王某提出反诉，且庭审中申请对违约金进行调整，法院以罗某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对李某、王某应付违约金予以调整，从而确定李某、王某向罗某支付违约金75万元。
一审法院的结果就是：卖方李某、王某向买方罗某支付违约金75万元及返还35万元定金。下面，我们来看看二审法院审理情况。
【法院二审】：深圳中院认为，买卖双方于2015年4月11日签订的《二手房买卖合同》（合同编号NO.***）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，原审判决认定其合法有效，适用法律正确。本案二审双方的争议焦点主要是上述《二手房买卖合同》的解除应归责于哪一方的问题。
合同的第四条约定，买方须于2015年5月31日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，但罗某于2015年5月25日就与他人一起到李某、王某家中并引起纠纷；在罗某履约催告后，李某于2015年6月2日向罗某发送了短信，通知在双方对2015年5月25日打斗事件未处理完成之前，暂时中止履行合同义务；罗某于6月3日进行了短信回复，称如在2015年6月5日前仍未联系其办理首期监管手续，将视为根本违约并根据合同约定追求违约责任，并于6月14日通过顺丰快递向李某、王某寄送了解除合同通知函。本院认为，当事人在履行合同过程中，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德。根据上述合同约定及事实，2015年5月31日前为罗某向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续的期限，李某、王某的义务为配合罗某申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，而罗某于2015年5月25日就与他人一起到李某、王某家中并引起纠纷，罗某的行为存在不当。但该纠纷达不到严重影响合同履行的程度，李某、王某以该纠纷为由怠于履行合同亦为不当。双方对于合同履行过程中发生的上述纠纷，本应协商解决。但罗某在李某因上述纠纷而通知暂时中止履行合同义务后，并未对此进行协商，而是仍坚持要求对方按合同约定履行并通知解除合同，导致合同不能继续履行。因李某、王某对于罗某解除合同的行为没有异议，应视为双方对于解除合同形成合意。因此，对于《二手房买卖合同》的解除，双方当事人均有责任，双方关于对方承担违约责任的理由均不能成立。原审判决将其归责于李某、王某一方，认定事实错误，应予纠正。又因为合同已经解除，李某、王某应将定金返还罗素珍。
最终二审法院的结果就是：卖方李某、王某无须向买方罗某支付违约金75万元，但须返还35万元定金。
【律师点评】：导致房屋买卖合同不能履行的因素有很多，但是当事人在履行合同过程中，确实应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，并且严格遵守合同的约定。若合同履行过程中存在违法行为或者未按合同约定履行，则可能导致合同中止或者不能履行，此时有违法或者先行违约行为的一方存在过错行为。法院在审理案件过程中将充分考虑双方的过错行为，从而认定是否需支付违约金。
【法律规定】：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
