【案情简介】 2008年10月，张某与某房地产公司签订了一份《商品房买卖契约》，合同中约定了交房期限为2009年12月31日，并约定了违约金条款，一方违约，应支付全部房款5%的违约金，合同中还约定，因不可抗力导致违约的，不承担违约责任。张某按约定缴纳了首付并办理按揭手术，但直到2010年10月，房开公司才交房，张某要求房开公司支付违约金未果，便将房开公司诉至法院，要求法院判令房开公司按照合同的约定支付违约金。法院依法受理后，房开公司答辩称：因2008年12月---2009年3月，我国南方地区遭受了60年不遇的雪凝天气，影响了工程进度，雪凝天气在法律上是一种不可抗力因素，因此应当免除违约责任。
  【法理解析】  我国《民法通则》、《合同法》对不可抗力都有明确的规定：不可抗力指的是不能预见、不能避免并不能克服的客观的情况，即民事行为成立时或者合同成立时双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的克服的客观情况。可见一个事件要构成不可抗力应同时具备以下几个要件：
     1、事件应发生在合同订立之后。合同一方当事人在订立合同时就已知或者应知的事件不能成为不可抗力事件
    2、该事件是在订立合同时双方所不能预见的事。若根据客观规律和常识可以推知的事件不称作不可抗力事件。
    3、该事件的发生是不可避免、不能克服的。如果当事人能够避开事件对合同影响或以其他手段克服事件对合同影响，就不属于不可抗力。
    4、该事件不是因任何一方过失而引起的。
    同时，在发生不可抗力事件后，当事人一方应依诚实信用原则通知对方当事人，且要在取得相关部门的证明的情况下才能免责，否则仍要承担违约责任。
     本案中，雪凝天气是一种常识判断，并非不可预见，开发商在确定交房期限时，应当根据当地的气象记录，合理计算工期，确保如期交房。在本案中，由于遭受的雪凝灾害是60年不遇的，应减去相应的天数，显然开发商延期的时间将近一年，就超出的部分，是不能免责的。
    商品房预售合同纠纷中，开发商通常还会以以下事由来抗辩违约交房：
    1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；
    2、市政配套的批准与安装的延误；
    3、因天气因素造成延误。
   通过上面的分析，我们知道这些理由都不是不可抗力，施工中遇到的异常情况及重大技术问题是开发商在建造房屋之前就应该预见到得，即使是不能克服的，那也是开发商在施工过程中所需要承担的风险，不能将此风险转移给购房者，而市政配套的批准与安装有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当预见批准与安装的期限，同时开发商应预见到可能延期的风险，不能转移给购房者，因此，上述三种情况均不构成不可抗力事件。